2012年土地估價師考試考前沖刺（十五）
發(fā)布時間：2012-07-25 共1頁
考前沖刺（三）
一、案例分析題：
1．某城市擬對市中心區(qū)域進行舊城改造，涉及A、B、C、D四宗地，土地總面積為20000㎡。其中宗地A為一舊住宅區(qū)，土地總面積為8500㎡；宗地B為企業(yè)甲所使用的國有劃撥土地，土地面積為7000㎡，土地現(xiàn)狀用途為工業(yè)用地，由于規(guī)劃限制，該企業(yè)計劃搬遷到城市郊區(qū)；宗地C為公司乙所使用的國有出讓土地，土地面積為1500㎡，出讓用途為商業(yè)，出讓年期為40年，已使用5年；宗地D為公司丙所使用的國有出讓土地，土地面積為3000㎡，出讓用途為商業(yè)性辦公用地，出讓年期為40年，由于缺乏建設(shè)資金，該宗地已閑置5年。
上述四宗地由當?shù)厥型恋厥召弮渲行拇碚M行統(tǒng)一收購，經(jīng)整理后按照規(guī)劃擬建成一商業(yè)中心，規(guī)劃建筑容積率為2.0～3.5。
請根據(jù)以上情況.回答下列問題。
1.市土地收購儲備中心在對宗地A進行收購補償時，有人認為只應對房屋進行補償，不包括±地補償，請從土地資產(chǎn)管理的角度判斷該說法是否正確，并簡述理由。
2.為保證企業(yè)甲的順利搬遷，市土地收購儲備中心需對其所使用的國有劃撥土地進行補償，試問：如以現(xiàn)狀用途的評估價作為補償依據(jù)，如何對該國有劃撥土地價格進行評估，請簡述評估思路。
3.根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，市土地收購儲備中心在收購宗地C時，應對公司乙的土地使用權(quán)進行補償，請問：如何確定補償價格？
4.根據(jù)法律規(guī)定，對宗地D應如何處置，并說明法律依據(jù)。
5.該中心區(qū)域經(jīng)整理后，擬將土地進行公開出讓，請問可采用哪幾種方式出讓，并簡述不同出讓方式的基本特點。
6.市土地收購儲備中心為確定公開出讓底價，擬委托一土地估價機構(gòu)對該宗地的價格進行評估，請問：
(1)該土地估價機構(gòu)接受委托后，應按哪些程序進行評估？
(2)可以選用哪兩種方法進行評估，為此應收集哪些資料？
一、案例分析題：
1．某城市擬對市中心區(qū)域進行舊城改造，涉及A、B、C、D四宗地，土地總面積為20000㎡。其中宗地A為一舊住宅區(qū)，土地總面積為8500㎡；宗地B為企業(yè)甲所使用的國有劃撥土地，土地面積為7000㎡，土地現(xiàn)狀用途為工業(yè)用地，由于規(guī)劃限制，該企業(yè)計劃搬遷到城市郊區(qū)；宗地C為公司乙所使用的國有出讓土地，土地面積為1500㎡，出讓用途為商業(yè)，出讓年期為40年，已使用5年；宗地D為公司丙所使用的國有出讓土地，土地面積為3000㎡，出讓用途為商業(yè)性辦公用地，出讓年期為40年，由于缺乏建設(shè)資金，該宗地已閑置5年。
上述四宗地由當?shù)厥型恋厥召弮渲行拇碚M行統(tǒng)一收購，經(jīng)整理后按照規(guī)劃擬建成一商業(yè)中心，規(guī)劃建筑容積率為2.0～3.5。
請根據(jù)以上情況.回答下列問題。
1.市土地收購儲備中心在對宗地A進行收購補償時，有人認為只應對房屋進行補償，不包括±地補償，請從土地資產(chǎn)管理的角度判斷該說法是否正確，并簡述理由。
2.為保證企業(yè)甲的順利搬遷，市土地收購儲備中心需對其所使用的國有劃撥土地進行補償，試問：如以現(xiàn)狀用途的評估價作為補償依據(jù)，如何對該國有劃撥土地價格進行評估，請簡述評估思路。
3.根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，市土地收購儲備中心在收購宗地C時，應對公司乙的土地使用權(quán)進行補償，請問：如何確定補償價格？
4.根據(jù)法律規(guī)定，對宗地D應如何處置，并說明法律依據(jù)。
5.該中心區(qū)域經(jīng)整理后，擬將土地進行公開出讓，請問可采用哪幾種方式出讓，并簡述不同出讓方式的基本特點。
6.市土地收購儲備中心為確定公開出讓底價，擬委托一土地估價機構(gòu)對該宗地的價格進行評估，請問：
(1)該土地估價機構(gòu)接受委托后，應按哪些程序進行評估？
(2)可以選用哪兩種方法進行評估，為此應收集哪些資料？
| 正確答案: 1.答題要點。 該說法不正確，其補償應包括土地的價格補償。 (1)由于土地的資產(chǎn)屬性，住戶作為土地使用者，享有一定的土地收益權(quán)。 (2)由于土地區(qū)位和收益的差異，住戶也應得到補償。 2.答題要點。 (1)劃撥土地使用權(quán)的價格應為出讓土地使用權(quán)價格，扣減土地出讓金后的余額。 (2)劃撥土地使用權(quán)的價格應按現(xiàn)狀工業(yè)用途進行評估。 評估方法可以選用成本逼近法、基準地價系數(shù)修正法、市場比較法、收益還原法。 3.答題要點。 對宗地C應按原出讓用途及其年限下的市場價格給予適當補償。 (1)土地用途應設(shè)定為商業(yè)。 土地使用權(quán)年限應為出讓剩余年限35年。 (2)可選擇采用收益還原法、基準地價系數(shù)修正法、市場比較法、剩余法等方法。 4.答題要點。 對于宗地D應由政府無償收回。 根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，以出讓方式取得土地使用權(quán)進行房地產(chǎn)開發(fā)的，如滿兩年未動工開發(fā)的，可以無償收回。 5.答題要點。 作為商業(yè)中心用地，屬于經(jīng)營性用地的，根據(jù)國土資源部2002年第11號令的規(guī)定，必須以招標、拍賣或者掛牌方式公開出讓。 各出讓方式的基本特征如下。 招標：由投標者制作并投送標書，根據(jù)標書所示的設(shè)計方案和投標價格確定中標者，投標者一般在3個以上。 拍賣：先由出讓方公布拍賣土地的使用條件及有關(guān)限制，然后在固定的場所集中競買，出價高者成交。 掛牌：由出讓方發(fā)布掛牌公告，公布出讓土地的交易條件和期限，掛牌期限截止時的最高價格即為成交價格。 6.答題要點。 (1)估價機構(gòu)接受評估委托后，應按以下程序進行評估： ①確定估價的基本事項，包括估價對象、估價目的、估價期日、價格類型、估價日期等； ②擬定估價作業(yè)計劃，確定估價項目、內(nèi)容、資料類型、來源、調(diào)查方法、人員安排、時間進度等； ③資料收集與實地查勘，主要收集社會、經(jīng)濟、政治、環(huán)境等一般資料及宗地個別資料等； ④相關(guān)資料分析，對影響地價的一般因素、區(qū)域因素、個別因素等進行分析； ⑤按照一定的原則，選擇適當?shù)墓纼r方法，試算宗地價格； ⑥試算價格調(diào)整，確定最后估價結(jié)果； ⑦撰寫土地估價報告書； ⑧將土地估價報告提交給委托方。 (2)由于待估宗地為商業(yè)用途，為此應選用收益還原法、市場比較法、剩余法、基準地價系數(shù)修正法中的兩種。 收集的資料包括以下內(nèi)容。 ①收益還原法應收集以下資料： (a)開發(fā)后的房地產(chǎn)出租收益； (b)房地產(chǎn)出租費用及有關(guān)稅費等； (c)房屋重置成本； (d)土地還原率、房屋還原率等參數(shù)； (e)當?shù)赝恋厥袌觥⒎康禺a(chǎn)市場資料及待估宗地個別資料等。 ②市場比較法應收集以下資料： (a)三個以上與待估宗地用途相同、交易類型相同、區(qū)域及個別條件相近、交易時間相近等比較實例； (b)土地還原率等參數(shù)； (c)當?shù)赝恋厥袌?、房地產(chǎn)市場資料及待估宗地個別資料等。 ③基準地價系數(shù)修正法應收集以下資料： (a)當?shù)鼗鶞实貎r及修正體系； (b)待估宗地所在土地級別； (c)土地還原率等參數(shù)； (d)當?shù)赝恋厥袌觥⒎康禺a(chǎn)市場資料及待估宗地個別資料等。 ④剩余法應收集以下資料： (a)開發(fā)后的不動產(chǎn)市場售價； (b)開發(fā)中的有關(guān)建筑費、專業(yè)費用及其他費用； (c)土地還原率、年貸款利率等參數(shù)； (d)當?shù)赝恋厥袌?、房地產(chǎn)市場資料及待估宗地個別資料等。 |
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| 二、報告改錯題： |
| 2．土地估價技術(shù)報告 第一部分 總述 一、估價項目名稱 企業(yè)W改制上市所涉及的土地價格評估（A省B縣） 二、委托估價方 企業(yè)W 三、受托估價方（略） 四、估價目的 企業(yè)W擬進行股份制改造并上市，根據(jù)原國家土地管理局、國家經(jīng)濟體制改革委員會"關(guān)于印發(fā)《股份有限公司土地使用權(quán)管理暫行規(guī)定》的通知"（[1994]國土[法]字第153號）、原國家土地管理局第8號令《國有企業(yè)改革中劃撥土地使用權(quán)管理暫行規(guī)定》等要求，企業(yè)W特委托土地估價機構(gòu)C對此次改制上市所涉及的土地使用權(quán)價格進行評估，為其改制上市提供土地價格依據(jù)。 五、估價依據(jù) (1)《中華人民共和國土地管理法》。 (2)《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》。 (3)原國家土地管理局、國家經(jīng)濟體制改革委員會關(guān)于印發(fā)《股份有限公司土地使用權(quán)管理暫行規(guī)定》的通知([1994]國土[法]字第153號)。 (4)原國家土地管理局關(guān)于印發(fā)《土地估價報告規(guī)范格式 (1996)》的通知（[1995]國土[籍]字第180號）。 (5)原國家土地管理局第8號令《國有企業(yè)改革中劃撥土地使用權(quán)管理暫行規(guī)定》。 (6)當?shù)赜嘘P(guān)地價管理、土地資產(chǎn)管理和土地市場建設(shè)的地方性規(guī)定。 (7)估價人員市場調(diào)查與現(xiàn)場查勘收集的有關(guān)資料。 (8)委托方提供的有關(guān)資料。 六、估價基準日 二OO一年十二月三十一日 七、估價日期 二00二年七月二十日至二00二年九月二十日 八、地價定義 待估宗地的評估地價為委托方所使用的土地使用權(quán)價格現(xiàn)值。 九、需要特殊說明的事項 （一）假設(shè)條件 (1)土地使用者合法有償取得土地使用權(quán)，并支付有關(guān)稅費。 (2)估價對象與其他生產(chǎn)要素相結(jié)合，能保證目前經(jīng)營的正常進行，保證企業(yè)的持續(xù)發(fā)展。 (3)在評估基準日的地產(chǎn)市場為公開、平等、自愿的交易市場。 (4)任何有關(guān)估價對象的運作方式、程序應符合國家、地方的有關(guān)法律、法規(guī)。 (5)委托方提供的資料屬實。 （二）使用說明 (1)本報告評估價格僅為企業(yè)W改制并上市提供土地價格依據(jù)，不作其他用途。 (2)待估宗地的土地面積、土地權(quán)利狀況及土地使用權(quán)年限等以當?shù)匾?guī)劃管理部門核發(fā)的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》為準。 (3)此次土地估價報告分"土地估價報告"和"土地估價技術(shù)報告"兩部分，"土地估價報告"供委托方使用，"土地估價技術(shù)報告"供委托方的上級主管部門使用。 (4)評估報告有效期自評估基準日起一年內(nèi)有效。 (5)本評估報告由土地估價機構(gòu)C負責解釋。 十、土地估價師簽字 姓名估價師資格證書號 十一、土地估價機構(gòu) 土地估價機構(gòu)負責人簽字： （土地估價機構(gòu)公章） 二00二年九月二十日 第二部分 估價對象描述及地價影響因素分析 一、估價對象描述 1.土地登記狀況 待估宗地位于B縣光明路××號，土地面積2200.8㎡，用途為工業(yè)用地，為國有劃撥土地，有關(guān)土地登記狀況詳見表1。 .gif) 2.土地權(quán)利狀況 待估宗地為國有劃撥土地，估價期日的土地使用者為企業(yè)W，土地使用證編號為××國用(1999)字第××號。無他項權(quán)利限制。 3.土地利用狀況 待估宗地范圍內(nèi)現(xiàn)有倉庫1座，建筑面積為1790.59㎡，建筑容積率為1.2。 二、地價影響因素分析 （略） 第三部分 土地估價 一、估價原則 （略） 二、估價方法與估價過程 根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》及待估宗地的利用狀況，我們選擇成本逼近法和基準地價系數(shù)修正法對待估宗地的土地價格進行評估。具體評估過程如下。 （一）成本逼近法 成本逼近法是以開發(fā)土地所投資的各項費用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利潤、利息、應繳納的稅金和土地所有權(quán)收益來確定土地使用權(quán)價格的估價方法。其基本計算公式為： 土地價格＝（土地取得費＋土地開發(fā)費＋稅費＋利息＋利潤）×土地增值收益 1.土地取得費及有關(guān)稅費 根據(jù)《A省土地管理法實施條例》及B縣土地征用的有關(guān)規(guī)定，待估宗地所在區(qū)域的征地費包括土地補償費、安置補助費、青苗（含林木）補償費和附著物補償費；稅費主要有耕地占用稅、土地管理費等。 (1)征地費：通過調(diào)查，依據(jù)B縣土地管理局提供的有關(guān)征地案例分析，征用待估宗地所在區(qū)域附近的土地，征地費一般在2.0～3.0萬元／畝。此次評估取待估宗地的征地費為2.5萬元／畝，即37.5元／㎡。 (2)有關(guān)稅費：由于待估宗地周邊的土地類型主要為耕地，根據(jù)A省及B縣的有關(guān)規(guī)定，征用耕地從事非農(nóng)業(yè)建設(shè)的需征收耕地占用稅4.5元／㎡、耕地開墾費8元／㎡和新增建設(shè)用地有償使用費7元／㎡，合計稅費為19.5元／㎡。 (3)土地管理費：根據(jù)A省關(guān)于征收土地管理費有關(guān)規(guī)定：土地管理費按征地費總額的3％征收，則為1.1元／㎡。 上述三項合計，土地取得費為58.1元／㎡。 2.土地開發(fā)費 此次評估設(shè)定待估宗地的開發(fā)程度為宗地紅線外"三通"（通路、通電、通訊）及宗地紅線內(nèi)"一平"（地面平整）。 通過調(diào)查，待估宗地所在區(qū)域"三通一平"的平均開發(fā)費用大致在40～60元／㎡之間，根據(jù)待估宗地的實際開發(fā)水平，得出待估宗地的開發(fā)費用為50元／㎡。 3.投資利息 根據(jù)待估宗地的開發(fā)程度及開發(fā)規(guī)模，設(shè)定開發(fā)周期按1年計，設(shè)定土地取得費及有關(guān)稅費在土地取得時一次支付，土地開發(fā)費在開發(fā)周期內(nèi)均勻支付，貸款利息率按評估基準日中國人民銀行一年期固定資產(chǎn)貸款利率5.85％計，則： 投資利息＝（土地取得費及有關(guān)稅費＋土地開發(fā)費）×開發(fā)周期×5.85％ ＝(58.1＋50)×1×5.85％ ＝6.32（元／㎡） 4.投資利潤 調(diào)查近期B縣經(jīng)濟開發(fā)區(qū)開發(fā)投資利潤，及××企業(yè)所在行業(yè)的土地開發(fā)投資回報情況，設(shè)定年投資利潤率為12％，則： 投資利潤＝（土地取得費及有關(guān)稅費＋土地開發(fā)費＋投資利息）×開發(fā)周期×12％ ＝(58.1＋50＋6.32)×1×12％ ＝13.7（元／㎡） 5.計算土地增值收益 （土地所有權(quán)收益） 根據(jù)B縣土地出讓金水平，結(jié)合待估宗地的預期收益以及B縣的有關(guān)規(guī)定，得出待估宗地的土地增值收益率為30％。 故土地增值收益＝（征地費及有關(guān)稅費＋土地開發(fā)費＋投資利潤）×10％ ＝(58.1＋50＋13.7)×30％ ＝36.5（元／㎡） 6.計算待估宗地的土地使用權(quán)價格 待估宗地的土地使用權(quán)價格＝58.1＋50＋6.32＋13.7＋36.5 ＝164.6(元／㎡) （二）基準地價系數(shù)修正法 依據(jù)待估宗地所處區(qū)域的土地級別和基準地價，結(jié)合區(qū)域因素、個別因素、期日、土地使用權(quán)年期、土地開發(fā)程度等因素的修正調(diào)整，即可得到待估宗地的土地價格。由于待估宗地位于B縣基準地價覆蓋范圍之內(nèi)，用途為工業(yè)用地，根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》及《B縣定級與基準地價評估報告》，采用基準地價測算宗地地價的公式如下： 宗地地價＝待估宗地所在區(qū)域基準地價×  式中A  --區(qū)域條件修正系數(shù)；A  --容積率修正系數(shù)；A  --土地使用權(quán)年期修正系數(shù)；A  --基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)程度修正系數(shù)；A  --期日修正系數(shù)。采用基準地價系數(shù)修正法評估待估宗地地價的步驟如下。 1.確定待估宗地的土地級別及基準地價 經(jīng)調(diào)查分析，待估宗地位于B縣光明路，屬于3級地，3級地的工業(yè)用地基準地價為150元／㎡。 2.確定區(qū)域條件修正系數(shù)(A .gif) )經(jīng)調(diào)查，待估宗地的區(qū)域條件較好，取修正系數(shù)為1.0553。 3.確定容積率修正系數(shù)(A .gif) )待估宗地面積為2200.8㎡，建筑總面積為1790.59㎡，容積率為1.2，根據(jù)容積率修正系數(shù)表（見表2），待估宗地容積率修正系數(shù)為1.16。 .gif) 4.確定土地使用權(quán)年限修正系數(shù)(A )待估宗地是企業(yè)W于1996年5月1日以出讓方式獲得，設(shè)定土地使用年限為40年，至評估基準日，剩余土地使用年限為35.67年。根據(jù)土地使用年限修正公式： A .gif) ＝.gif) ＝0.948017／0.995426 ＝0.95237 5.確定基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)程度修正系數(shù)(A .gif) )根據(jù)此次評估設(shè)定待估宗地的開發(fā)程度，參照《B縣定級與基準地價評估報告》中基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)程度修正系數(shù)表，確定待估宗地基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)程度修正系數(shù)為1.17。 6.期日修正系數(shù) 《B縣定級與基準地價評估報告》是1996年5月經(jīng)A省國土管理局審核驗收后開始使用的，調(diào)查B縣1996年5月至1999年12月31日的地價交易資料，經(jīng)分析測算，地價上漲了5％，故取期日修正系數(shù)A .gif) ＝1.05。7.確定待估宗地的土地價格 根據(jù)公式： 宗地地價＝基準地價× .gif) ＝150×1.0553×1.16×0.95237×1.17×1.05 ＝185.2（元／㎡） 三、地價的確定 1.地價的確定 對于待估宗地，分別采用成本逼近法和基準地價系數(shù)修正法，其評估結(jié)果分別如下。 成本逼近法：164.6元／㎡ 基準地價系數(shù)修正法：185.2元／㎡ 綜合分析兩種方法評估的結(jié)果，兩種方法所得結(jié)果相差較大，故以兩種方法求得結(jié)果的加權(quán)平均值來確定最終結(jié)果： 待估宗地的土地價格＝185.2×0.7＋164.6×0.2 ＝162.6(元／㎡) 2.估價結(jié)果 待估宗地土地面積：2200.8㎡。 單位面積地價：162.6元／㎡。 總地價：35.785萬元。 第四部分 附件 1.委托估價函。 2.待估宗地區(qū)域位置圖。 3.委托方營業(yè)執(zhí)照復印件。 4.估價機構(gòu)營業(yè)執(zhí)照復印件。 5.土地估價師證書復印件。 |
| 正確答案: 土地估價技術(shù)報告中存在的主要錯誤及其致錯原因 第一部分總述 1.估價依據(jù)中，《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》應為《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》。 2.原國家土地管理局關(guān)于印發(fā)《土地估價報告規(guī)范格式(1996)》的通知（[1995]國土[籍]字第180號）是舊的土地估價報告規(guī)范格式，不應作為估價依據(jù)。 3.估價依據(jù)缺乏土地估價技術(shù)規(guī)程。 4.地價定義不清楚，未明確待估宗地的設(shè)定用途、年期、土地開發(fā)程度等內(nèi)容。 5.使用說明中，待估宗地的土地面積、土地權(quán)利狀況等應以當?shù)赝恋毓芾聿块T核發(fā)的《國有土地使用證》為準。 6."土地估價技術(shù)報告"供委托方的上級主管部門使用為錯誤說法，"土地估價技術(shù)報告"應供土地管理部門進行估價報告審核或備案以及估價機構(gòu)存檔用。 7.缺少土地估價師簽字欄。 第二部分估價對象描述及地價影響因素分析 8.估價對象描述中，待估宗地的容積率應為0.81。 第三部分土地估價 9.成本逼近法的計算公式有誤。 10.成本逼近法中，稅費不應包括新增建設(shè)用地有償使用費。 11.成本逼近法中投資利息計算錯誤，土地開發(fā)費的計息期應為半年，正確的計算公式應為：投資利息＝土地取得費及有關(guān)稅費×開發(fā)周期×5.85％＋土地開發(fā)費×開發(fā)周期×1／2×5.85％ 12.投資利潤計算錯誤，計算投資利潤時，投資利息不應計算利潤。 13.計算增值收益時，應以成本價格乘以一定的增值收益率，成本價格應包括投資利息。 14.增值收益率有打印錯誤。 15.成本逼近法計算待估宗地的價格有誤，計算結(jié)果是無限年期的價格，應進行土地使用年期修正，修正為50年期的價格。 16.基準地價系數(shù)修正法中，未明確基準地價的內(nèi)涵，包括頒布日期、用途、基準地價、開發(fā)程度等。 17.基準地價系數(shù)修正法中，待估宗地的容積率應為0.81，容積率修正系數(shù)為1.00。 18.基準地價系數(shù)修正法中，待估宗地為國有劃撥土地，根據(jù)估價目的，土地使用年限可設(shè)定為最高出讓年限50年，與基準地價年限相同，不必進行年期修正。 19.基準地價系數(shù)修正法中，期日修正系數(shù)有誤，未明確1999年12月31日至2001年12月31日之間的地價變化情況。 20.基準地價系數(shù)修正法計算結(jié)果有誤。 21.地價的確定中，來說明結(jié)果確定方法的依據(jù)。 22.地價確定中，兩種方法的權(quán)重和不等于1.0。 23.估價結(jié)果中，總地價沒有大寫。 24.缺少土地估價結(jié)果一覽表。 第四部分附件 25.缺少待估宗地的國有土地使用證復印件。 26.缺少估價對象的照片資料。 |
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| 3．土地估價技術(shù)報告 第一部分 總述 一、估價項目名稱 ××房地產(chǎn)發(fā)展有限公司涉及法律訴訟的土地價格評估 二、委托估價方 ××市中級人民法院 三、受托估價方（略） 四、估價目的 根據(jù)××房地產(chǎn)發(fā)展有限公司提供的《國有土地使用證》，權(quán)利人為××房地產(chǎn)發(fā)展有限公司，已設(shè)定抵押權(quán)，抵押權(quán)人為××銀行，因未能按期還款，估價對象土地已由××市中級人民法院查封?，F(xiàn)受委托評估土地的市場價格，供委托方確定拍賣價格提供參考；同時也為市國土資源局在辦理土地變更登記手續(xù)時，了解該土地交易價格是否合理提供決策依據(jù)。 五、估價依據(jù) 1.《中華人民共和國土地管理法》及實施條例。 2.《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》。 3.《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》。 4.《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》。 5.《城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程》。 6.委托方及案件當事人提供的有關(guān)資料。 7.委托評估函。 8.《國有土地使用證》[××字(1998)第×××××號]。 9.《國有土地使用權(quán)出讓合同》[××土地出讓合同字第×××號]。 10.《關(guān)于××商品住宅項目可行性研究報告的批復》[××計投××號]。 11.《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》[××規(guī)地×第×××號]。 12.其他有關(guān)資料。 13.估價人員實地勘察、調(diào)查資料。 六、估價基準日 2004年7月5日 七、估價日期 2004年7月5日至7月14日 八、地價定義 本報告提供的土地價格是2004年7月5日住宅用地使用權(quán)市場價格。 九、估價結(jié)果 經(jīng)評估，待估宗地于估價基準日在現(xiàn)狀條件下67年4個月使用期限的土地使用權(quán)價格如下。 土地單價：4562元／㎡?？們r：10237128元。 大寫：壹仟零貳拾叁萬柒仟壹佰貳拾捌元整（人民幣元） 十、需要特殊說明的事項 1.本估價報告提供的評估結(jié)果是在全部限制條件下于估價期日的公開市場價值，所謂公開市場價值指評估對象于估價基準日，在市場上出售并按以下條件可取得的合理價格： (1)買賣雙方不因任何特殊利益抬高或降低土地真實價值； (2)有一段合理交易時間； (3)在此期間土地市場應保持穩(wěn)定； (4)房地產(chǎn)買賣程序應符合國家法律規(guī)定。 2.由于待估宗地的土地權(quán)屬性質(zhì)為國有劃撥，考慮到未來轉(zhuǎn)讓土地的需要，本評估價格中包括土地使用權(quán)出讓金；根據(jù)國家規(guī)定，該劃撥土地轉(zhuǎn)讓時，應交納土地出讓金。 3.本報告的評估價格系全部限制條件下求得的。根據(jù)××房地產(chǎn)發(fā)展有限公司提供的《國有土地使用證》，該土地已設(shè)定抵押權(quán)，因抵押人未能按期還款，該土地已由××市中級人民法院查封。考慮到本次評估是為法院處置該土地提供價格依據(jù)，所以未考慮抵押權(quán)對價格的影響。 4.本報告自估價基準日起一年內(nèi)有效。 十一、土地估價師簽字 姓名 土地估價師資格證書號 簽字 王** **** （簽字） 李** **** （簽字） 十二、土地估價機構(gòu)（章） 二00四年七月十四日 第二部分 估價對象描述及地價影響因素分析 一、估價對象描述 1.土地登記狀況。 根據(jù)××房地產(chǎn)發(fā)展有限公司提供的<國有土地使用證》，該土地所有權(quán)屬于國家所有，土地使用權(quán)人為××房地產(chǎn)發(fā)展有限公司，土地權(quán)屬性質(zhì)為國有出讓。該宗地已設(shè)定抵押權(quán)，抵押權(quán)人為××銀行，因未能按期還款，估價對象土地已由××市中級人民法院查封。 估價對象土地為國有出讓土地使用權(quán)，土地使用期限為2001年11月19日至2072年11月18日，自評估基準日起還剩余67年4個月。 2.土地權(quán)利狀況。 根據(jù)××房地產(chǎn)發(fā)展有限公司提供的國有土地使用權(quán)證，估價對象宗地編號為××××，圖號為××××，地號為××××，規(guī)劃用途為住宅用地，土地總面積為1020.0㎡，處于基準地價三級區(qū)域。國有土地使用證號：××××××號。 3.土地利用狀況。 (1)規(guī)劃指標：根據(jù)土地使用權(quán)出讓合同，項目批準建造四層公寓式商品住宅二幢，總建筑面積2244㎡。 (2)地塊目前尚未開發(fā)，除沿××路還有三戶待拆遷房屋外，其余已于2002年9月拆平。 二、地價影響因素分析 1.一般因素。 （略） 2.區(qū)域因素。 估價對象地塊周邊公交線路多，交通方便，距市中心直線距離約4km，四周多為二層或多層住宅，幼托、小學、商店、郵局、銀行等公共設(shè)施齊全，人均公共綠化面積大，為該城市低密度居住區(qū)。 3.個別因素。 評估地塊基本規(guī)則，面積小，土地開發(fā)工程建設(shè)所需的水、電尚未接通。 第三部分 土地估價 一、估價原則 本項目評估遵循土地估價的合法原則、公平公正原則、估價時點原則、供求原則。 二、估價方法和估價過程 由于估價對象位于城市低密度居住區(qū)，房地產(chǎn)市場和土地市場比較發(fā)達，有較多的成交實例可以選擇，根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》（以下簡稱《規(guī)程》）并結(jié)合估價對象的具體特點，選擇市場比較法及成本逼近法進行評估。 （一）市場比較法 根據(jù)替代原則，將估價對象土地與較近時期內(nèi)已經(jīng)發(fā)生交易的類似土地實例，進行對照比較，并依據(jù)后者已知的價格，參照該土地的交易情況、期日、區(qū)域以及個別因素等的差別，修正得出估價對象在評估期日地價的一種方法。其計算公式為： 待估宗地價格＝比較實例宗地價格×待估宗地情況指數(shù)／比較實例宗地情況指數(shù)×待估宗地估價期日地價指數(shù)／比較實例宗地交易期日地價指數(shù)×待估宗地區(qū)域因素條件指數(shù)／比較實例宗地區(qū)域因素條件指數(shù)×待估宗地個別因素條件指數(shù)／比較實例宗地個別因素條件指數(shù) 1.選擇比較實例。 估價人員收集了多宗土地的成交實例，選擇了本市同屬基準地價三級地段的3個土地出讓實例作為比較實例，比較實例及評估地塊情況如表3所示。 .gif) .gif) .gif) .gif) .gif) .gif) 2.確定待估宗地的比較價格。 經(jīng)測算，三個比較實例經(jīng)修正后的價格分別是4501元／㎡、4437元／㎡和4748元／㎡，再取三個比較實例修正價格的算術(shù)平均值作為待估宗地的價格，即為4562元㎡。 （二）成本逼近法 成本逼近法是以土地取得費、土地開發(fā)所耗各項費用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利潤、利息、應繳納的稅金和土地增值收益（土地使用權(quán)出讓金）來確定土地價格的估價方法。 1.計算公式。 土地價格＝土地取得費＋土地開發(fā)費＋利息＋利潤＋稅費＋土地增值收益（土地出讓金） 2.土地取得費。 (1)評估地塊原為新中國成立前留下的棚戶區(qū)，密度大，共需拆遷安置51戶居民，除沿××路還有三戶待拆遷房屋外，其余已于2002年9月拆平，按當時居民拆遷安置費用平均水平，平均每戶居民為12萬元。 則：居民拆遷安置費為12×(51-3)＝576（萬元） (2)土地開發(fā)費用：場地未平整，建筑垃圾未清理，工程未開工，臨時水、電未到位，未發(fā)生土地開發(fā)費。 (3)管理費及不可預見費（計3％）： 576×3％＝17.28（萬元） (4)利息：利率按銀行一年期貸款利率5.85％計，該地塊動拆遷于2002年3月開始，拆遷周期約0.5年。計算利息為： 576×5.85％×0.5＝16.85（萬元） (5)利潤：評估目的為法院處置用，利潤不計。 (6)稅費：未發(fā)生經(jīng)營收入，稅費不計。 (7)土地增值收益：土地出讓金以××房地產(chǎn)發(fā)展有限公司與市國土資源局于2001年11月簽訂的土地出讓合同載明的出讓金計為57.18萬元（70年土地使用期限）?？鄢?年零8個月的土地增值收益計：57.18×67.33／70＝55(萬元)。 (8)成本逼近法計算土地價格為：576＋0＋17.28＋16.85＋0＋0＋55＝665.13（萬元）。 單位土地面積單價＝665.13／1020＝6521（元／㎡）。 三、地價的確定 1.地價的確定方法。 成本逼近法估價結(jié)果為6521元／㎡，市場比較法估價結(jié)果為4562元／㎡，說明××房地產(chǎn)有限公司當初取得此地塊的成本較高，但考慮開發(fā)后利潤不大(容積率受控制，可建面積僅2244㎡)，結(jié)合評估目的，市場比較法結(jié)果較能反映現(xiàn)時該類地塊的市場價格，故以市場比較法價格為最終結(jié)果。 2.估價結(jié)果。 經(jīng)評估，待估宗地于估價基準日在現(xiàn)狀條件下67年4個月使用期限的土地使用權(quán)價格為： 土地單價為4562元／㎡； 總價為4562×2244＝10237128(元)。 大寫：壹仟零貳拾叁萬柒仟壹佰貳拾捌元整（人民幣元） 第四部分附件 1.委托估價函。 2.待估宗地位置示意圖。 3.國有土地出讓合同復印件。 4.待估宗地所在區(qū)域拆遷審批文件復印件。 5.估價機構(gòu)營業(yè)執(zhí)照復印件。 6.估價機構(gòu)資質(zhì)證書復印件。 7.土地估價師資質(zhì)證書復印件。 二00四年七月十四日 |
| 正確答案: 土地估價技術(shù)報告中存在的主要錯誤及其致錯原因 1.估價目的不能同時有兩個目的，如為兩個目的，應分別出具報告。 2.地價定義不清，應明確對應的土地用途、使用年期、土地開發(fā)程度等內(nèi)容。 3.需要特殊說明的事項中，待估宗地的土地權(quán)屬為國有劃撥，與后面描述的土地權(quán)利狀況為國有出讓前后不一致，說法有誤。 4.土地估價機構(gòu)蓋章欄，沒有估價機構(gòu)負責人的簽字。 5.土地登記狀況中描述的內(nèi)容與登記狀況不符，此中描述的內(nèi)容應為土地權(quán)利狀況的內(nèi)容。 6.土地權(quán)利狀況中描述的內(nèi)容與權(quán)利狀況不符，此中描述的內(nèi)容應為土地登記的內(nèi)容。 7.估價對象的土地使用期限為2001年11月19日至2072年11月18日有誤，超過了法定的最高年限。 8.估價原則中，缺少替代原則、預期收益原則等。 9.在市場比較法中對待估宗地的描述容積率計算有誤，應為2.2。 10.市場比較法中，采用物價指數(shù)作為地價指數(shù)，沒有說明理由和依據(jù)。 11.比較案例進行交易情況修正，依據(jù)不充分，因為法院委托評估的也是正常市場價格，不應進行交易情況修正。 12.市場比較法中沒有進行土地使用年期修正，有誤。 13.動拆遷費用按當時（2001年5月）的標準計算不妥。應按照估價時點的拆遷補償費用水平計算。 14.按估價對象實際的拆遷戶數(shù)計算動拆遷費用不妥，應按照區(qū)域平均拆遷居民密度計算拆遷戶數(shù)。 15.按估價對象實際的拆遷周期計算利息不妥，應交代該周期是否為社會平均拆遷周期。 16.利息率取值有誤，2002年2月起，一年期利息率調(diào)整為5.31％。 17.因為是法院處置而不計算利潤不妥，應計算利潤。 18.估價對象出讓時間為2001年11月，估價時點為2004年，以合同所載土地出讓金作為土地增值收益不妥，應按照估價時點應有的土地增值收益水平計算。 19.扣除2年零8個月的土地增值收益時采用直線折舊方式不妥，應采用年期修正方式，計算公式為： .gif) 式中r--土地還原率。 20.因?qū)嶋H未發(fā)生經(jīng)營收入而不計稅費不妥，應按規(guī)定計入有關(guān)稅費。 21.成本逼近法評估結(jié)果應做年期修正，修正系數(shù)計算公式： .gif) 式中r--土地還原率。 22.總地價計算有誤，應將單價乘以土地面積，而不是建筑面積。 23.附件中缺少土地權(quán)屬來源文件。 24.附件中缺少估價對象利用照片。 |
