土地登記代理人叢書土地登記相關法律知識(九)
發布時間：2010-01-14 共9頁
由于專有部分和同一建筑物的共有部分及其他專有部分之間有著密切的關系，專有部分所有權具有以下特征：
（1）共同壁的雙重性。一般認為，在相鄰的區分所有人之間，為維持管理關系，應認定共同壁為區分所有人共有；而在相鄰區分所有人與第三人的關系上，應認定共同壁為區分所有人獨有。
（2）區分所有權的相互制約性。區分所有人就專有部分的使用、收益、管理和處分，不能損害各區分所有人的共同利益。例如，對專有部分的改良或使用，不得影響區分所有建筑物的安全。
2．共有部分所有權共有部分，是指建筑物區分所有人的單獨所有部分以外的建筑物其他部分。對共有部分的所有權，稱為共有部分所有權。
區分所有建筑物的共有部分包括以下形態：建筑物的基本構造部分，如建筑物的支柱、屋頂；建筑物的共用部分和必要的附屬物，如樓梯、自來水管；部分區分所有人的共有部分，如各層樓間的樓板。
區分所有建筑物的共有部分具有以下法律特征：
（1）共有部分與專有部分不能分離。在區分所有權情況下，區分所有人取得專有部分所有權，自然取得共有部分所有權，而專有權的轉讓也導致共有權的轉讓。房產購買人，一旦取得專有部分的所有權，自然取得共有部分的所有權。
（2）各區分所有人在不違背共有部分的目的、性質和構造的條件下，可依協議對共有部分作多種用途的使用。
（3）共有部分的范圍以及區分所有人之間的權利義務關系，在區分所有人之間不存在特別約定的情況下，應當依據法律和法規的規定。就共有部分的修繕和其他負擔而言手，區分所有人所支付共有部分的負擔超過其應承擔份額時，可請求其他區分所有人償還超過部分。例如，建設部的《城市異產毗連房屋管理規定》規定了區分建筑物的主體結構、共有墻體的修繕義務按各所有人專有部分的份額分擔。
（4）各區分所有人對共有部分的共有權既可以是按份共有，也可以是共同共有。應根據具體情況來決定共有部分的性質。有的財產只能是共同共有，如共用的設備；有的財產屬于按份共有，如隔墻。
（5）由于區分所有建筑物的區分所有人之間的關系十分復雜，區分所有建筑物的共有部分的改良和管理與一般共有物的改良和管理不同。
三、區分所有建筑物的土地使用權
由于法律上一般將建筑物與土地作為不動產所有權的不同客體，而建筑物又必須依賴土地才能存在，因此，區分所有建筑物與其土地使用權之間有著密切的聯系。
在我國，土地屬于國家或者集體所有，任何通過建造、購買等方式取得建筑物所有權者，不能自然取得建筑物所賴以存在的土地的所有權，他們取得的只是土地的使用權。一般認為，區分所有建筑物的各區分所有人都應當對土地使用權享有權利，以購買等方式取得對建筑物某一部分的專有權的區分所有人，自然應享有土地使用權的部分權利，而區分所有人轉讓其專有部分，其對土地使用權的部分權利也發生轉移；如果建筑物發生毀損或被拆除，應當確認各區分所有人對土地使用權所享有的權利。另外，區分所有建筑物的區分所有人對土地使用權享有共有權，并且這種共有權在性質上屬于按份共有，根據各區分所有人所有的專有部分的面積在整個建筑物中所占的比例來決定其對土地使用權所享有的份額。
四、區分所有建筑物的管理
區分所有建筑物的管理，是指為維護區分所有建筑物的安全和區分所有人的利益而對區分所有建筑物的經營活動。對區分所有建筑物的管理包括物的管理和人的管理。
區分所有建筑物的物的管理，原則上針對建筑物的共用部分，包括基地和附屬設施。區分所有建筑物的人的管理，是對區分所有人群居生活關系的社區管理。人的管理主要針對建筑物的不當毀損行為和不當使用行為，以及對生活的妨害行為。
為管理區分所有建筑物而共同設置的管理機構，一般稱為建筑物區分所有人管理團體。關于建筑物區分所有人管理團體的性質，具有不同的立法模式：1）管理團體不具備法人資格。在此情形下，管理團體雖具有一定的名稱和機構，并且有一定的目的，也設有代表人，但無獨立的財產。2）管理團體具備法人資格。在此情形下，管理團體具有法人成立的條件。3）管理團體法人。在此模式下，附條件地承認管理團體為法人，如區分所有人達一定人數且經其多數同意，可申請登記為具有法人資格的管理團體。
第六節相鄰關系
一、概念和特征
相鄰關系是不動產相鄰關系的簡稱。所謂相鄰關系，是指兩個或兩個以上相互毗連的不動產的所有人或使用人，在行使不動產的所有權或使用權時，因相鄰各方應當給予便利和接受限制而發生的權利義務關系。
相鄰不動產所有人或使用人，基于其對不動產所享有的權利，可對不動產自由用益或排除他人的干涉，但如果各所有人或使用人在行使自己的權利時，不顧及他人權利的需求，將會導致權利人之間相互利益的沖突。為此，法律對相鄰不動產所有權或使用權的行使進行一定程度的干預，使不動產所有權或使用權的行使，負有一定的消極不作為或積極作為的義務，對所有權或使用權的內容進行限制。從另一方面看，不動產所有權或使用權的行使，不動產所有權人或使用權人有權要求其他所有權人或使用權人為一定消極不作為或積極作為，構成對所有權或使用權內容的擴張。因此，相鄰關系的性質是所有權或使用權內容的限制或擴張。
