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考前沖刺（三）
一、單項(xiàng)選擇題：
1．在剩余法的基本公式中"地價(jià)一開發(fā)后的不動(dòng)產(chǎn)售價(jià)一開發(fā)成本一利潤(rùn)一利息一稅金"中，利息是指(    )。
A．不動(dòng)產(chǎn)售價(jià)的利息
B．開發(fā)成本的利息
C．貸款利息
D．場(chǎng)地取得費(fèi)及開發(fā)費(fèi)的利息

正確答案:B
 
2．若情況修正系數(shù)協(xié)議為0.50，招標(biāo)為0.73，拍賣為0.9，1996年、1997年、1998年的地價(jià)指數(shù)分別為1.12、1.15、1.20，某交易案例為1997年協(xié)議方式的交易，成交價(jià)800元／㎡，如要評(píng)估待估土地1998年的拍賣價(jià)格，則修正后的交易案例價(jià)格為(    )元／㎡。
A．1029.18
B．1380.00
C．1440.00
D．1502.61

正確答案:D
 
3．一般而言，以下還原利率最高的是(    )。
A．承租土地使用權(quán)還原利率
B．土地還原利率
C．建筑物還原利率
D．綜合還原利率

正確答案:C
 
4．承租土地使用權(quán)只能按合同租金的(    )及租期估價(jià)。
A．現(xiàn)值
B．差值
C．終值
D．金額

正確答案:B
 
5．城鎮(zhèn)土地分等的對(duì)象是(    )。
A．城鎮(zhèn)建成區(qū)和近郊區(qū)范圍的所有土地及城鎮(zhèn)附近的獨(dú)立工礦等用地
B．土地利用總體規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)建設(shè)用地范圍內(nèi)的所有土地
C．城市市區(qū)、建制鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)土地
D．城鎮(zhèn)建成區(qū)和近郊區(qū)范圍的土地

正確答案:C
 
二、多項(xiàng)選擇題：
6．以下對(duì)土地的分析中正確的是(    )。
A．土地有比較完整的市場(chǎng)
B．土地價(jià)格高低不由生產(chǎn)成本決定
C．土地價(jià)格形成時(shí)間長(zhǎng)且相對(duì)比較困難
D．資本有機(jī)構(gòu)成的提高導(dǎo)致地價(jià)呈上升勢(shì)態(tài)

正確答案:BCD
 
7．地價(jià)管理的作用可表現(xiàn)在(    )等方面。
A．壟斷土地一級(jí)市場(chǎng)
B．防止地價(jià)暴漲
C．防止國(guó)有土地收益流失
D．防止地價(jià)暴跌

正確答案:BCD
 
8．利用路線價(jià)法評(píng)估宗地地價(jià)，一般需進(jìn)行加價(jià)或減價(jià)補(bǔ)正的有(    )。
A．正三角形宗地
B．平行四邊形宗地
C．平行邊與臨街線一致的梯形宗地
D．平行邊與臨街線垂直的梯形宗地

正確答案:AC
 
9．成本逼近法不適用于(    )。
A．新開發(fā)土地估價(jià)
B．建成區(qū)域或已開發(fā)的土地估價(jià)
C．工業(yè)用地估價(jià)
D．商業(yè)及住宅用地的估價(jià)

正確答案:BD
 
10．地價(jià)區(qū)段劃分標(biāo)準(zhǔn)有(    )。
A．商服繁華程度基本相同
B．城市地塊區(qū)位條件相似
C．城市地塊交通條件相似
D．地塊附近的人流量、位置相似

正確答案:ABCD
 
三、情景分析題：
（11-15題共用題干）
某地征地、安置、拆遷及青苗補(bǔ)償費(fèi)用每畝為6萬元，征地中發(fā)生的費(fèi)用平均每畝為2萬元，土地開發(fā)費(fèi)平均每平方公里為2億元，土地開發(fā)費(fèi)平均每平方公里為2億元，當(dāng)?shù)劂y行貸款年利率一般為12％，每畝征地完成后，土地開發(fā)周期平均為兩年且第一年開發(fā)投資額一般占全部開發(fā)費(fèi)用的30％，開發(fā)商要求的投資回報(bào)率一般為15％，當(dāng)?shù)毓I(yè)用地出讓增值收益率為10％。回答51～55小題的問題。
11．根據(jù)上述條件，估價(jià)人員適合選擇的估價(jià)方法有(    )。
A．收益還原法
B．市場(chǎng)比較法
C．剩余法
D．成本逼近法
12．根據(jù)估價(jià)的目的，對(duì)確定土地估價(jià)原則和估價(jià)時(shí)所依據(jù)的土地利用條件，下列觀點(diǎn)表述錯(cuò)誤的是(    )。
A．征地、安置、拆遷及青苗補(bǔ)償費(fèi)用就是土地的價(jià)格
B．開發(fā)商的投資回報(bào)率就是本次開發(fā)的開發(fā)商所需要的回報(bào)率
C．土地出讓增值收益率取當(dāng)?shù)匾话闼?br /> D．土地開發(fā)周期與土地開發(fā)的難易程度有關(guān)
13．根據(jù)上述條件，在開發(fā)完成后，該宗地土地?zé)o限年期最可能實(shí)現(xiàn)的價(jià)值是(    )。
A．512.33元／㎡
B．433.29元／㎡
C．417.81元／㎡
D．459.59元／㎡
14．根據(jù)估價(jià)方法，下列說法正確的是(    )。
A．土地取得費(fèi)和土地開發(fā)費(fèi)均應(yīng)是評(píng)估期日的重置費(fèi)用
B．各項(xiàng)費(fèi)用的取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)有足夠的依據(jù)和充分的分析
C．成本逼近法評(píng)估結(jié)果一般作為投入成本分析
D．成本逼近法評(píng)估的價(jià)格可以直接作為市場(chǎng)價(jià)格
15．關(guān)于成本法估價(jià)的特點(diǎn)和適用范圍正確的是(    )。
A．成本法一般適用于新開發(fā)土地估價(jià)，不適用建成區(qū)已開發(fā)土地估價(jià)
B．成本法適用于工業(yè)用地估價(jià)，對(duì)商業(yè)用地和住宅用地不是很適用
C．成本法一般適用于地產(chǎn)市場(chǎng)狹小、缺乏交易案例、無法采用其他估價(jià)方法進(jìn)行評(píng)估的土地
D．成本法沒有考慮土地的效用、價(jià)值和市場(chǎng)的需求，所以對(duì)與投資者衡量投資效益，進(jìn)行可行性分析沒有大的用處

正確答案:11．BD；12．AB；13．D；14．ABC；15．ABC　解題思路：55.土地取得費(fèi)＝6＋2＝8(萬元／畝)＝120(元／㎡)土地開發(fā)費(fèi)＝2億元／平方公里＝200(元／㎡)投資利息＝120×[(1＋12％)－1]＋200×30％[(1＋12％)-1]＋200×70％×[(1＋12％)－1]＝30.528＋11.118＋8.162＝49.808(元／㎡)開發(fā)利潤(rùn)＝(120＋200)×15％＝48(元／㎡)因當(dāng)?shù)赝恋爻鲎屧鲋凳找媛蕿?0％，得：無限年期土地使用權(quán)價(jià)格＝(120＋200＋49.808＋48)×1.1＝459.59(元／㎡)
 
四、計(jì)算題：
16．有一成片荒地需要估價(jià)。獲知該成片荒地的面積為4k㎡，適宜進(jìn)行"五通一平"的開發(fā)后分塊有償轉(zhuǎn)讓；可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率為so％；附近地區(qū)與之位置相當(dāng)?shù)男K"五通一平"熟地的單價(jià)為1000元／㎡，開發(fā)期需要3年；將該成片荒地開發(fā)成"五通一平"熟地的開發(fā)成本、管理費(fèi)用等估計(jì)為2.5億元／k㎡；貸款年利率為10％；投資利潤(rùn)率為20％；當(dāng)?shù)赝恋剞D(zhuǎn)讓中賣方需要繳納的稅費(fèi)為轉(zhuǎn)讓價(jià)格的5％，買方需要繳納的稅費(fèi)為轉(zhuǎn)讓價(jià)格的4％。估算該成片荒地的總價(jià)和單價(jià)。
 

正確答案:
（一）解題步驟
 1.適用公式
地價(jià)＝房地產(chǎn)售價(jià)－建筑費(fèi)及專業(yè)費(fèi)－投資利息－開發(fā)利潤(rùn)－銷售稅費(fèi)
 2.計(jì)算步驟
(1)設(shè)該成片荒地的總價(jià)為P。
(2)該成片荒地開發(fā)完成后的總價(jià)值＝1000×4000000×50％＝20（億元）
(3)開發(fā)成本和管理費(fèi)用等的總額＝2.5×4＝10(億元)
(4)投資利息總額＝(P＋P×4％)×[(1＋10％)－1]＋10×[(1＋10％)－1]
＝(0.344P＋1.536)（億元）
(5)轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)總額＝20×5％＝1（億元）
(6)開發(fā)利潤(rùn)總額＝(P＋P×4％＋10)×15％＝(0.156P＋1.5)（億元）
(7)購(gòu)買該成片荒地的稅費(fèi)總額＝P×4％＝0.04P(億元)
(8)P＝20－10－(0.344P＋1.536)－1－(0.156P＋l.5)－0.04P
P＝3.873億元
故：
荒地總價(jià)＝3.873億元
荒地單價(jià)＝96.83元／㎡　解題思路：難點(diǎn)與常見錯(cuò)誤分析
 1.難點(diǎn)
本題的難點(diǎn)主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面。
(1)用剩余法測(cè)算地價(jià)過程中，利息、利潤(rùn)的計(jì)算基數(shù)與計(jì)息期的確定。利息的計(jì)算基數(shù)應(yīng)為待估地價(jià)、建筑費(fèi)和專業(yè)費(fèi)，但計(jì)息期不同，待估地價(jià)的計(jì)息期為整個(gè)開發(fā)期即2年；而建筑費(fèi)和專業(yè)費(fèi)的計(jì)息期則視其投入情況而定，在分段均勻投入的前提下（等同于在各段中點(diǎn)一次性投入），第一年投入的40％，計(jì)息期應(yīng)為1.5年；第二年投入的60％，計(jì)息期為0.5年。利潤(rùn)計(jì)算基數(shù)為房地產(chǎn)總售價(jià)。
對(duì)于待估地價(jià)利息的計(jì)算，既可在投資利息計(jì)算中考慮，也可在最后求取地價(jià)時(shí)考慮，兩種方法的計(jì)算結(jié)果完全相同。
(2)甲方應(yīng)得公寓面積求取思路。一是要考慮等價(jià)交換原則；二是要以雙方認(rèn)可為前提，即按照雙方約定的價(jià)格作為計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，不一定與公開市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)完全吻合。根據(jù)題意，甲、乙雙方經(jīng)協(xié)商達(dá)成一致：乙用部分房地產(chǎn)來補(bǔ)償甲的地價(jià)款，房地產(chǎn)價(jià)格按售價(jià)的90％確定，房地產(chǎn)銷售稅費(fèi)由乙方統(tǒng)一支付。其中暗含的意思是：在乙方承擔(dān)銷售稅費(fèi)的前提下，雙方認(rèn)同的約定價(jià)格為市場(chǎng)售價(jià)的90％。為此，在測(cè)算房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)，不必考慮稅費(fèi)給付問題。
 2.常見錯(cuò)誤分析
(1)關(guān)于利息計(jì)算。在利息測(cè)算過程中，應(yīng)考者經(jīng)常會(huì)犯如下錯(cuò)誤：①待估地價(jià)漏計(jì)利息；②在開發(fā)期超過1年的情況下，錯(cuò)誤地采用單利計(jì)息；③忽略了地價(jià)款與建筑費(fèi)和專業(yè)費(fèi)投入時(shí)間與方式的差異，造成計(jì)息期取值錯(cuò)誤。
(2)利潤(rùn)計(jì)算。未看清題中所給利潤(rùn)率的真實(shí)內(nèi)涵，誤將銷售利潤(rùn)率當(dāng)作投資利潤(rùn)率，將待估地價(jià)與建筑費(fèi)和專業(yè)費(fèi)之和作為計(jì)算利潤(rùn)的基數(shù)。
(3)交換房地產(chǎn)的計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)問題。可供選擇的計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)有市場(chǎng)價(jià)格、賣方實(shí)際得到價(jià)格、雙方約定價(jià)格等，本題中用于交換房地產(chǎn)的計(jì)價(jià)應(yīng)采用雙方約定價(jià)格。應(yīng)考者往往在這一問題上含糊不清，要么直接采用市場(chǎng)價(jià)格，要么采用賣方實(shí)際得到價(jià)格（扣除銷售稅費(fèi)后價(jià)格）。
 
17．某工業(yè)開發(fā)區(qū)，于2001年5月底取得農(nóng)地使用權(quán)年限為50年，開發(fā)成"五通一平"后分塊出售。調(diào)查得知：該地區(qū)農(nóng)地取得費(fèi)用（含征地、拆遷安置補(bǔ)償和稅費(fèi)）平均為30萬元／畝，土地"五通一平"開發(fā)費(fèi)用（含稅費(fèi)）平均為3億元／平方公里。征地完成后，"五通一平"土地開發(fā)周期平均為2年，如果第一年投入開發(fā)費(fèi)用的40％，第二年投入60％，各期投入為年內(nèi)均勻投入，銀行貸款年利息率6％，當(dāng)?shù)卦试S的開發(fā)商投資利潤(rùn)率為土地取得費(fèi)用與開發(fā)費(fèi)用之和的15％。開發(fā)完成后，可用于出售的面積占總面積的70％。當(dāng)?shù)仡愃仆恋亻_發(fā)的增值收益率為20％，土地還原率為12％。試根據(jù)以上資料估算2003年5月底開發(fā)完成后出售土地的平均單價(jià)。
 

正確答案:
該題是典型的新開發(fā)土地分塊出售情況，計(jì)算公式為：
開發(fā)區(qū)某宗地的單價(jià)＝（取得開發(fā)區(qū)用地總成本＋開發(fā)區(qū)土地開發(fā)總成本＋正常的開發(fā)利潤(rùn)總額）／（開發(fā)區(qū)總面積×可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率×用途、區(qū)位等因素修正系數(shù)）
單位面積土地取得費(fèi)用＝30萬元／畝
＝300000元／666.67㎡
＝450(元／㎡)
單位面積土地開發(fā)費(fèi)用＝300000000元／1000000㎡＝300（元／㎡）
單位面積利息＝450×[(1＋10％)-1]＋300×{40％×[(1＋10％)－1]}＋60％×[(1＋10％)－1]
＝121.73(元／㎡)
單位面積利潤(rùn)＝(450＋300)×15％＝112.5(元／㎡)
單位面積土地增值收益＝（土地取得費(fèi)＋土地開發(fā)費(fèi)＋利息＋利潤(rùn)）×土地增值收益率
＝(450＋300＋121.73＋112.5)×20％
＝196.85(元／㎡)
可銷售面積土地單價(jià)＝(450＋300＋121.73＋112.5＋196.85)／70％
＝1687.26（元／㎡）
單位可銷售面積48年使用權(quán)價(jià)格＝＝1679.94(元／㎡)
（一）審題
(1)明確題目要求。本題要求得到待估宗地在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的開發(fā)完成后出售土地的平均單價(jià)。
(2)梳理有關(guān)資料。可將題目提供資料分為兩類：一是有關(guān)估價(jià)對(duì)象資料。審查時(shí)需留意估價(jià)時(shí)點(diǎn)、土地取得時(shí)間及使用年期，估價(jià)時(shí)點(diǎn)與土地取得時(shí)間是否一致等；二是市場(chǎng)調(diào)查資料。該類資料是解題的基礎(chǔ)，也是選擇方法的主要依據(jù)，審查時(shí)要留意所給資料與估價(jià)對(duì)象情況是否一致，如土地使用年期等。.(3)考慮資料取舍，找出隱含條件。對(duì)題目中所提供的市場(chǎng)調(diào)查資料要仔細(xì)審查，看缺少什么條件，是否有隱含內(nèi)容。
（二）方法選擇
題目主要提供了有關(guān)土地取得與開發(fā)費(fèi)用資料及相關(guān)參數(shù)，可采用成本逼近法評(píng)估。　解題思路：由于題目所給條件比較間接，解題思路亦應(yīng)與常規(guī)做法略有不同，主要體現(xiàn)在年期修正上，首先需明確待估宗地的剩余使用年期，因土地取得時(shí)間與估價(jià)時(shí)點(diǎn)相差一年，至估價(jià)時(shí)點(diǎn)止，確定土地剩余使用年期應(yīng)為××年。
基本思路：先根據(jù)題目所給條件確定評(píng)估方法；然后分步計(jì)算土地取得費(fèi)、土地開發(fā)費(fèi)、利息和利潤(rùn)；將以上各項(xiàng)相加得到無限年期土地成本價(jià)格；將無限年期土地成本價(jià)格和土地出讓金分別進(jìn)行年期修正，均修正為剩余使用年期價(jià)格；將修正后價(jià)格加總得到所求地價(jià)。
難點(diǎn)與常見錯(cuò)誤分析
 1.難點(diǎn)
對(duì)于成本逼近法應(yīng)用的測(cè)試在歷次考試中均有涉及，與以往不同的是，題目更偏重對(duì)應(yīng)試者估價(jià)能力的考察，且在以下兩方面增加了難度。
(1)某些條件比較隱諱。題目未給出土地增值收益率，土地增值收益以土地出讓金形式出現(xiàn)，要求應(yīng)試者能夠做出判斷。
(2)土地取得時(shí)間與估價(jià)時(shí)點(diǎn)不一致，需確定土地剩余使用年期并做相應(yīng)修正。因土地取得時(shí)間與估價(jià)時(shí)點(diǎn)相差一年，至估價(jià)時(shí)點(diǎn)止，土地剩余使用年期應(yīng)為48年。在對(duì)土地成本價(jià)格和土地出讓金進(jìn)行年期修正時(shí)，要考慮成本價(jià)格（無限年期）和土地出讓金(50年期)在土地使用年期上的差異，采用不同的修正公式。
 2.常見錯(cuò)誤分析
(1)解題步驟不夠清晰或缺少某些步驟。如對(duì)各項(xiàng)費(fèi)用及利息、利潤(rùn)的計(jì)算只用一個(gè)算式表述，或前面缺少解題方法說明等。
(2)未統(tǒng)一價(jià)格單位或面積換算錯(cuò)誤。解題過程中各項(xiàng)費(fèi)用與價(jià)格單位要統(tǒng)一，中間過程既可使用"元／㎡"，也可使用"萬元／畝"，但最終單位地價(jià)要換算成"元／㎡"。面積換算是成本逼近法考題中的一個(gè)重要考點(diǎn)，歷次考試多有涉及，"畝"與"平方米"之間的換算，可采用1畝＝666.67㎡或1畝＝1／0.0015㎡；1公頃＝15畝＝10000㎡。
(3)利息計(jì)算中計(jì)息期取值錯(cuò)誤。需計(jì)算利息的項(xiàng)目為土地取得費(fèi)與土地開發(fā)費(fèi)，但計(jì)息期不同，土地取得費(fèi)的計(jì)息期為整個(gè)開發(fā)期即1年，土地開發(fā)費(fèi)在均勻投入的前提下（等同于在年中一次性投入），其計(jì)息期為0.5年。應(yīng)試者往往不考慮土地取得費(fèi)與土地開發(fā)費(fèi)的計(jì)息差異，計(jì)息期均按一年或半年計(jì)算。
假若題目土地開發(fā)周期未超過1年，在按年計(jì)息的前提下，可按單利計(jì)算利息，若開發(fā)周期在7年以上，則需按復(fù)利計(jì)算。
(4)利潤(rùn)計(jì)算基數(shù)錯(cuò)誤。利潤(rùn)計(jì)算基數(shù)應(yīng)為土地開發(fā)費(fèi)與土地取得費(fèi)之和，利息一般不作為計(jì)算利潤(rùn)的基數(shù)。
(5)未做年期修正或修正錯(cuò)誤。如：未考慮土地成本價(jià)格與土地出讓金在使用年期上的不同，均按無限年期將兩者一并修正為49年期價(jià)格；或僅對(duì)土地成本價(jià)格進(jìn)行年期修正；或錯(cuò)將土地剩余使用年期確定為50年。一種是未進(jìn)行年期修正，這是對(duì)地價(jià)內(nèi)涵和題目中所給資料理解上出現(xiàn)錯(cuò)誤。另一種是公式應(yīng)用錯(cuò)誤：有限年地價(jià)＝無限年地價(jià)÷土地還原率×年期修正系數(shù)，實(shí)際上這是將地價(jià)的年期修正與收益還原法混淆了，一看到土地還原率和使用年限就想到收益法的有限年公式。
(6)題目未給出土地增值收益率，但土地增值收益可依據(jù)土地出讓金確定。
(7)未考慮可供出讓土地面積和全部開發(fā)區(qū)土地的關(guān)系。
(8)計(jì)算過程和結(jié)果未按題目要求保留必要的小數(shù)。
 
18．估價(jià)對(duì)象概況：本估價(jià)對(duì)象是一棟2層樓賓館，1993年7月建成完工并投入使用。該旅館擁有46個(gè)客房，其中32個(gè)單人間，14個(gè)標(biāo)準(zhǔn)間，客房使用面積為1158㎡；位于一個(gè)中等規(guī)模城市的一般性的開發(fā)區(qū)附近，離城中心約15km，交通便利；年?duì)I業(yè)天數(shù)為351天。該旅館的主要客人是商務(wù)旅游人士。旅館占地3628㎡，基準(zhǔn)地價(jià)為560元／㎡，建筑成本約為1780000元。估價(jià)要求：評(píng)估該旅館房地產(chǎn)2001年7月20日的市場(chǎng)價(jià)值。
 

正確答案:
(1)選擇估價(jià)方法
該宗房地產(chǎn)是用于經(jīng)營(yíng)的旅館，為收益性不動(dòng)產(chǎn)，適用于收益法估價(jià)，故選用收益法。
(2)搜集有關(guān)資料
通過調(diào)查研究，搜集的有關(guān)資料如下。
①客房部：
單人間價(jià)格為500元／夜，標(biāo)準(zhǔn)間為650元／夜，平均人住率為50％，團(tuán)體客人優(yōu)惠10％。
②旅館參數(shù)：
旅館的全部使用年限為50年，維護(hù)成本占建筑物成本的比例約為0.6％，管理成本約占毛收益的3％，租金損失風(fēng)險(xiǎn)為毛收益的4％。
(3)測(cè)算該旅館的年有效毛收益。
年有效毛收益＝(500×32＋650×14)×351×50％＝4405050(元)
(4)測(cè)算年運(yùn)營(yíng)成本。
①維護(hù)成本。
維護(hù)成本＝1780000×0.6％＝10680(元)
②管理成本。
管理成本＝4405050×3％＝132151.5（元）
③租金損失。
租金損失＝4405050×4％＝176202(元)
可以得出：
年運(yùn)營(yíng)成本＝1）＋2）＋3）＝10680＋132151.5＋176202＝319033.5（元）
(5)計(jì)算年凈收益。
年凈收益＝年有效毛收益－年運(yùn)營(yíng)成本
＝4405050－319033.5
＝4086017(元)
(6)確定還原利率。在調(diào)節(jié)市場(chǎng)上相似風(fēng)險(xiǎn)的投資所要求的報(bào)酬率的基礎(chǔ)上確定還原利率為10％。
(7)計(jì)算旅館價(jià)格。判斷凈收益基本上每年不變，且因收益年限為有限年限，故具體的收益法計(jì)算公式為：
P＝a／r[1－1／(1＋r)]
上述公式中的收益年限n等于41年（因?yàn)槁灭^于1993年建成，使用年限為50年，在估價(jià)時(shí)點(diǎn)已使用9年），則：
P＝
P＝40039436(元)
(8)估價(jià)結(jié)果。根據(jù)計(jì)算結(jié)果，并參考估價(jià)人員的經(jīng)驗(yàn)，確定本估價(jià)對(duì)象于2001年7月20日的市場(chǎng)價(jià)值為4000萬元。
（一）審題
(1)明確估價(jià)對(duì)象，考慮方法選用。根據(jù)題中介紹，這是一宗經(jīng)過出讓取得土地使用權(quán)的土地，現(xiàn)狀土地上建有建筑物，并且在出租，有收益。估價(jià)對(duì)象為土地，不包括建筑物部分。適合選用收益還原法。
(2)明確估價(jià)時(shí)點(diǎn)。要求估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2004年11月，與土地使用權(quán)取得的時(shí)間存在5年的時(shí)間差。
(3)明確價(jià)格類型。要求評(píng)估土地的市場(chǎng)價(jià)格。
(4)了解資料內(nèi)容。題中給出了土地面積、建筑面積；房地合一的辦公樓的租金收入、押金、費(fèi)用、押金收益率；有關(guān)建筑物的耐用年限、重置價(jià)格、建筑物還原率；土地還原率等。沒有直接給出土地收益的資料，需要在計(jì)算土地收益的基礎(chǔ)上來運(yùn)用收益還原法。
（二）方法選擇
分析估價(jià)對(duì)象，這是一宗房地合一的房地產(chǎn)共同產(chǎn)生收益，而評(píng)估其中土地價(jià)格的案例。有收益的房地產(chǎn)一般適用收益還原法。題中沒有關(guān)于估價(jià)對(duì)象土地的成本、市場(chǎng)上類似土地的交易樣本等資料，有跡可尋的只有從房地合一的收益中分離出土地收益。所以，最終的土地估價(jià)方法應(yīng)選用收益還原法。　解題思路：(1)根據(jù)房屋出租資料求取房地合一的房地產(chǎn)共同產(chǎn)生的純收益。
(2)計(jì)算建筑物部分產(chǎn)生的純收益。
(3)從房地合一的房地產(chǎn)共同產(chǎn)生的純收益中扣除建筑物的純收益，分離出土地純收益。
(4)計(jì)算剩余使用年限下的土地收益價(jià)格。
難點(diǎn)與常見錯(cuò)誤分析
 1.難點(diǎn)
(1)估價(jià)時(shí)點(diǎn)和土地剩余使用年限的關(guān)系，對(duì)未來土地價(jià)格的年期修正將產(chǎn)生影響。
(2)土地年純收益的計(jì)算。本題的土地純收益應(yīng)通過土地剩余技術(shù)從房地純收益中分離出來，而房地純收益又由房地年總收益中分離。其中有以下3個(gè)難點(diǎn)。
①計(jì)算房地年總收益時(shí)，應(yīng)考慮押金應(yīng)用等各類可收益因素。
②計(jì)算土地純收益時(shí)，不宜直接從房地年總收益中扣除建筑物年純收益。盡量先分步計(jì)算房地年純收益，在扣除建筑物年純收益之后計(jì)算出土地年純收益。
③計(jì)算建筑物年純收益時(shí)，涉及建筑物現(xiàn)值和建筑物還原率的計(jì)算或選用。其中，建筑物現(xiàn)值計(jì)算可能涉及通過折舊或成新度計(jì)算方式的選擇、經(jīng)濟(jì)耐用年限和剩余土地使用年限的關(guān)系等問題，應(yīng)加以注意。
(3)資料涉及對(duì)象的分類。在審題時(shí)就要明確所給收益、費(fèi)用等資料往往是房地合一的，重置價(jià)格、耐用年限等則針對(duì)建筑物，應(yīng)將資料按照其對(duì)應(yīng)的對(duì)象分清類別，這樣有助于理清思路。
 2.常見錯(cuò)誤分析
(1)沒有解題思路說明。本題所給條件既有收益、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用等收益還原法必須的資料，也有重置成本、耐用年限等涉及成本的資料，所以解題思路是必須說明的。
(2)房地總收益、費(fèi)用、押金運(yùn)用收益等未按年計(jì)算。收益還原法要求純收益必須以年計(jì)算，這是收益還原法幾乎必考的項(xiàng)目，例如租金水平按日、月計(jì)算，都必須相應(yīng)折算成年租金收益。
(3)房地總收益計(jì)算中未計(jì)算押金運(yùn)用收益或處理錯(cuò)誤，這是對(duì)出租型房地產(chǎn)收入構(gòu)成理解不全面、不準(zhǔn)確的表現(xiàn)。押金運(yùn)用收益的處理也是收益還原法常見的考點(diǎn)。有的答卷不是計(jì)算一年的押金運(yùn)用收益，而是直接加上押金，或者不在房地總收益中計(jì)算押金運(yùn)用收益，而將年押金運(yùn)用收益進(jìn)行還原，加在最后價(jià)格計(jì)算結(jié)果中，這些處理都是錯(cuò)誤的。
(4)建筑物年純收益計(jì)算基數(shù)錯(cuò)誤。建筑物年純收益＝建筑物現(xiàn)值×建筑物還原率。有的答卷以建筑物重置價(jià)格為基數(shù)，這是對(duì)建筑物年純收益理解錯(cuò)誤的結(jié)果。建筑物現(xiàn)值計(jì)算方法錯(cuò)誤。
(5)未進(jìn)行年期修正或修正的土地使用年限錯(cuò)誤。土地使用權(quán)獲得時(shí)間與估價(jià)期日不是同一時(shí)間，即在估價(jià)期日土地剩余使用年限要經(jīng)過判斷、計(jì)算，這是收益還原法必考項(xiàng)目，要特別注意題中關(guān)于這兩個(gè)時(shí)間點(diǎn)的交代。本題土地剩余使用年限為50－5＝45(年)。