04年房地產估價師理論與方法真題及答案
發布時間：2012-07-25 共8頁
11．城市房屋拆遷補償估價中，實行房產權調換且所調換房屋為期房的，為結清產權調換的差價而對該期房價進行估價，則（ ）。
A．估價時點為未來，估價對象為未來狀況
B．估價時點與房地產狀況均為現在
C．估價時點為現在，估價對象為未來狀況
D．估價時點為現在，估價對象為過去狀況
12．某建筑物的建筑面積為2000m2，占地面積為3000m2，現在重新獲得該土地的價格為8130元/m2，建筑物重量價格為900 元/m2，而市場上該類房地產正常交易價格為1800元/m2。則該建筑物的成新率為（ ）。
A． 44％
B． 50％
C． 67％
D．94％
13．按間接比較的判定，某可比實例的房地產狀況劣于標準房地產狀況，價格低2％；而估價對象的房地產狀況優于標準房地產狀況，價格高5％。若改為直接比較判定，將出現（ ）的情形。
A．估價對象的房地產狀況優于可比實例的房地產狀況，價格高7％
B．可比實例的房地產狀況優于估價對象的房地產狀況，價格低7％
C．可比實例價格的房地產狀況調整系數為1.071
D．可比實例價格的房地產狀況調整系數為0.933
14．現需評估某宗房地產2004年10月末的價格，選取的可比實例成交價格為2500元/m2，成交日期為2004年1月末，該類房地產自2003年7月末至2004年6月末每月價格遞增1％，2004年6月末至2004年10月平均每月比上月價格上漲20元/m2。該可比實例在2004年10月末的價格為（ ）元/m2。
A．2648
B． 2688
C． 2708
D．2734
15．為評估某住宅2004年10月1目的正常市場價格，在其附近收集公證機關的某可比實例的有關資料如下：成交價格為4000元/m2，成交日期為2004年5月1日，成交價格比正常價格低2％，房地產狀況調整系數為1.087，已知從2004年5月1目到10月1日該類住宅價格平均每月比上月上漲1％，則對該可比實例成交價格進行校正、調整得到的價格最接近于（ ）元/m2。
A．3790
B．4238
C．4658
D．4663
16．某宗房地產交易中，買方付給賣方2500元/m2，交易稅費均由買方負擔。已知該地區的房地產交易，賣方按正常價格的5％繳納有關稅費，買方按正常價格的3％繳納有關稅費，則該宗房地產的正常成交價格最接近于（ ）元/m2。
A．2427
B．2500
C．2575
D．2632
17．在某幢建筑面積3000m2的經濟適用住房建設中，某開發企業花費280萬元用于支付征地和拆遷安置補償費、勘察設計和前期工程費、房屋建筑安裝工程費、必要的基礎設施和公共配套設施建設費，并支付了20萬元的貸款利息和行政事業性收費。假定該項目需交納的有關稅金按開發成本的4％計，管理費率和開發利潤執行國家有關規定，該幢經濟適用住房的最高基準價格為（ ）元/m2。
A．1067
B．1070
C．1087
D．1141
18．某建筑物實際經過年數為10年，經估價人員現場觀察該建筑物剩余經濟壽命為46年，該建筑物經濟壽命為50年，殘值率為2％，用直線法計算文具建筑物的成新率為（ ）。
A．80％
B．82％
C．83％
D．92％
19．某綜合辦公樓建設期為3年，有效經過年數為10年，現補辦了土地使用權出讓手續，土地使用權出讓年限為50年，建筑物剩余經濟壽命為35年，則計算該建筑物折舊的經濟壽命應為（ ）年。
A．35
B．45
C．48
D．50
20．某房地產的土地取得成本為1000萬元，開發成本為3000萬元，管理費用為200萬元，銷售費用為300萬元，開發利潤為500萬元，則該房地產的投資利潤率為（ ）。
A．10.0％
B．11.1％
C．11.9％
D．12.5％
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