土地登記代理人叢書土地登記相關法律知識(九)
發布時間：2010-01-14 共9頁
在遺產分割前的共有問題上，在繼承開始后，如果繼承人有數人時，其中任何繼承人皆不能單獨取得遺產的所有權，遺產只能由全體繼承人共有。
（四）共同共有財產的分割
在分割共同共有財產時，應遵守法律規定，同時也要體現平等協商和團結和睦的精神。分割共同共有的財產，既可以是協議分割，也可以通過法院的判決分割。分割的方式包括實物分割、變價分割和作價補償。共同共有財產分割以后，共同共有關系消滅。
針對共同共有財產的分割，《最高人民法院關于貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見（試行）》第90、91、92條分別規定，“在共同共有關系終止時，對共有財產的分割，有協議的，按協議處理；沒有協議的，應當根據等分原則處理，并且考慮共有人對共有財產的貢獻大小，適當照顧共有人生產、生活的實際需要等情況。但分割夫妻共有財產，應當根據婚姻法的有關規定處理。”“共有財產是特定物，而且不能分割或者分割有損其價值的，可以折價處理。”“共同共有財產分割后，一個或者數個原共有人出賣自己分得的財產時，如果出賣的財產與其他原共有人分得的財產屬于一個整體或者配套使用，其他共有人主張優先購買權的，應當予以支持。”
四、共同共有和按份共有的區到
雖然共同共有和按份共有都屬于財產共有的形態，但兩者還是存在著一些顯著的區別。兩者的區別主要體現在以下幾個方面：
1．成立的原因不同 共同共有的成立以共同關系的存在為前提，該共同關系是人的結合關系；按份共有不需以共同關系的存在為前提。
2．標的物不同共同共有的標的物通常為多數，其標的物既可以是物，也可以是權利；按份共有的標的物一般是單一或少數。
3．權利的享有不同 共同共有人的權利及于共同共有物的全部，共同共有人對共同共有物的使用收益應征得全體共有人的同意；按份共有人以其應有部分享有所有權。
4．對第三人行使權利的不同共同共有人就共有物的全部對第三人行使基本于所有權的請求權，應征得全體共有人的同意；按份共有人可以就共有物的全部行使基本于所有權的請求權，但其回復共有物的請求，應為全體共有人的利益而進行。
5．分割共有物的限制不同在共同共有關系存續期間，各共同共有人不得請求分割共有物；按份共有人除因共有物的使用目的不能分割或有協議約定不得分割的期限外，可隨時請求分割共有物。
《最高人民法院關于貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見（試行）》第88條規定，“對于共有財產，部分共有人主張按份共有，部分共有人主張共同共有，如果不能證明財產是按份共有的，應當認定為共同共有。”
第五節建筑物區分所有權
建筑物區分所有權，是指數人區分一建筑物而各享有其某一部分的所有權。具體而言，將一建筑物在結構上區分為各所有人獨自使用的專用部分和由數個所有人共同使用的共用部分，各所有人對其專有部分享有的專有權和對共用部分的共用權的結合，就是建筑物區分所有權。數人區分一建筑物的方式，既可以是橫的區分，也可以是縱的區分，還可以是縱橫區分，一般認為，建筑物區分所有與物權須以獨立物為客體及一物一權原則存在不相符合之處，因此，建筑物區分所有屬于物權具有獨立性和一物一權的例外情況。
在我國，根據建設部發布的《城市異產毗連房屋管理規定》，異產毗連房屋是指結構相同或具有共有、共用設備和附屬建筑物，而為不同所有人所共有的房屋。
下面對建筑物區分所有權的一般問題進行介紹。
一、建筑物區分所有權的客體
根據物權標的物獨立性原則，在建筑物區分所有的情況下，一建筑物被區分的特定部分，要成為建筑物區分所有權的客體，必須具備以下要件：
1．構造上的獨立性為了使被區分的特定部分的所有權的直接支配效力及于明確的客體，客體必須具有獨立性。被區分的特定部分在建筑構造上，可以被區分而與建筑物的其他部分完全隔離。
2．使用上的獨立性建筑物被區分以后，被區分的特定部分可作為一建筑物單獨使用，與獨立的建筑物相同，具有完全的經濟效用。如果被區分的特定部分不具有使用上的獨立性，其不能成為區分所有的客體。
3．必須予以登記建筑物被區分的特定部分在構造上和使用上的獨立性是就其經濟上的獨立性而言的。建筑物被區分的特定部分，雖然具備建筑物區分所有權客體的要件，不一定是建筑物的區分所有；要使建筑物被區分的特定部分具有法律上的獨立性，必須對其進行登記，使其獨立成為區分所有權的客體。應當注意，如果被區分的特定部分已登記為各主體所有，則作為整體的建筑物不能再成為一個獨立物而存在。
二、專有部分和共有部分的所有權
如前所述，區分所有的建筑物，可分為區分所有人的專有部分和區分所有人的共有部分。區分所有的建筑物上的專有部分和共有部分，雖然在法律上都是獨立的所有權客體，但又共存于一建筑物上，專有部分之間，專有部分與共有部分之間，具有了密不可分的關系，使得建筑物區分所有權的權利義務關系十分復雜。
1．專有部分所有權專有部分，是指被區分的建筑物的特定部分具有構造上和使用上的獨立性，而能夠成為區分所有權的客體。對專有部分所享有的所有權，稱為專有部分所有權。
