2011年物業管理師考試管理實務精選講義(2)
發布時間：2014-02-25 共4頁
物業管理企業的組織形式與機構設置
一、物業管理企業的組織形式(熟悉)
物業管理企業應根據自身實際情況，選擇適宜的組織形式。物業管理企業的組織形式有直線制、直線職能制、事業部制、矩陣制等。
(一)直線制
直線制是最簡單的企業管理組織形式，它的特點是：企業各級領導者親自執行全部管理職能，按垂直系統直接領導，不設專門職能機構(如圖1―1所示)。這種組織形式適用于業務量較小的小型物業管理企業的初期管理，不能適應較大規模和較復雜的物業管理。
(1)主要優點：領導能夠集指揮和職能于一身，命令統一，責權分明，指揮及時。
(2)主要缺點：要求領導者通曉各種專業知識，具備多方面的知識和技能。
(二)直線職能制
直線職能制以直線制為基礎，在各級主管人員的領導下，按專業分工設置相應的職能部門，實行主管人員統一指揮和職能部門專業指導相結合的組織形式(如圖1―2所示)。其特點是各級主管人員直接指揮，職能機構是直線行政主管的參謀。職能機構對下面直線部門一般不能下達指揮命令和工作指示，只是起業務指導和監督作用。這種組織形式是目前物業管理機構設置中普遍采用的一種形式。
(1)主要優點：加強了專業管理的職能，適應涉及面廣、技術復雜、服務多樣化、管理綜合性強的物業管理企業。
(2)主要缺點：機構人員較多，成本較高;橫向協調困難，容易造成扯皮，降低工作效率。
(三)事業部制
事業部制是較為現代的一種組織形式，是管理產品種類復雜、產品差別很大的大型集團公司所采用的一種組織形式(如圖l―3所示)。這類集團公司按產品、地區或市場將公司分成幾個相對獨立的單位，即事業部。這種組織形式的主要特點有：一是實行分權管理，將政策制訂和行政管理分開;二是每個事業部都是一個利潤中心，實行獨立核算和自負盈虧。這種形式一般多由那些規模大、物業種類繁多、經營業務復雜多樣的大型綜合型物業管理公司借鑒采用。
(1)主要優點：一是強化了決策機制，使公司最高領導擺脫了繁雜的行政事務，著重于公司重大事情的決策;二是能調動各事業部門的積極性、責任心和主動性，增強
了企業的活力;三是促進了內部的競爭，提高了公司的效率和效益;四是有利于復合型人才的考核培養，便于優秀人才脫穎而出。
(2)主要缺點：事業部之間的協調困難，機構重疊，人員過多。
(四)矩陣制
矩陣制是在傳統的直線職能制縱向領導系統的基礎上，按照業務內容、任務或項目劃分而建立橫向領導系統，縱橫交叉，構成矩陣的形式(如圖1―4所示)。其特點是在同一組織中既設置縱向的職能部門，又建立橫向的管理系統;參加項目的成員受雙重領導，既受所屬職能部門的領導，又受項目組的領導。
(1)主要優點：一是加強了各職能部門之間的橫向聯系，充分利用了人力資源;二是有利于調動各方工作積極性，解決處理各自責任范圍內的問題;三是具有較強的機動性和適應性。
(2)主要缺點：一是組織結構的穩定性較差，機構人員較多，容易形成多頭領導;二是部門之間關系復雜，協調工作量比較大，處理不當容易產生矛盾。
二、物業管理企業組織機構設置的影響因素(了解)
(一)企業戰略因素
戰略是為實現組織目標而制訂的產業定位和發展方向。組織機構與組織戰略密切相關，一方面組織戰略要受到現實組織機構的影響;另一方面，當組織戰略發生了重大變化時，組織機構應作相應的調整，以支持組織戰略的變化。
(二)外部環境因素
外部環境主要包括物業管理的行業特點、人力資源條件、產品特點、客戶、市場特點、物業管理的政策法規和宏觀經濟形勢等因素。在設計組織機構時要考慮外部環境及其穩定性。外部環境越復雜、多變，組織機構就越應該強調其適應性，以便采取多種對策來消除外部環境對企業的不利影響。
(三)技術因素
技術因素主要指包括設備、技術、管理知識在內的廣義技術概念。一方面，組織活動需要利用技術來進行;另一方面，技術及設備水平影響組織活動，亦影響職責劃分、崗位設置及素質要求。
(四)組織規模及所處階段
組織規模直接影響到組織機構的管理層次、集權程度、規范化及制度化;組織規模比較大的企業，工作專門化、部門化的程度較高。企業所處的發展階段不同，面臨的主要任務和目標也有所不同，組織機構也應有所差異。
三、物業管理企業組織機構設置的要求(了解)
(一)按照規模、任務設置
物業管理企業在設置組織機構時，一方面應考慮管理的規模，一般而言，管理面積越大，員工越多，劃分的管理層次就越多，部門和職能設置就越全面，分工越精細;另一方面，在保證關鍵職能的基礎上，又應適當減少部門劃分，或者將幾個相關的部門合并成一個綜合部門，采用一專多能、一職多責的組織機構設置方式。物業管理企業的組織機構設置要服從企業的任務和目標，根據物業管理模式的任務和目標的不同，組織機構設置的重點也應該有所區別。
(二)統一領導、分層管理
物業管理企業各部門和項目應有明確的分工，把企業的任務和目標進行層層分解，落實到每個職能部門和項目，有效控制管理行為，實現集權與分權相結合。物業管理企業無論進行怎樣的組織機構設置，都要服從統一指揮的原則，即企業的各個機構在公司的總體發展戰略和方針的指導下，服從上級的命令和指揮。這樣才能避免多頭領導和多頭指揮，保證政令暢通，提高管理工作的效率和效果。
(三)分工協作
在物業管理企業中，應加強上下級之間縱向協作，改善各職能部門、各項目、各崗位之間的橫向協作關系。物業管理企業組織結構的劃分包括管理層次的劃分、部門的劃分和職權的劃分。各層級、部門和職位之間要有專業的部門或人員來管理和負責，各部門和人員之間又應該保持相互協作關系。
(四)精干、高效、靈活
物業管理企業組織機構在精簡、精干、高效的同時，還應根據企業外部環境的變化和企業內部業務發展的需要，及時作出必要的調整。
