2012年土地估價師考試模擬試題：土地估價的原則
發布時間：2012-07-25 共1頁
土地估價的原則
一、單項選擇題：
1．土地價格水平由同一供需圈內具有( )的替代性土地的價格所決定。(2002年真題)
A．相同區域
B．相同性質
C．相同級別
D．相同用途
正確答案:B 解題思路：土地估價中的替代原則可概括如下：土地價格水平由具有相同性質的替代性土地的價格所決定。
2．下面對土地估價描述不正確的是( )。(2002年真題)、
A．土地估價依據的理論和方法，與機器、設備、建筑物等估價所依據的理論與方法并不完全一致
B．同一塊土地，規劃可使之一夜之間身價百倍，也可以使之無人問津，這是土地估價必須考慮的經濟因素對地價產生的深刻影響
C．同樣一塊土地，其價格的高低與土地權利狀況密切相關，不同的權利可能導致價格相差很大
D．土地估價必須充分占有土地市場資料，把握土地市場的過去、現在和未來
正確答案:B 解題思路：同一塊土地，規劃可使之一夜之間身價百倍，也可以使之無人問津，這是土地估價必須考慮的政府土地政策對地價產生的深刻影響。
3．土地估價涉及的供需原則并不以( )為基礎。(2002年真題)
A．替代原則
B．預期收益原則
C．變動原則
D．競爭原則
正確答案:A 解題思路：供需原則是以預期收益原則及變動原則和競爭原則為基礎的。
二、多項選擇題：
4．根據土地估價原則，( )應成為估價的主要依據。
A．既往收益
B．實際收益
C．客觀收益
D．預期收益
正確答案:CD 解題思路：根據最有效利用原則和預期原則可知。
5．替代原則可以在( )估價方法中得以應用。
A．路線地價法
B．市場比較法
C．基準地價系數修正法
D．收益還原法
正確答案:ABCD 解題思路：市場比較法是直接進行土地價格的計算比較，通過選取交易案例與待估地塊進行比較來確定待估地塊價格，路線地價法則是根據替代原則制定路線價和修正系數表來計算土地價格。某地塊的價格，如有替代可能，則可迅速確定與該地塊產生同等純收益的其他地決的投資額和價格，這是收益還原法的應用。基準地價評估是先評定土地使用價值，進行分等定級，把土地條件基本一致的土地歸為同一等級，在此基礎上再測算其平均價格；而基準地價系數修正法評估宗地價格時，則是在基準地價基礎上，通過待估宗地條件與區域內一般條件的比較，對基準地價進行系數修正，評估出宗地價格。由此可以看出，這實際上都是替代原則在基準地價系數修正法中的具體運用。
6．由于土地的不可移動性、( )的特點，在土地估價時很難尋找到像一般商品那樣性質、條件完全相同的替代品。
A．個別性
B．價值大
C．自然性
D．人文性
E．交易量少
正確答案:AE
7．因為土地不同于一般商品，獨特的( )使得它除了遵循上述供求均衡以外，也遵循其自己的供求規律。
A．經濟特性
B．人文
C．自然特性
D．法律特性
E．有償使用
正確答案:BC
8．土地估價中的替代原則是指土地價格水平( )。
A．由具有相同性質的替代性土地的價格所決定
B．由最了解市場行情的買賣者按市場交易案例相互比較后所決定
C．可通過比較地塊的條件和使用價值來確定
D．根據過去實際收益的高低來確定
正確答案:ABC
