土地估價實務試題
發布時間：2012-07-25 共3頁
(一)綜合計算題
1．某市一工業企業于1998年10月以出讓方式取得一宗國有土地，建造了廠房進行生產，土地面積6000m2，建筑面積4800m2，出讓年限50年。該企業對地上建筑物辦理了財產保險，根據《保險合同》規定，若地上建筑物毀損，保險公司將按建筑物毀損價值的80％進行賠償。2004年4月，因生產事故造成地上建筑物毀損70％，該企業向保險公司提出索賠。保險公司經過核實，認為符合理賠條件，特委托某估價機構對地上建筑物毀損價值進行評估，并確定理賠額度。為此，該估價機構搜集了如下可用資料：
(1)該地塊所處區域內兩幢類似物業的近期交易價格分別為：
實例A：1250元／m2
實例B：1420元／m2
(2)該地塊所處區域于2003年10月出租的-工業廠房(實例C)，房地年出租凈收益為105元／m2，可收益年限50年。
(3)該地塊與三個可比實例A、B、C的影響因素修正指數如下表4-1，表中數值表示各案例條件與待估房地產比較，負號表示案例條件比待估房地產差，正號表示案例條件比待估房地產好。
表4-l
(4)該地塊所處區域目前征地費(包括土地取得費及相關稅費)為18萬元／畝，土地開發費1．5億元／km2，土地開發周期為1年，當地銀行貸款利率6%，土地開發利潤率12％，土地增值收益率20％，土地還原利率7%，綜合還原利率8％。
2．某甲房地產集團經過調查，于1998年以出讓方式取得某市一片生地50年土地使用權。該地塊面積為1.8km2，進行“七通一平”開發后，按照規劃，區域內道路、綠地等公益事業占地面積為30％。根據調查，該市同類土地取得費用為10萬元／畝，將生地開發成“七通一平”土地的開發成本、管理費用等為1．4億元／km2。開發期為3年，每年開發費用及管理費用在期初均勻投入，第一年、第二年、第三年分別投入40％、30 9／6，20％。貸款年利率一年期為6％、二年期為7 9／6、三年期為8％；投資利潤率為12％。當地土地增值收益是土地成本價格的20％，土地還原利率為6％。1998年起至2004年地價上漲幅度為每年增長2％。
2002年某乙房地產開發公司在其中3000m。的A地塊上建成綜合寫字樓并對外出租。寫字樓面積6200m2，耐用年限50年，殘值率為4％。目前該類建筑的重置價格為1800元/m2，建筑物還原利率為8％。2004年，某丙咨詢公司以此作為典型案例，測算出該市同類房地產的綜合還原利率為7.42％，請問是否正確?
3．某商場于1999年5月以出讓方式取得一宗商業用地土地使用權，期限為40年，土地面積4000m2；同年8月開始建設，2001年11月竣工驗收并辦理相關手續。根據城市規劃，該區域商業用地容積率為3，且知商場共7層，地下室與地上一、二層建筑面積均相等，為2000m2；地上3～6層每層建筑面積相等。該商場地上一、二層于2003年11月租出，期限為4年，月租金200元／m2，每年不變；3～5層于2002年11月出租，期限為3年,月租金為1 80元／m2；六層一直空置。2004年5月乙公司以房地產向銀行抵押貸款。當地房地產抵押貸款額度一般為總價的60％，問該商場最多可貸款數為多少?
根據當地有關部門提供資料，2004年當地同類商場的正常純租金，一、二層為220元/m2，三、四層為200元／m2，5層以上為160元／m2。空置率一般為12％，房地產還原利率為8％，貸款年利率為8％。當地同類建筑的重置成本為1200元／m2，殘值率為O，耐用年限50年。
4．某公司于1998年5月初建成綜合性大廈一棟，土地面積3300m2，已于1996年5月初辦理土地使用權出讓，出讓年限為50年。建筑容積率為4，1～4層為商場，5～10層為寫寧僂。現該公司擬于1996年5月取得該宗地土地使用權，2001年5月初該公司擬與外商合資組建新公司共同經營該大廈，請問該大廈用地在2001年5月1日的土地使用權價格?
并求出樓面地價。
1．某市一工業企業于1998年10月以出讓方式取得一宗國有土地，建造了廠房進行生產，土地面積6000m2，建筑面積4800m2，出讓年限50年。該企業對地上建筑物辦理了財產保險，根據《保險合同》規定，若地上建筑物毀損，保險公司將按建筑物毀損價值的80％進行賠償。2004年4月，因生產事故造成地上建筑物毀損70％，該企業向保險公司提出索賠。保險公司經過核實，認為符合理賠條件，特委托某估價機構對地上建筑物毀損價值進行評估，并確定理賠額度。為此，該估價機構搜集了如下可用資料：
(1)該地塊所處區域內兩幢類似物業的近期交易價格分別為：
實例A：1250元／m2
實例B：1420元／m2
(2)該地塊所處區域于2003年10月出租的-工業廠房(實例C)，房地年出租凈收益為105元／m2，可收益年限50年。
(3)該地塊與三個可比實例A、B、C的影響因素修正指數如下表4-1，表中數值表示各案例條件與待估房地產比較，負號表示案例條件比待估房地產差，正號表示案例條件比待估房地產好。
表4-l
(4)該地塊所處區域目前征地費(包括土地取得費及相關稅費)為18萬元／畝，土地開發費1．5億元／km2，土地開發周期為1年，當地銀行貸款利率6%，土地開發利潤率12％，土地增值收益率20％，土地還原利率7%，綜合還原利率8％。
2．某甲房地產集團經過調查，于1998年以出讓方式取得某市一片生地50年土地使用權。該地塊面積為1.8km2，進行“七通一平”開發后，按照規劃，區域內道路、綠地等公益事業占地面積為30％。根據調查，該市同類土地取得費用為10萬元／畝，將生地開發成“七通一平”土地的開發成本、管理費用等為1．4億元／km2。開發期為3年，每年開發費用及管理費用在期初均勻投入，第一年、第二年、第三年分別投入40％、30 9／6，20％。貸款年利率一年期為6％、二年期為7 9／6、三年期為8％；投資利潤率為12％。當地土地增值收益是土地成本價格的20％，土地還原利率為6％。1998年起至2004年地價上漲幅度為每年增長2％。
2002年某乙房地產開發公司在其中3000m。的A地塊上建成綜合寫字樓并對外出租。寫字樓面積6200m2，耐用年限50年，殘值率為4％。目前該類建筑的重置價格為1800元/m2，建筑物還原利率為8％。2004年，某丙咨詢公司以此作為典型案例，測算出該市同類房地產的綜合還原利率為7.42％，請問是否正確?
3．某商場于1999年5月以出讓方式取得一宗商業用地土地使用權，期限為40年，土地面積4000m2；同年8月開始建設，2001年11月竣工驗收并辦理相關手續。根據城市規劃，該區域商業用地容積率為3，且知商場共7層，地下室與地上一、二層建筑面積均相等，為2000m2；地上3～6層每層建筑面積相等。該商場地上一、二層于2003年11月租出，期限為4年，月租金200元／m2，每年不變；3～5層于2002年11月出租，期限為3年,月租金為1 80元／m2；六層一直空置。2004年5月乙公司以房地產向銀行抵押貸款。當地房地產抵押貸款額度一般為總價的60％，問該商場最多可貸款數為多少?
根據當地有關部門提供資料，2004年當地同類商場的正常純租金，一、二層為220元/m2，三、四層為200元／m2，5層以上為160元／m2。空置率一般為12％，房地產還原利率為8％，貸款年利率為8％。當地同類建筑的重置成本為1200元／m2，殘值率為O，耐用年限50年。
4．某公司于1998年5月初建成綜合性大廈一棟，土地面積3300m2，已于1996年5月初辦理土地使用權出讓，出讓年限為50年。建筑容積率為4，1～4層為商場，5～10層為寫寧僂。現該公司擬于1996年5月取得該宗地土地使用權，2001年5月初該公司擬與外商合資組建新公司共同經營該大廈，請問該大廈用地在2001年5月1日的土地使用權價格?
并求出樓面地價。
