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一、單項(xiàng)選擇題：

1．2006年某寫(xiě)字樓出租，簽訂了3年租賃合同，合同月租金50元／m，每年租金增長(zhǎng)率為10％，每年支出總費(fèi)用為380元／m。2008年該寫(xiě)字樓的房地純收益為(    )元／m。

A．220 B．346 C．592 D．700

正確答案:B

2．現(xiàn)有一宗規(guī)劃為商住綜合的土地，其所在區(qū)域的商業(yè)用途價(jià)格為800元／m，商住混合用途價(jià)格為1000元／m，則該宗土地的評(píng)估價(jià)值應(yīng)為(    )元／m。

A．800 B．900 C．1000 D．1800

正確答案:C

3．某城市二級(jí)住宅用地平均容積率為2．0，以樓面地價(jià)為標(biāo)準(zhǔn)的基準(zhǔn)地價(jià)為1200元／m。現(xiàn)有一宗住宅用地位于二級(jí)地，其容積率為4．0，除容積率外無(wú)須進(jìn)行其他修正，則該宗住宅用地樓面地價(jià)最可能為(    )元／m

A．950 B．1200 C．1300 D．1500

正確答案:A

4．最有效使用應(yīng)當(dāng)以預(yù)測(cè)原則和(    )原則為基礎(chǔ)，就過(guò)去、現(xiàn)在以至將來(lái)作長(zhǎng)遠(yuǎn)的考慮后予以確定。

A．需求與供給 B．報(bào)酬遞增遞減 C．最有效使用 D．變動(dòng)

正確答案:D

5．土地還原利率為7．0％，房屋還原利率為9．6％，則房地產(chǎn)綜合還原利率可能為(    )。

A．6．5％ B．7．0％ C．8．5％ D．9．6％

正確答案:C

二、多項(xiàng)選擇題：

6．建筑物折舊的類型包括(    )。

A．物理折舊 B．經(jīng)濟(jì)折舊 C．功能折舊 D．材料折舊 E．環(huán)境性折舊

正確答案:ABC

7．在區(qū)域因素修正中，衡量基本生活設(shè)施完善度的指標(biāo)有(    )。

A．設(shè)施類型是否齊備 B．設(shè)施價(jià)格 C．設(shè)施水平 D．使用保證率 E．設(shè)施使用頻率

正確答案:ACD

8．我國(guó)現(xiàn)階段地租的具體表現(xiàn)形式包括(    )。

A．土地出讓金 B．青苗補(bǔ)償費(fèi) C．土地承包費(fèi) D．房屋拆遷補(bǔ)償費(fèi) E．耕地占用稅

正確答案:AC

9．下圖是土地報(bào)酬曲線示意圖，下列選項(xiàng)中正確的有(    )。

A．L、L、L分別為總報(bào)酬、平均報(bào)酬和邊際報(bào)酬 B．從計(jì)算過(guò)程來(lái)看，邊際報(bào)酬是總報(bào)酬的一階導(dǎo)數(shù)值 C．總報(bào)酬曲線中的轉(zhuǎn)向點(diǎn)為邊際報(bào)酬曲線的最高點(diǎn) D．第一階段為報(bào)酬增加最劇烈的階段，也是最合理的階段 E．總報(bào)酬為最大時(shí)，邊際報(bào)酬為零

正確答案:BCE

10．在影響宗地價(jià)格的因素中，下列選項(xiàng)中屬于區(qū)域因素的有(    )。

A．交通條件 B．物價(jià)變動(dòng) C．繁華程度 D．宗地臨街狀況 E．房地產(chǎn)投機(jī)

正確答案:AC

三、情景分析題：

（11-15題共用題干）

某賓館首層用于餐飲，租金收入為18萬(wàn)元／月，其余各層為客房，共300個(gè)房間，平均每間房費(fèi)95元／天，空置率為25％，該賓館營(yíng)業(yè)實(shí)際花費(fèi)25萬(wàn)元／月。周?chē)瑱n次的賓館客房部分一般每問(wèn)房費(fèi)90元／天，空置率為20％，正常營(yíng)業(yè)費(fèi)用為年收入的30％；同檔次、同規(guī)模餐飲業(yè)房地產(chǎn)租金為25萬(wàn)元／月，營(yíng)業(yè)費(fèi)用為8萬(wàn)元。本區(qū)域的商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)的還原率為10％。如果1年按365天計(jì)算，就上述內(nèi)容，回答81～85小題的問(wèn)題。

11．采用收益還原法評(píng)估該賓館的轉(zhuǎn)讓價(jià)格時(shí)，其年總收人為(    )萬(wàn)元。

A．476 B．497 C．996 D．1088

12．采用收益還原法評(píng)估該賓館的轉(zhuǎn)讓價(jià)格時(shí)，其年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為(    )萬(wàn)元。

A．96 B．300 C．333 D．365

13．采用收益還原法評(píng)估該賓館的轉(zhuǎn)讓價(jià)格為(    )萬(wàn)元。

A．6640 B．6960 C．7230 D．7550

14．估價(jià)人員掌握了賓館同類建筑物的房屋重置價(jià)、耐用年限、殘值率等相關(guān)數(shù)據(jù)，評(píng)估該賓館用地價(jià)格時(shí)，可以選用的評(píng)估方法有(    )。

A．成本逼近法 B．比較法 C．土地殘余法 D．建筑物殘余法

15．從掌握的評(píng)估資料看，該賓館年經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)與同檔次住宿餐飲業(yè)相比(    )萬(wàn)元。

A．少60 B．少33 C．多60 D．多33

正確答案:11．D；12．C；13．D；14．C；15．A

（16-20題共用題干）

某企業(yè)因融資需要委托某土地評(píng)估機(jī)構(gòu)，對(duì)所屬某宗地2008年6月30日的價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。待估宗地位于市區(qū)綜合級(jí)別三級(jí)地、商業(yè)用地二級(jí)地、住宅用地三級(jí)地，宗地面積10000m，其中商業(yè)用地占20％，住宅用地占80％。城市基準(zhǔn)地價(jià)的評(píng)估基準(zhǔn)日為2007年1月1日，綜合級(jí)別三級(jí)地基準(zhǔn)地價(jià)為3500元／m，商業(yè)用地二級(jí)地基準(zhǔn)地價(jià)為5000元／m，住宅用地三級(jí)地基準(zhǔn)地價(jià)為3000元／m。市國(guó)土資源局公布城市地價(jià)指數(shù)(以上季度為100)如下表。 就上述內(nèi)容，回答76～80小題的問(wèn)題

16．對(duì)待估宗地進(jìn)行評(píng)估時(shí)，估價(jià)人員需要進(jìn)一步掌握基準(zhǔn)地價(jià)的修正因素有(    )。

A．定級(jí)類型 B．開(kāi)發(fā)程度 C．容積率 D．年期

17．該城市的土地定級(jí)類型有(    )。

A．商業(yè)用地定級(jí) B．商住混合用地定級(jí) C．住宅用地定級(jí) D．土地綜合定級(jí)

18．2008年第二季度與2007年第二季度同比城市商業(yè)用地地價(jià)上升了(    )。

A．115．36％ B．116．21％ C．15．36％ D．16．21％

19．住宅用地基準(zhǔn)地價(jià)的期日修正系數(shù)應(yīng)該是(    )。

A．1．28 B．1．25 C．1．23 D．1．20

20．若待估宗地商業(yè)容積率修正系數(shù)為1．12，區(qū)域和個(gè)別因素修正系數(shù)為5．06％，年期修正系數(shù)為0．9942；住宅容積率修正系數(shù)為1．08，區(qū)域和個(gè)別因素修正系數(shù)為6．01％，年期修正系數(shù)為0．9981，開(kāi)發(fā)程度均不需作修正，則該宗地總地價(jià)為(    )萬(wàn)元。

A．7171 B．5721 C．4851 D．4271

正確答案:16．BC；17．ACD；18．D；19．B；20．C

四、判斷題：

21．采用市場(chǎng)比較法評(píng)估宗地價(jià)格時(shí)，比準(zhǔn)案例應(yīng)處于同一供需圈，也就是“區(qū)域因素”所描述的范圍。(    )

A．對(duì) B．錯(cuò)

正確答案:B

22．土地估價(jià)是為交易雙方進(jìn)行土地交易提供價(jià)值參考。(    )

A．對(duì) B．錯(cuò)

正確答案:B

23．相對(duì)于土地面積、土地形狀等條件，交通條件對(duì)地價(jià)水平的影響最大。(    )

A．對(duì) B．錯(cuò)

正確答案:B

24．在規(guī)劃限定的其他條件不變的情況下，單位地價(jià)與土地容積率呈正相關(guān)。(    )

A．對(duì) B．錯(cuò)

正確答案:A

25．土地還原利率大小與待估宗地的土地權(quán)利、土地用途相關(guān)。(    )

A．對(duì) B．錯(cuò)

正確答案:A