06年房地產估價師經營與管理真題及答案
發布時間：2012-07-25 共8頁
1．某家庭準備以抵押貸款方式購買一套住房。該家庭月總收入7000元，最多能以月總收入的25％支付住房貸款的月還款額。年貸款利率為6％，最長貸款期限20年。最低首付款為房價的30％，若采用按月等額償還方式，問：
（1）該家庭能購買此房的最高總價是多少？
（2）若第5年末銀行貸款利率上調為9％，為保持原月償還額不變。則該家庭需在第6年初一次性提前償還貸款多少元？
（3）如果不提前償還貸款，則需將貸款期限延長多少年？（8分）
2．某房地產開發項目的占地面積為8000m2，土地使用權年期為40年，總建筑面積50000m2，其中服務式公寓35000m2，商務、辦公、餐飲、健身娛樂等服務用房5000m2，地下車位230個（10000m2）。項目建設期為3年，總投資額為35000萬元（不包括貸款利息），其中自有資金占35％，其余投資于貸款和預售收入：第一年投入資金9000萬元，全部為自有資金；第二年投入資金13250萬元，其中3250萬元為自有資金；第三年投入資金12750萬元。該項目的住宅與停車位從第二年開始銷售，第二、三、四年的凈銷售收入分別為7750萬元、12600萬元、21650萬元，第四年末全部售完；服務用房在第五年開始出租，出租率為90％，租金為3000元/m2．年，運營成本為租金收入的20％；服務用房的殘值為20萬元。
假設：投入全部發生在年初，收入發生在年末且可以全部再投入，貸款按年計復利，本息從第四年初開始償還；在整個出租期內，出租率、租金、運營成本均維持不變；該項目的貸款年利率為10％、投資者全部投資和自有資金的目標收益率分別為15%和25％。
在貸款利息最少條件下，求：
（1）該項目的借款計劃和還款計劃。
（2）該項目全部投資內部收益率。
（3）該項目自有資金財務凈現值。（12分）
