土地估價師考試-土地估價實務(wù)試題6
發(fā)布時間：2012-07-25 共1頁
第三部分 土地估價報告改錯題
土地估價技術(shù)報告中存在的主要錯誤及其致錯原因如下：
第一部分總述
1．估價依據(jù)中，缺少估價對象土地證書或權(quán)屬證明。
2．估價依據(jù)中，“××省關(guān)于土地 管理 的法律、法規(guī)”提法太籠統(tǒng)，未說明與本次評估有關(guān)的法律、法規(guī)是哪些。
3．估價定義中，未說明是什么權(quán)利的土地價格。
4．估價結(jié)果中，缺少樓面地價。
5．缺少《估價結(jié)果一覽表》。
6．需要特殊說明的事項中，缺少估價假設(shè)條件、資料來源、估價結(jié)果有效的條件等事項的說明。
第二部分 估價對象描述及地價影響因素分析
7．土地位置狀況中，缺少土地用途、土地級別的描述。
8．土地權(quán)利狀況中，缺少他項權(quán)利狀況的描述。
9．建筑物狀況描述不詳。
10．地價影響因素分析中，缺少一般因素的描述。
第三部分 土地估價
11．估價原則中，缺少與本次估價方法緊密相關(guān)的替代原則、預(yù)期收益原則等。
12．未說明估價方法選擇的依據(jù)。
13．收益還原法中，租金與價格概念混淆，“比準(zhǔn)價格”應(yīng)為“比準(zhǔn)租金”。
14．未說明客觀租金計算方法的選擇依據(jù)。
15．折舊中耐用年限不能直接用房屋使用年限60年，應(yīng)為已使用年限加上尚可使用年限。
16．出租總費用中漏計稅費項目。
17．未說明綜合還原率確定的過程及依據(jù)。
18．總樓價計算中的使用年期(n)應(yīng)為土地的使用年限40年，而不能用房屋剩余使用年限45年。
19．收益還原法估價結(jié)果無單位地價。
20．市場比較法的基本情況表中，估價對象的用地面積、重置單價與報告前面的敘述不符。
21．市場比較法中，缺少比較因素選擇的程序。
22．比較因素中還應(yīng)有容積率等的修正。
23．未說明地價指數(shù)的來源依據(jù)。
24．估價對象與比較實例C的交易時間相同，但確定的地價指數(shù)不一致。
25．未說明由3個比準(zhǔn)價格確定 土地 單位面積地價的方法及原因。
26．地價的確定中，描述是采用兩種方法估價結(jié)果的算術(shù)平均數(shù)，實際計算則采用的
是加權(quán)平均數(shù)。
27．地價的確定中，估價結(jié)果無大寫。
第四部分附錄
28．缺少估價對象房屋產(chǎn)權(quán)證。
29．缺少估價對象位置示意圖。
30．缺少估價機構(gòu)工商營業(yè)執(zhí)照。
31．報告的文字描述不夠規(guī)范，如：“可比實例”、“房屋占地地價”等不規(guī)范提法；以及將估價對象的許多基本情況不在“估價對象描述”中介紹，而在收益還原法中作較.
土地估價技術(shù)報告中存在的主要錯誤及其致錯原因如下：
第一部分總述
1．估價依據(jù)中，缺少估價對象土地證書或權(quán)屬證明。
2．估價依據(jù)中，“××省關(guān)于土地 管理 的法律、法規(guī)”提法太籠統(tǒng)，未說明與本次評估有關(guān)的法律、法規(guī)是哪些。
3．估價定義中，未說明是什么權(quán)利的土地價格。
4．估價結(jié)果中，缺少樓面地價。
5．缺少《估價結(jié)果一覽表》。
6．需要特殊說明的事項中，缺少估價假設(shè)條件、資料來源、估價結(jié)果有效的條件等事項的說明。
第二部分 估價對象描述及地價影響因素分析
7．土地位置狀況中，缺少土地用途、土地級別的描述。
8．土地權(quán)利狀況中，缺少他項權(quán)利狀況的描述。
9．建筑物狀況描述不詳。
10．地價影響因素分析中，缺少一般因素的描述。
第三部分 土地估價
11．估價原則中，缺少與本次估價方法緊密相關(guān)的替代原則、預(yù)期收益原則等。
12．未說明估價方法選擇的依據(jù)。
13．收益還原法中，租金與價格概念混淆，“比準(zhǔn)價格”應(yīng)為“比準(zhǔn)租金”。
14．未說明客觀租金計算方法的選擇依據(jù)。
15．折舊中耐用年限不能直接用房屋使用年限60年，應(yīng)為已使用年限加上尚可使用年限。
16．出租總費用中漏計稅費項目。
17．未說明綜合還原率確定的過程及依據(jù)。
18．總樓價計算中的使用年期(n)應(yīng)為土地的使用年限40年，而不能用房屋剩余使用年限45年。
19．收益還原法估價結(jié)果無單位地價。
20．市場比較法的基本情況表中，估價對象的用地面積、重置單價與報告前面的敘述不符。
21．市場比較法中，缺少比較因素選擇的程序。
22．比較因素中還應(yīng)有容積率等的修正。
23．未說明地價指數(shù)的來源依據(jù)。
24．估價對象與比較實例C的交易時間相同，但確定的地價指數(shù)不一致。
25．未說明由3個比準(zhǔn)價格確定 土地 單位面積地價的方法及原因。
26．地價的確定中，描述是采用兩種方法估價結(jié)果的算術(shù)平均數(shù)，實際計算則采用的
是加權(quán)平均數(shù)。
27．地價的確定中，估價結(jié)果無大寫。
第四部分附錄
28．缺少估價對象房屋產(chǎn)權(quán)證。
29．缺少估價對象位置示意圖。
30．缺少估價機構(gòu)工商營業(yè)執(zhí)照。
31．報告的文字描述不夠規(guī)范，如：“可比實例”、“房屋占地地價”等不規(guī)范提法；以及將估價對象的許多基本情況不在“估價對象描述”中介紹，而在收益還原法中作較.
