2011年物業管理師考試管理實務精選講義(3)
發布時間：2014-02-25 共5頁
物業管理招標投標的基本要求與原則
第二節 物業管理招標投標的策劃與實施
一、物業管理招標投標的基本要求與原則(了解)
注意：分別站在招標方、投標方的角度提出要求。
(一)物業管理招標投標的基本要求
(1)：遵守法律法規：參與招標投標的雙方應根據相關法律、法規的規定組織物業管理的招標投標活動，即對招標投標方的資格認定以及招標投標的具體實施程序等，都必須符合相關法律法規的要求，并接受有關部門的監督與管理。物業管理招標投標的法律依據主要有《中華人民共和國招標投標法》、《物業管理條例》、《前期物業管理招標投標管理暫行辦法》及各地方的相關法規政策規定。
(2)：考慮市場需求：在物業管理招標投標過程中，無論是招標方還是投標方都應該充分考慮市場要素。招標方應在充分了解和掌握物業管理市場信息的基礎上確定招標方式和招標內容，選擇投標企業的范圍，決定中標結果，確保招標的順利實施;投標方應在充分把握招標投標活動的信息與動態變化的前提下，對投標項目的可行性和項目外部環境和條件等方面進行綜合評估，策劃組織投標活動，確保投標的成功。
(3)：根據實際需要：招標方應根據項目的實際情況和業
主(或物業使用人)的需求，選擇最適合項目運作和業主(或物業使用人)需求的物業管理企業及服務;對投標方而言，不僅要依據項目的實際情況和業主(或物業使用人)的需求制訂符合項目要求的物業管理模式和運作方案，還應充分考慮項目運作實施過程中潛在的風險，在投標策略方面也應該結合項目特點與企業自身的條件組織投標活動。
(4)：嚴格遵守程序：按照國際慣例和相關法律法規的要求，應明確招標投標的相關程序和時間安排，確保招標投標活動順利實施。如組成評標委員會的專家必須從政府專家庫中抽取;招標人在發布招標公告或投標邀請書的10日內必須提交與招標項目和招標活動有關的資料，向項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門備案等。
(二)物業管理招標投標的基本原則
(1)物業管理招標由招標人依法組織實施。招標人不得以不合理條件限制或者排斥潛在投標人，不得對潛在投標人進行歧視待遇，不得對潛在投標人提出與招標物業管理項目實際要求不符的過高的資格等要求。
(2)在評標委員會的組成以及開標;答辯、記分、評標、定標等程序和方法上，應當嚴格遵循相關法律、法規和招標文件的要求，公正地對待每一個投標單位，禁止任何人、任何單位在招標投標過程中利用特權或優勢獲得不正當利益。
(3)招標投標活動中的條件、程序、方法、過程、結果及相關信息應保持公開，而且是主動針對所有受眾的，應使招標投標活動的每一個環節都保持高度透明，確保招標投標公平、公正地實施。
(4)在物業管理招標投標過程中，招標投標雙方應該嚴格按照招標投標的程序要求和相關法律規范實施招標投標活動，實事求是，守信踐諾，準確履行招標投標義務，具體表現在以下幾個方面：(可能的多選題)
1)招標人不得事先預定中標單位或設定不公平條件，不得在招標過程中以言行影響評標委員會或協助某一投標單位獲得競爭優勢;
2)招標人不得違反規定拒絕與中標人簽訂合同;
3)投標人不得與招標人或其他投標人串通投標，損害國家利益、社會公共利益或者他人的合法權益;
4)投標人不得向招標人或者評標委員會成員行賄或以其他不正當手段謀取中標。
二、物業管理招標的條件與程序(熟悉)
注意：區分招標方和投標方
(一)物業管理招標的條件
1.主體條件
招標人為業主委員會的，須經業主大會授權，同時應將招標投標的過程和結果及時向業主公開;招標人為建設單位的，必須符合相應的法律法規規定的其他條件;招標項目為重點基礎設施或公用事業物業的，招標人必須經相關產權部門的批準、授權。
有能力組織和實施招標活動的招標人，可以自行組織實施招標活動，也可以委托招標代理機構辦理招標事宜。
(1)招標人自行組織招標。
自行組織實施招標活動的招標人應當成立專門的招標組織，負責招標活動的具體實施，審定招標條件、標底、評標程序和定標辦法等。
自行組織物業管理招標活動的招標人應具備以下條件：擁有與招標項目相適應的技術、經濟、管理人員;具有編制招標文件的能力;具有組織開標、評標及定標的能力。
(2)招標人委托招標代理機構辦理招標。
委托招標代理機構招標常見于公開招標和大范圍邀請招標。如2003年湖南省某政府物業、廣東省某政府物業等均采取的是委托招標代理機構進行招標的形式。由于招標代理機構具有較強的專業水平、廣泛的市場信息和熟練的招標投標技巧，因此，這種招標方式能夠提高招標投標工作的效率和質量，使招標機構與投標人之間信息充分對稱，有利于招標人選擇最符合要求的物業管理企業。
招標人應根據自己的意愿和物業自身情況選擇招標代理機構進行招標。招標代理機構與招標人之間僅限于委托代理的關系，因此，招標代理人應當在招標人委托的范圍內辦理招標事宜，并遵守有關針對招標人的法規規定。
2.項目條件
按照《物業管理條例》和《前期物業管理招標投標管理暫行辦法》規定，住宅及同一物業管理區域內非住宅的建設單位，應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業管理企業;投標人少于3個或者住宅規模較小的，經物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業管理企業。
國家提倡建設單位通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業管理企業。
因此，必須通過招投標方式選聘物業管理企業的項目，僅為新開發的住宅及同一物業管理區域內非住宅;新開發的非住宅項月，以及業主入住后由業主大會選聘物業管理企業的情況下，既可采取招投標方式，也可采取其他方式。
