2012年土地估價師考試考前沖刺（十二）
發布時間：2012-07-25 共1頁
考前沖刺（四）
| 一、單項選擇題： |
| 1．某開發區總面積為5k㎡，其中可供出讓的土地面積為3.5k㎡。經測算該開發區總的平均地價為3000元／㎡，若某公司預受讓該開發區15畝的用地，則其需交納( )萬元的地價款。 |
| 正確答案:C |
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| 2．土地價格存在的根源是( )。 |
| 正確答案:B |
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| 3．總費用是指為創造收益所投入的直接必要的( )。 |
| 正確答案:A |
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| 4．作為個別因素考慮的城市規劃因素，主要有( )。 |
| 正確答案:D |
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| 5．在估價中，將建筑物所需各種材料設備的數量和人工時數，分別乘以估價時點時各該同樣材料設備的單價和人工工資支付標準，再將其加總即得建筑物的重置價格的方法是( )。 |
| 正確答案:C |
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| 二、多項選擇題： |
| 6．農用地價格影響因素為( )。 |
| 正確答案:BCD |
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| 7．經營性企業在經營過程中的總費用包括( )。 |
| 正確答案:ABCD |
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| 8．目前主要的地價管理政策有( )。 |
| 正確答案:ABCD |
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| 9．城鎮土地分等定級中，土地收益測算的原則為( ) |
| 正確答案:ABCD |
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| 10．在市場比較法中，一般需要進行情況修正的情形有( )。 |
| 正確答案:ACD |
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| 三、情景分析題： |
| （11-15題共用題干） |
| 現有一宗占地面積為1000㎡的城鎮建設用地，使用者先以行政劃撥方式取得，后于1995年11月1日通過補辦出讓手續取得該宗地50年期的土地使用權，同時建成一座總建筑面積2500㎡的辦公樓，現全部用于出租。2000年11月1日進行的市場調查情況如下：(1)在當地，規模檔次相同辦公樓的月租金收入一般為30萬元，月平均費用15萬元，此外出租時可收取押金60萬元，押金收益率為5％；(2)該辦公樓耐用年限為50年，殘值率為0，建筑重置價為每建筑平方米4000元；(3)土地還原率為6％，建筑物還原率為8％。試根據上述資料，評估該宗土地于2000年11月1日的市場價格?；卮?1～55小題的問題。 |
| 11．根據上述條件，估價人員適合選擇的估價方法有( )。 |
| 12．關于收益還原法的適用范圍正確的是( )。 |
| 13．該宗土地于2000年11月1日的市場價格為( )元／㎡。 |
| 14．假若該宗地為商業用地，其他條件不變（使用年期為補辦手續取得商業用地法定使用年期），則該宗土地于2000年11月1日的市場價格為( )元／㎡。 |
| 15．假如該地區土地市場較為發達，適用于市場比較法，且市場比較法求取的價格比收益還原法低一成，那么最終確定土地價格將采用何種方法( )。 |
正確答案:11．AB；12．ABD；13．D；14．A；15．D 解題思路：4.計算土地總價格。該宗土地是1995年11月1日經過出讓獲得50年使用權的，至2000年11月1日已經過了5年，剩余使用年限為35年。土地總價格＝土地年純收益／土地還原率×[1－1／（1＋土地還原率）剩余使用年數]＝111／6％×[1－1／(1＋6％)40－5]＝1609.3（萬元）土地單位面積價格＝土地總價格／土地面積＝1609.3×1000011000＝16093(元／㎡)55.（一）解題思路(1)根據辦公樓出租資料求取房地合一的房地產共同產生的純收益。(2)計算建筑物部分產生的純收益。(3)從房地合一的房地產共同產生的純收益中扣除建筑物的純收益，分離出土地純收益。(4)計算剩余使用年限下的土地收益價格。（二）公式與計算步驟1.本題應用的主要計算公式房地年純收益＝房地年總收益－年總費用。建筑物年純收益＝建筑物現值×建筑物還原率土地年純收益＝房地年純收益－建筑物年純收益有限年期土地價格＝土地年純收益／土地還原率[1－1／（1＋土地還原率）剩余使用年數]2.計算步驟(1)計算房地年純收益、房地年總收益。該辦公樓出租，除租金外還收取押金，因此年總收益中還應該包含押金的年運用收益。年租金收益＝月租金收入×12月＝30×12＝360(萬元)押金年運用收益＝押金×押金收益率＝60×5％＝3(萬元)年總收益＝年租金收益＋押金年運用收益＝360＋3＝363(萬元)計算房地年總費用：年總費用＝月平均費用×12月＝15×12＝180（萬元）計算房地年純收益：房地年純收益＝房地年總收益－房地年總費用＝363－180＝183（萬元）(2)計算建筑物年純收益、建筑物現值。該辦公樓建成于1995年11月1日，至2000年11月1日已經過了5年，殘值率為O。建筑物現值＝重置價格×建筑面積×剩余使用年數／耐用年限＝4000×2500×(50－5)／50＝900(萬元)建筑物年純收益＝建筑物現值×建筑物還原率＝900×8％＝72(萬元)(3)計算土地年純收益。土地年純收益＝房地年純收益－建筑物年純收益＝183－72－111(萬元)(4)計算土地總價格。該宗土地是1995年11月1日經過出讓獲得50年使用權的，至2000年11月1日已經過了5年，剩余使用年限為45年。 (5)計算土地單位面積價格。土地單位面積價格＝土地總價格／土地面積＝1715.6×10000／1000＝17156(元／㎡) |
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| 四、計算題： |
| 16．某公司于1994年11月以出讓方式取得一面積為500㎡的地塊50年土地使用權，并于1995年11月建成一建筑面積為450㎡的建筑物，建筑物全部出租。 已知當地同類建筑物出租租金一般為每月30元／建筑平方米，每年支付的土地稅及房產稅為20元／建筑平方米，支付的管理費為同類建筑物租金的5％，年維修費為重置價的3％，年保險費為重置價的0.3％。目前該建筑物重置價1500元／㎡，殘值率為0，土地及房屋還原率分別為5％和6％。試求該地塊在1998年11月的土地使用權價格。 |
| 正確答案: （一）審題 (1)將題目瀏覽一遍，構思解題方法。 (2)仔細查看，并思考哪些條件有用，用于哪一步，還缺少什么條件，需通過什么方法求得。 (3)在具體細節上要留意：①題目中給出了哪兩種還原率，這時確定解題思路至關重要；②看清土地出讓年期及起止年月、建筑物建成年月、估價時點等，最好將其標注在時間軸上；③注意各已知條件的單位，如租金是按日、按月、還是按年計算；是單位建筑面積租金、還是可出租面積租金。 （二）方法選擇與解題思路 從題目中所給條件，應考慮采用收益還原法。 基本思路：先根據房地客觀收益和客觀費用，求得房地純收益；再通過房屋重置價格求得房屋現值，用房屋還原率求得房屋純收益；將房地純收益扣除房屋純收益即可得到土地純收益；用土地還原率，采用適當公式求得估價時點的土地價格。 （三）公式與計算步驟 1.適用公式 計算房屋純收益時，可采用無限年期公式 a＝v×r 計算土地價格時，需采用有限年期公式 P＝a／r[1－1／(1＋r)  ]2.計算步驟 (1)選擇計算方法。 適用于收益還原法。 (2)總收益計算。 采用客觀收益：以30元／月計 年總收益：30×450×12＝162000(元) (3)計算出租總費用。 年稅金：20×450＝9000(元) 年管理費：30×450×12×5％＝8100（元） 年維修費：1500×450×3％＝20250（元） 年保險金：1500×450×0.3％＝2025（元） 年折舊費：1500×450÷49＝13775.5（元） 年總費用：9000＋8100＋20250＋2025＋13775.5＝53150.5（元） (4)計算房屋年純收益。 房屋年純收益＝房屋現值×房屋還原率 ＝（房屋重置價－年折舊費×已使用年限）×房屋還原率 ＝(1500×450－13775.5×3)×6％＝38020.4（元） (5)計算土地純收益。 土地純收益＝總收益－總費用－房屋純收益 ＝162000－53150.5－38020.4 ＝70829.1(元) (6)計算1998年11月土地價格。 土地總價：  n＝50－4－46；r＝5％ 單位地價： 單位地價＝1266429.O÷500＝2532.86(元／㎡) 解題思路：難點與常見錯誤分析 本題的難點在于正確確定房屋的計提折舊年限和土地的收益年限。 計算房屋折舊時，除考慮房屋耐用年限外，還要考慮到土地使用權的年限。計提折舊年限應從房屋竣工驗收合格之日起計，當房屋耐用年限短于土地剩余使用年限時，應按房屋耐用年限計算折舊；當房屋耐用年限長于土地剩余使用年限時，應按土地剩余使用年限計算折舊。 題目中未給出房屋耐用年限，亦未說明建筑結構，在此，暫根據土地剩余使用年限計算折舊，從1995年11月房屋建成開始計算，計提折舊年限應為49年。 土地收益年限應從估價時點算起，至土地使用年期屆滿為止。題目中土地使用年期為50年，即從1994年11月起至2044年11月止，估價時點為1998年11月，土地收益年限應為46年。常見錯誤是應考者不考慮估價時點，收益年限直接用50年；或僅考慮房屋建設周期，土地收益年限取49年，結果都造成丟分。 |
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17．北京市人民政府于2002年12月4日發布了《北京市人民政府關于調整本市出讓國有土地使用權基準地價的通知)(京政發[2002]32號)，對1993年北京市出讓國有土地使用權基準地價（《北京市人民政府發布北京市出讓國有土地使用權基準地價的通知》[京政發(1993)34號]）進行了調整更新，從2002年12月10日起施行新的出讓國有土地使用權基準地價(見表16-1)。 調整后的基準地價是指各土地級別內，土地開發程度為宗地外通路、通電、通信、通上水、通下水、通燃氣、通熱力及宗地內土地平整（簡稱"七通一平"），或宗地外通路、通電、通信、通上水、通下水及宗地內土地平整（簡稱"五通一平"），在平均容積率條件下，同一用途的完整土地使用權的平均價格。其中：基準地價的基準期日為2002年1月1日；土地用途劃分為商業、綜合、居住、工業等四類；商業、綜合、居住用地1～6級的開發程度為"七通一平"，7～10級的開發程度為"五通一平"；工業用地1～5級的開發程度為"七通一平"，6～9級的開發程度為"五通一平"；商業、綜合、居住用地1～6級的平均容積率為2，7～10級的平均容積率為1；工業用地的平均容積率為1。 基準地價的表示形式為樓面熟地價，同時公布樓面毛地價。樓面熟地價是指各土地級別內，完成通平的土地在平均容積率條件下，每建筑面積分攤的完整土地使用權的平均價格。樓面毛地價是指各土地級別內，在平均容積率條件下，政府收取的某種用途法定最高出讓年期內的土地出讓金、市政基礎設施配套建設費的平均樓面價格。 根據上述基準地價，通過對估價期日、年期、容積率及各種因素的修正測算待估宗地的土地價格。 |
| 正確答案: 1.基準地價 1)商業、綜合、居住用地 (1)宗地樓面熟地價、宗地地面熟地價計算公式。 宗地樓面熟地價＝適用的基準地價（樓面熟地價）×期日修正系數×年期修正系數×容積率修正系數×因素修正系數 宗地地面熟地價＝適用的基準地價（樓面熟地價）×期日修正系數×年期修正系數×容積率修正系數×因素修正系數×宗地容積率 (2)宗地樓面毛地價、宗地地面毛地價計算公式。 ①當宗地容積率≥級別平均容積率時 宗地樓面毛地價＝適用的樓面毛地價×期日修正系數×年期修正系數×因素修正系數 宗地地面毛地價＝適用的樓面毛地價×期日修正系數×年期修正系數×因素修正系數×宗地容積率 ②當宗地容積率＜級別平均容積率時 宗地樓面毛地價＝適用的樓面毛地價×期日修正系數×年期修正系數×因素修正系數×級別平均容積率／宗地容積率 宗地地面毛地價＝適用的樓面毛地價×期日修正系數×年期修正系數×因素修正系數×級別平均容積率 2)工業用地 (1)宗地樓面熟地價、宗地地面熟地價計算公式。 ①當宗地容積率≥1時 宗地樓面熟地價＝適用的基準地價（樓面熟地價）×期日修正系數×年期修正系數×因素修正系數 宗地地面熟地價＝適用的基準地價（樓面熟地價）×期日修正系數×年期修正系數×因素修正系數×宗地容積率 ②當宗地容積率＜1時 宗地樓面熟地價＝適用的基準地價（樓面熟地價）×期日修正系數×年期修正系數×因素修正系數／宗地容積率 宗地地面熟地價＝適用的基準地價（樓面熟地價）×期日修正系數×年期修正系數×因素修正系數 (2)宗地樓面毛地價、宗地地面毛地價計算公式。 ①當宗地容積率≥1時 宗地樓面毛地價＝適用的樓面毛地價×期日修正系數×年期修正系數×因素修正系數 宗地地面毛地價＝適用的樓面毛地價×期日修正系數×年期修正系數×因素修正系數×宗地容積率 ②當宗地容積率＜1時 宗地樓面毛地價＝適用的樓面毛地價×期日修正系數×年期修正系數×因素修正系數／宗地容積率 宗地地面毛地價＝適用的樓面毛地價×期日修正系數×年期修正系數×因素修正系數 2.測算過程 (1)委估地塊適用的基準地價水平的確定。 根據調整后的基準地價測算方法，待估宗地的基準地價（樓面熟地價）參照《北京市基準地價表》，取相應地價區級別高低限的算術平均值；基準樓面毛地價根據宗地用途類別、地價區級別和具體情況，參照《北京市基準地價表》適當選取。 委估地塊位于北京市×區×街×胡同，屬綜合二級地區，綜合用途的樓面熟地價水平為4440-6000元／㎡，樓面毛地價水平為1460～2200元／㎡，則：通過計算該地價區樓面熟地價級別高低限的算術平均值，得出委估地塊的適用樓面熟地價為5220元／㎡；選取適用的樓面毛地價水平時，結合委估地塊宗地實際情況，適用樓面毛地價水平取1650元／㎡。 (2)期日修正系數的確定。 期日修正系數一宗地評估基準日地價指數／基準地價基準日地價指數調查北京市近幾年綜合用地地價變動情況，地價有小幅度上漲，以基準地價基準日的地價指數為基數，將2002年1月1日的地價指數定為100，按每月平均增長率為0.05％，則至評估基準日地價指數為100.85％。 (3)年期修正系數的確定。 年期修正系數＝[1－1／(1＋r)  ]／[1－1／(1＋r) ]式中r--土地還原利率； n--宗地剩余使用年限； m--法定最高出讓年限。 設定委估對象剩余使用年限為法定最高出讓年限，故年期修正系數為1。 (4)容積率修正系數的確定。 按照城市規劃管理部門給定的宗地容積率(R)，查相應的《容積率修正系數表》確定容積率修正系數。對樓面毛地價不進行容積率修正。 當R1＜R＜R2(Rl、R2為容積率)時，容積率修正系數X為： X＝X1＋(X2-Xl)X(R-Rl)／(R2-Rl) Xl是指Rl對應的容積率修正系數；X2是R2對應的容積率修正系數。 委估地塊收益容積率為5.5，則容積率修正系數為0.8540。 (5)因素修正系數的確定。 因素修正系數是指除容積率、期日、年期、用途之外的其他地價影響因素的綜合修正系數。參照《北京市基準地價因素修正系數說明表》，根據宗地各種因素情況確定每種因素的修正系數，詳見表16-2。  式中k  --第i種因素的修正系數。 等級影響系數如表16-3所示。   委估對象各因素情況如表16-4所示。  委估對象修正系數＝1＋(0＋3.75＋0＋0.75＋2.25＋0.6＋0.9)÷100＝1.0825 (6)委估對象綜合用途地價的確定。 委估地塊樓面熟地價＝適用的基準地價（樓面熟地價）×期日修正系數×年期修正系數×容積率修正系數×因素修正系數 ＝5220×100.85％×1×0.8540×1.0825 ＝4867(元／㎡) 委估地塊樓面毛地價＝適用的樓面毛地價×期日修正系數×年期修正系數×因素修正系數 ＝1650×100.85％×1×1.0825 ＝1801(元／㎡) |
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| 18．某國有企業在1996年10月以掛牌出讓的方式，取得一宗10000㎡的綜合用途±地，土地出讓年限為50年，批準的規劃容積率為2.5。 由于該企業資金困難，決定向銀行抵押土地取得貸款，經市規劃局、國土資源局等部門批準，項目可以拖至1998年7月開始動工。如果按銀行抵押貸款規定：土地使用權抵押貸款一般按評估值的65％放貸，請問該國有企業在2000年1月31日可貸多少款。 項目其他有關資料如下。 該大樓1～4層為商場，每層建筑面積2500㎡；4～12層為辦公用途（其中8層1000㎡為設備層、7層和9層共計2000㎡為自用辦公用房）。 大樓開發周期預期兩年，假如資金在投資期間為均勻投入，第一年投入60％，第二年投入40％。大樓建成后以出租的方式經營，目前該大廈租賃合同中商場的實際租金為5.5元／（建筑平方米．日），寫字樓的實際租金為3.5元／（建筑平方米．日），無論租賃商場或是租賃寫字樓，都必須繳納相當于3個月租金數額的押金；區域內物業的租金水平按可出租建筑面積計算：商場租金為5.0元／（建筑平方米．日）（可出租面積占建筑面積的75％），每年有半個月的空置期；寫字樓租金為4.0元／（建筑平方米．日）（可出租面積占建筑面積的70％），每年有半個月的空置期，目前同類建筑物的建安綜合造價是每建筑平方米2500元。該城市從1996年開始，至2000年每年地價指數都比上年增長3％。 經過調查，有關參數確定如下：房屋出租年經營費用中管理費為年租金的10％，維修費為年租金的8％，保險費為建安造價的0.2％，出租稅金為年租金的12％，銷售稅金是售價的9％；項目投資回報率取30％;建筑物經濟耐用年限為70年，殘值率為2％。當地土地還原利率8％，綜合還原利率10％，銀行存款利息率6.5％，銀行貸款利息率10％，資本折現率12％。 |
| 正確答案: 根據收益還原法和假設開發法公式，采用傳統的方法完成本例題。收益還原法公式：年房地純收益＝年出租總收入－年房地總費用其中：年出租總收入＝商場年出租總收入＋辦公樓年出租總收入＋押金收入 年房地總費用＝管理費＋維修費＋保險費＋稅金＋折舊費根據上述具體情況，得： 房地產總建筑面積＝10000×2.5＝25000(建筑平方米) 商場總建筑面積＝2500×4＝10000（建筑平方米） 辦公寫字樓總建筑面積＝25000－2500×4－1000＝14000(建筑平方米) 商場總租金＝10000×75％×4×365＝1368.75(萬元) 辦公寫字樓總租金＝14000×70％×4×365＝1430.8（萬元） 商場寫字樓押金收入＝[1368.75＋1430.8]÷365×90×[(1＋6.5％)  －1]＝44.87(萬元)商場寫字樓空置損失費＝(1368.75＋1430.8)×15÷365＝115.05(萬元) 該建筑物房地產總收益＝(1368.75＋1430.8＋44.87－115.05)＝2729.37(萬元) 該建筑物房地產總費用＝管理費＋維修費＋保險費＋稅金＋折舊費 管理費＝年租金×l0％ ＝(1368.75＋1430.8－115.05)×10％ ＝268.45(:萬元) 維修費＝年租金×8％＝214.76（萬元） 保險費＝建安造價×0.2％＝2500×0.2％×25000＝12.5（萬元） 稅金＝年租金×12％＝322.14(萬元) 年折舊費＝建安總價×（1－殘值率）÷經濟耐用年限 由于建筑物經濟耐用年限80年，而土地使用權出讓剩余(50-1年又9個月-2年)年，即可供建筑物折舊的年期只有46.25年，也就不需要考慮殘值率，這樣得到折舊費135.14萬元。 P＝2729.37－(268.45＋214.76＋12.5＋322.14＋135.14) ＝1776.38(萬元)  根據各已知條件，運用開發法測算地價： 房地產總價值為17547.47萬元 總建筑成本為6250萬元 銷售稅金為1579.27萬元 投資回報率為(0.3地價＋1875)萬元  地價＝17547.47－6250－1579.27－0.3地價－1875－(0.43地價＋576.34＋122.02) 1.73地價＝7144.84(萬元) 地價＝4129.97（萬元） 由于該地價為46.25年的地價，而評估期日的地價是(46.25＋0.5)年，故需要進行年期修正，得估價期日的地價為：  在2000年1月31日該國有企業可貸款金額為2687.52萬元。 |
