物業管理操作實務(七)
發布時間：2010-01-14 共5頁
第二章 物業管理機構
物業管理運作主體是業主委員會、物業管理企業（包括物業管理公司和專業服務公司）、政府主管部門和相關部門。物業管理的健康運作的前提是主體各盡其職和相互間的良好協作。業主委員會維護業主權益和發揮決策、監督功能，物業管理企業承擔各項具體管理服務工作，政府主管部門從法制、政策上實施管理和指導，相關部門則在各自業務范圍內行使職權。本章對物業管理的運作主體和相關部門的機構設置、職責范圍分別加以介紹。
第一節 物業管理企業
一、物業管理企業的類別
（一）按投資主體
物業管理企業可分為全民、集體、聯營、三資、私營等企業。
（1）全民物業管理企業即國有物業管理企業，資產屬于全民所有，國家依照所有權和經營權分離的原則授予企業經營管理權；
（2）集體所有制物業管理企業資產屬于勞動群眾集體所有；
（3）私營物業管理企業資產屬于私人所有。
（4）聯營指企業之間或企業、事業單位之間聯營，或組成新的經營實體，取得法人資格；或共同經營，不具備法人條件，按合同約定各自獨立經營，并承擔相應的權利和義務；
（5）三資物業管理企業是指依照中國有關法律在中國境內設置的全部資本由外國投資者投資的企業；外國公司、企業和其他經濟組織或個人經中國政府批準在中國境內，同中國的公司企業或其他經濟組織共同舉辦合資經營企業，或舉辦中外合作經營企業。
（二）按股東出資形式
可分為有限責任公司、股份有限公司、股份合作公司等。
（1）物業管理有限責任公司是由2個以上50個以下股東共同出資，并以其出資額為限對公司承擔責任，公司以其全部資產對公司的債務承擔責任的企業法人；
（2）物業管理股份有限公司是一般由5個以上發起人成立，全部資本為等額股份，每個股東以其所持股份為限對公司承擔責任，公司是以其全部資產對公司的債務承擔責任的企業法人。股份有限公司，其注冊資本必須在1000萬元人民幣以上。目前，商業、貿易、工業、房地產等行業中有一批股份有限公司。隨著物業管理市場發展，集團化的物業管理股份有限公司將逐步出現；
（3）股份合作型物業管理企業，其原則是自愿組合、自愿合作、自愿參股、民主管理、自負盈虧、按勞分配、入股分紅。這種企業股東一般就為職工，股東訂立合作經營章程，按其股份或勞動享有權利和義務，企業以其全部資產對其債務承擔責任。
近年來，隨著物業管理的發展，全國各地物業管理企業如雨后春筍大量涌現，如上海市到1997年為止，共有物業管理企業1540家，其中內資企業為856家，三資企業為108家，有限公司和股份公司為537家。內資企業中，由原房管所轉制為物業管理企業的為157家。上述1540家物業管理企業對全市范圍內近9600萬平方米的各類物業進行著管理服務職能。
（三）按經營服務方式
分為代理租賃服務型、委托管理服務型兩種。
（四）按是否具有法人資格
一種是具有企業法人資格的物業管理的專營公司或子公司；另一種是以其他經營項目為主如房地產開發、商業、貿易等而兼營物業管理的不具備企業法人資格的物業管理部。
