04年房地產估價師理論與方法真題及答案
發布時間：2012-07-25 共8頁
四、計算題（共2題，20分。要求列出算式、計算過程，需按公式計算的，要寫出公式。僅有計算結果而無計算過程的，不得分。計算結果保留小數點后兩位。請在答題紙上作答。）
1．某出租的寫字樓，使用面積為3000m2，收益年限為45年，空置率為20％，未來3年每平方米使用面積的租金（含物業服務費用）分別為360元、400元、330元，同檔次寫字樓的年物業服務費用為每平方米使用面積36元，除物業服務費用之外的其他運營費用為租金（不含物業服務費用）的25％。假設該寫字樓未來每年的凈收益基本上固定不變，報酬率為9％。請利用“未來數據資本化公式法”求取該寫字樓的凈收益并計算其收益價格。（8分）
2．某宗土地面積為1.2公頃，已完成七通一平。某房地產開發商擬取得該宗土地50年的土地使用權，按規劃要求開發建設建筑面積相同的住宅樓和寫字樓各一幢，總容積率為2.5。在第1年末辦理完土地使用權出讓手續，一次性繳納全部地價款，并且開工建設。根據項目實施進度安排（見如下橫道圖），項目建成后，住宅樓將全部出售，寫字樓將用于出租。
1．某出租的寫字樓，使用面積為3000m2，收益年限為45年，空置率為20％，未來3年每平方米使用面積的租金（含物業服務費用）分別為360元、400元、330元，同檔次寫字樓的年物業服務費用為每平方米使用面積36元，除物業服務費用之外的其他運營費用為租金（不含物業服務費用）的25％。假設該寫字樓未來每年的凈收益基本上固定不變，報酬率為9％。請利用“未來數據資本化公式法”求取該寫字樓的凈收益并計算其收益價格。（8分）
2．某宗土地面積為1.2公頃，已完成七通一平。某房地產開發商擬取得該宗土地50年的土地使用權，按規劃要求開發建設建筑面積相同的住宅樓和寫字樓各一幢，總容積率為2.5。在第1年末辦理完土地使用權出讓手續，一次性繳納全部地價款，并且開工建設。根據項目實施進度安排（見如下橫道圖），項目建成后，住宅樓將全部出售，寫字樓將用于出租。
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第一年 |
第二年 |
第三年 |
第四年 |
第五年 |
第六年 |
第n年 |
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1．土地取得 |
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2．工程建設 |
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1）住宅樓建設 |
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2）寫字樓建設 |
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3．經營 |
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1）住宅樓銷售 |
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1）寫字樓出租 |
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根據市場調查，有關數據如下：
（1）該項目所在區域的同類型、同檔次住宅的銷售價格為5000元/m2，銷售稅費為銷售價格的6%；同類寫字樓可出租建筑面積的月租金為120元/m2 （可出租面積占建筑面積的70%），并按時年租收入的30%繳納押金，出租空置率為20%，有關稅費和經營管理費用按租金收入的30%計，銀行存款年利率為3%，報酬率為10%。
（2）同類開發項目的社會平均開發成本為：住宅樓1800元/m2，寫字樓2800元/m2，管理費用為開發成本的5%。
（3）除地價款外，寫字樓和住宅樓的其他建設資金在各自建設期內每年投入50%且在年度內均勻支出。假設住宅樓在銷售期末一次性全部售出。
（4）目前，此類項目折現率為10%。
（5）為得到該宗土地，還需要按取得地價原價的3%繳納有關稅費。試計算該房地產開發商所能支付的最高土地價格。（12分）
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