土地估價(jià)師土地估價(jià)實(shí)務(wù)基礎(chǔ)考試真題：2010年試題
發(fā)布時(shí)間：2012-07-25 共1頁(yè)
2010年試題
| 一、情景分析題： |
| （1-5題共用題干） |
| 甲企業(yè)于2000年以劃撥方式取得某城市四級(jí)地范圍內(nèi)的一宗工業(yè)用地，土地面積4000平方米，隨后投入資金200萬(wàn)元進(jìn)行廠房建設(shè)；廠房總建設(shè)面積2500平方米。2003年，由于生產(chǎn)發(fā)展的需要，甲企業(yè)先后向乙、丙兩家銀行申請(qǐng)房地產(chǎn)抵押貸款看病分別獲得貸款80萬(wàn)元和100萬(wàn)元，抵押期限均為三年，抵押貸款率均為50%.已知該城市基準(zhǔn)地價(jià)成果于2000年公布執(zhí)行，荼毒出讓金以基準(zhǔn)地價(jià)為基礎(chǔ)核算，按四級(jí)工業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)核算的工業(yè)用地出讓金標(biāo)準(zhǔn)為200元/平方米。另?yè)?jù)調(diào)查，附近區(qū)域與該宗地類似的工業(yè)用地在2000年、2004年、2006年成交的土地出讓金水平分別為200元/平方米、230元/平方米、250元/平方米。根據(jù)上述情況，回答問(wèn)題。 |
| 1．甲企業(yè)在向銀行申請(qǐng)抵押貸款時(shí)，房地產(chǎn)就愛(ài)個(gè)評(píng)估值V1可以表達(dá)為（ ） |
| 2．在向銀行申請(qǐng)抵押貸款的同時(shí)，甲企業(yè)向保險(xiǎn)公司投保，并委托評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行投保財(cái)產(chǎn)價(jià)格評(píng)估，則評(píng)估值V2 為（ ） |
| 3．2006年由于經(jīng)營(yíng)不善，家企業(yè)未能按期償還貸款而被乙、丙兩家銀行共同起訴至法院。法院擬對(duì)抵押物房地產(chǎn)進(jìn)行處置。如果以拍賣方式處置，則該房地產(chǎn)可能的拍賣底價(jià)為（ ）萬(wàn)元。 |
| 4．如果拍賣陳宮，所需支付的費(fèi)用有：①償還乙\丙銀行的貸款；②繳納土地使用權(quán)出讓金；③甲企業(yè)拖欠的職工工資及養(yǎng)老保險(xiǎn)等費(fèi)用；④處分房地產(chǎn)時(shí)發(fā)生的相關(guān)稅費(fèi)，則按時(shí)間先后順序支付拍賣所得價(jià)款最可能的情況是（ ） |
| 5．如果拍賣成功，需向政府補(bǔ)交的土地出讓金總額為（ ）萬(wàn)元。 |
| 正確答案:1．ACD；2．BD；3．D；4．C；5．D |
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| （6-10題共用題干） |
| 某評(píng)估機(jī)構(gòu)在接受委托對(duì)位于某市兩宗用途分別為工業(yè)、住宅用地的雪有土地進(jìn)行評(píng)估時(shí)，估價(jià)師收集到如下資料：①作為地區(qū)重要的政治、經(jīng)濟(jì)、乏化中心和交通樞紐城市，該市進(jìn)入21世紀(jì)后歷年GDP平均增長(zhǎng)率達(dá)12%，城真居民可支配收入平均增長(zhǎng)率為5%；②2005 -2006年兩年間，城市舊城改造拆乇建筑面積10萬(wàn)平方米；③制定并公布了征地區(qū)片綜合地價(jià)；④該市土地出讓套按基準(zhǔn)地價(jià)的70%收取，最末級(jí)別工業(yè)用地出讓平均價(jià)格為270元／平方米；爹該市工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)為384元／平方米；⑥2004-2006年，該市商品住宅價(jià)格年平均增長(zhǎng)率為10%。待估價(jià)宗地有關(guān)信息如下：（1）甲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司2004年初通過(guò)拍賣方式取得待估宗地土地使用權(quán)，拍賣成交樓面地價(jià)1200，元／平方米，當(dāng)時(shí)區(qū)域相同規(guī)劃條件下公開(kāi)交易地塊平均成交樓面價(jià)為1000元／平方米。2004年末，甲公司以土地使用權(quán)作價(jià)入股方式與乙公司聯(lián)合成立新公司。2006年上半年項(xiàng)目建成，年末完成銷售。以2004年為基期，宗地所在區(qū)域2005年、2006年年度住宅用地環(huán)比地價(jià)指數(shù)分別為106、105。（2）丙企業(yè)取得的工業(yè)用地面積20畝，繳納出讓金467萬(wàn)元，并按該市經(jīng)批準(zhǔn)的城市規(guī)劃，繳納了因在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)取得土地使用權(quán)而應(yīng)負(fù)擔(dān)的城市公益用地征地成本，折合5畝共計(jì)50萬(wàn)元。在取得出讓土地使用權(quán)后，為方便出行，丙出資50萬(wàn)元對(duì)外界通往宗地的道路進(jìn)行了維修。另外，已知該宗地土地征收時(shí)向村集體支付的補(bǔ)償費(fèi)及耕地開(kāi)墾費(fèi)、征地管理費(fèi)等相關(guān)稅費(fèi)為300萬(wàn)元，區(qū)域市政配套“五通一平”開(kāi)發(fā)平均成本為12萬(wàn)元／畝。 請(qǐng)根據(jù)以上情況回答1-5題。 |
| 6．下列對(duì)該城市地價(jià)水平變化的分析正確的是（ ）。 |
| 7．下列關(guān)于該市工業(yè)用地出讓及地價(jià)評(píng)估觀點(diǎn)正確的是（ ）。 |
| 8．丙企業(yè)以資產(chǎn)重組為目的，運(yùn)用成本逼近法評(píng)估該工業(yè)用地價(jià)格時(shí)應(yīng)計(jì)算的成本費(fèi)用最接近（ ）萬(wàn)元。 |
| 9．甲公司以土地使用權(quán)作價(jià)入股時(shí)，乙方要求對(duì)土地使用權(quán)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，則評(píng)估樓面地價(jià)最接近（ ）元／平方米。 |
| 10．若將上述住宅宗地作為城市地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)，則其在2006年末的平均地價(jià)水平為（ ）元／平方米。 |
| 正確答案:6．AD；7．BCD；8．C；9．B；10．B |
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| 二、計(jì)算題： |
| 11．甲公司于2001年6月通過(guò)拍賣競(jìng)得一宗位于K市中心區(qū)的土地50年使用權(quán)。該宗土地面積為800平方米，經(jīng)開(kāi)發(fā)于2002年6月建成一座建筑面積38為950平方米的寫(xiě)字樓，并全部用于出租。為了解資產(chǎn)狀況，甲公司2006年6月委托土地評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行估價(jià)，要求評(píng)估土地價(jià)值以及土地與建筑物一體的價(jià)值。 評(píng)估機(jī)構(gòu)調(diào)查資料顯示，當(dāng)時(shí)K市中心區(qū)同類寫(xiě)字樓月租金為50元／建筑平方米，管理費(fèi)支出為租金的5％，年支付各項(xiàng)稅金平均為35元／建筑平方米。除管理費(fèi)外，還需支出維修費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)等。 假定該寫(xiě)字樓建筑物的重置價(jià)為1600元／平方米，殘值為零，年支出維修費(fèi)為重置價(jià)的2％，年支出保險(xiǎn)費(fèi)為重置價(jià)的0.2％，土地還原率為6％，建筑物還原率為8％，估價(jià)基準(zhǔn)日定為2006年6月30日。請(qǐng)根據(jù)以上資料進(jìn)行估算（需提供總價(jià)和單價(jià)）。 |
| 正確答案: 1 1.解題思路與方法選用 估價(jià)對(duì)象為有收益的房地產(chǎn)，且有客觀收益和出租費(fèi)用等資料，適宜選用收益還原法評(píng)估。 2.解題步驟 （1）計(jì)算房地年總收益 50×950×12=570000（元） （2）計(jì)算年總費(fèi)用 ①年管理費(fèi)=50×950×12×5％=28500（元） ②年維修費(fèi)=1600×950×2％=30400（元） ③年保險(xiǎn)費(fèi)=1600×950×0.2％=3040（元） ④年稅金=35×950=33250（元） ⑤年折舊費(fèi)：1600×950／（50-01）=31020.41（元） ⑥年總費(fèi)用：①+②+③+④+⑤ =28500+30400+3040+33250+31020 =126210（元） （3）計(jì)算建筑物年純收益 建筑物年純收益=建筑物現(xiàn)值×建筑物還原率 =（建筑物重置價(jià)-年折舊費(fèi)×已使用年限）×建筑物還原率 =1600×950-31020×4）×8% =111674（元） （4）計(jì)算土地年純收益 土地純收益=房地總收益-房地總費(fèi)用-建筑物純收益 =570000-126210-111674 =332116（元） （5）計(jì)算2006年6月的土地價(jià)格 土地總價(jià)格： .gif) P=A/R×[1-1/（1+r）n]=332116/6%×[1-1/（1+6%）45]=513（萬(wàn)元） 土地單位價(jià)格：5133129÷800=6416（元／平方米） （6）建筑物現(xiàn)值 建筑物現(xiàn)值=建筑物重置價(jià)－年折舊費(fèi)×已使用年限 =1600×950－31020×4 =1395920（元） （7）土地及建筑物一體總價(jià)格： 土地及建筑物一體總價(jià)格=土地總價(jià)+建筑物現(xiàn)值×建筑物面積 =5133129+1395920 =6529049（元）=652（萬(wàn)元） 土地及建筑物一體單價(jià)：6529049÷800=8161（元／平方米） |
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| 12．S市有一面積為4000平方米的國(guó)有出讓土地，用途為城鎮(zhèn)混合住宅用地，擬在2007年1月1日進(jìn)行土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，試根據(jù)以下資料估算該宗地于轉(zhuǎn)讓日期的單位面積價(jià)格和總價(jià)格。 1.證載土地使用期至2070年1月1日，但限定商業(yè)用途最高土地使用年限40年。 2.宗地形狀為規(guī)則平行四邊形，規(guī)劃容積率≦3.3,宗地實(shí)際用途為城鎮(zhèn)混合住宅用地，根據(jù)具體規(guī)劃指標(biāo)，確定商、住比例為1：9.開(kāi)發(fā)程度實(shí)際與設(shè)定均為宗地紅線外“五通”（即通路、通上水、通下水、通電、通訊）和宗地紅線內(nèi)場(chǎng)地平整。 3.該市基準(zhǔn)地價(jià)2005年公布，基準(zhǔn)日設(shè)定為2005年1月1日，土地開(kāi)發(fā)程度設(shè)定為紅線外“五通”（即通路、通電、通上水、通下水、通訊），紅線內(nèi)場(chǎng)地平整，商業(yè)，住宅，工業(yè)用地年限分別設(shè)定為40年、70年、50年。該宗地屬商業(yè)四級(jí)，住宅四級(jí)用地，其對(duì)應(yīng)的基準(zhǔn)地價(jià)為商業(yè)800元/平方米，住宅450元/平方米。 4.其他相關(guān)資料： （1）該地市同類用地價(jià)格在2005年1月至5月沒(méi)有變化，2005年6月至2006年12月每月遞增0.5%； （2）商業(yè)用地、居住用地的還原利率均為6%； （3）根據(jù)容積率修正系數(shù)表，該市同類型土地在平均容積率為2.5時(shí)，對(duì)應(yīng)的地價(jià)水平指數(shù)為100.容積率每增高或降低0.1，則地價(jià)向上或向下修正1%； （4）根據(jù)基準(zhǔn)地價(jià)因素條件分析，該地塊影響因素修正幅度商業(yè)為-2%，住宅為3%； （5）基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正公式為：宗地地價(jià)=基準(zhǔn)地價(jià)*（1+影響因素修正系數(shù)）*年期修正系數(shù)*期日修正系數(shù)*容積率修正系數(shù)+土地開(kāi)發(fā)程度修正額。 |
| 正確答案: 4 1.方法選擇 根據(jù)題意，待估宗地位于城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)四級(jí)覆蓋范圍內(nèi)，且已給定基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵、相關(guān)因素修正標(biāo)準(zhǔn)等資料，宜選用基準(zhǔn)地窖系數(shù)修正法評(píng)估。 2.解題思路 先分別評(píng)估商業(yè)、住宅部分的單位地價(jià)和總地價(jià)，再求取該宗城鎮(zhèn)混合住宅一哦那個(gè)地的總地價(jià)和單位地價(jià)。 3.適用公式 待估宗地單位地價(jià)=宗地所在級(jí)別的基準(zhǔn)地價(jià)*（1+影響因素修正幅度）*年期修正系數(shù)*期日修正系數(shù)*容積率修正系數(shù)+土地開(kāi)發(fā)程度修正額 4.計(jì)算步驟 1）選擇計(jì)算方法 根據(jù)題目所提供資料，可采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法評(píng)估。 2）計(jì)算商業(yè)部分地價(jià) （1）確定宗地所在土地級(jí)別及基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn) 處于四級(jí)商業(yè)地價(jià)區(qū)，基準(zhǔn)地價(jià)為800元/平方米。 （2）確定影響因素修正系數(shù) 影響因素修正系數(shù)=1+（-2%）=0.98 （3）確定年期修正系數(shù) 年期修正系數(shù)=[1-1/（1+6%）33]/{1-[1/（1+6%）40]}=0.9458 （4）確定期日修正系數(shù) 期日修正系數(shù)=（1+0.5%）19=1.0994 （5）確定容積率修正系數(shù) 容積率修正系數(shù)=（1+1%）8=1.0829 （6）確定開(kāi)發(fā)程度修正額 該宗地開(kāi)發(fā)程度為宗地紅線外”五通”和紅線內(nèi)場(chǎng)地平整，與基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵一致，故土地開(kāi)發(fā)程度修正額為0 （7）計(jì)算商業(yè)部分地價(jià) 商業(yè)部分單位地價(jià)=基準(zhǔn)地價(jià)*（1+影響因素修正幅度）*年期修正系數(shù)*期日修正系數(shù)*容積率修正系數(shù) =800*0.98*0.9458*1.0994*1.0829=882.79（元/平方米） 商業(yè)部分總地價(jià)=單位地價(jià)*總面積*商業(yè)部分所占比例 =882.79*4000*10%=353116（元） 3）計(jì)算住宅部分地價(jià) （1）確定其所在土地級(jí)別及基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn) 處于四級(jí)住宅地價(jià)區(qū)，住宅基準(zhǔn)地價(jià)為450元/平方米。 （2）確定影響因素修正系數(shù) 影響因素修正系數(shù)=1+3%=1.03 （3）確定年期修正系數(shù) 年期修正系數(shù)=[1-1/（1+6%）63]/[1/（1+6%）70]=0.9913 （4）確定期日修正系數(shù) 期日修正系數(shù)=期日修正系數(shù)=（1+0.5%）19=1.0994 （5）確定容積率修正系數(shù) 容積率修正系數(shù)=（1+0.5%）8=1.0829 （6）確定開(kāi)發(fā)程度修正額 該宗地開(kāi)發(fā)程度為宗地紅線外”五通”和紅線內(nèi)場(chǎng)地平整，與基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵一致，故土地開(kāi)發(fā)程度修正額為0 （7）計(jì)算住宅部分地價(jià) 住宅部分單位地價(jià)=基準(zhǔn)地價(jià)*（1+影響因素修正幅度）*年期修正系數(shù)*期日修正系數(shù)*容積率修正系數(shù) =450*1.03*0.9913*1.0994*1.0829=547.01（元/平方米） 住宅部分總地價(jià)=單位地價(jià)*總面積*住宅部分所占比例 =547.01*4000*90%=1969236（元） 4）計(jì)算宗地總價(jià) 宗地總價(jià)=商業(yè)用地總價(jià)+住宅用地總價(jià) =353116+1969236=2322352（元）=232（萬(wàn)元） 宗地單價(jià)=用地總價(jià)/用地面積=2322352/4000=581（元/平方米） |
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| 13．某工業(yè)區(qū)土地開(kāi)發(fā)完成后需要通過(guò)評(píng)估確定出讓土地的底價(jià)。該開(kāi)發(fā)區(qū)土地開(kāi)發(fā)程度已達(dá)到“五通一平”（通路、通水、通訊、通電、排水，場(chǎng)地平整），可供出讓的土地面積占開(kāi)發(fā)區(qū)總土地面積的80％，土地出讓年限為50年。 下面是估價(jià)調(diào)查所獲得的其他資料： 征地補(bǔ)償資料：該開(kāi)發(fā)區(qū)周邊地區(qū)近3年農(nóng)作物的年平均畝產(chǎn)值為2000元，根據(jù)當(dāng)?shù)匾?guī)定，征地時(shí)土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的總和取法律規(guī)定的最高值，青苗及地上物補(bǔ)償費(fèi)按當(dāng)?shù)剞r(nóng)作物一年的產(chǎn)值計(jì)算。 征地過(guò)程中發(fā)生的相關(guān)稅費(fèi)：征地管理費(fèi)，按照征地費(fèi)總額的4％征收；耕地占用稅，按5元／平方米征收；耕地開(kāi)墾費(fèi)，按10元／平方米計(jì)收。 土地開(kāi)發(fā)成本及費(fèi)用：開(kāi)發(fā)區(qū)土地開(kāi)發(fā)程度達(dá)到“五通一平”的開(kāi)發(fā)費(fèi)平均為90元／平方米。 假定土地開(kāi)發(fā)周期為1.5年，開(kāi)發(fā)費(fèi)在開(kāi)發(fā)周期內(nèi)均勻投入；開(kāi)發(fā)的投資回報(bào)率為15％，年貸款利率為8％，土地還原率為6％，50年期工業(yè)用地土地市場(chǎng)價(jià)格與成本價(jià)格的比率為120％，請(qǐng)根據(jù)上述資料計(jì)算土地單價(jià)。 |
| 正確答案: 1 1.解題思路與方法選用 根據(jù)題意，估價(jià)對(duì)象為新開(kāi)發(fā)土地，且已給定征地成本、土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用等資料，適宜選用成本逼近法進(jìn)行評(píng)估。 2.解題步驟 （1）計(jì)算土地取得費(fèi)及稅費(fèi) 土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的法定最高補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)為年產(chǎn)值的30倍，即為： a.最高補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)：2000×30／666.67=60000／666.67=90（元／平方米） b.青苗補(bǔ)償及地上物補(bǔ)償：2000／666.67=3.0（元／平方米） c.征地費(fèi)合計(jì)：90＋3.0=93.0（元／平方米） d.征地管理費(fèi)：93.0×4％=3.72（元／平方米） e.耕地占用稅：5元/平方米 f.耕地開(kāi)墾費(fèi)：10元／平方米 g.土地取得費(fèi)及稅費(fèi)=93.0+3.72+5+10=111.72（元／平方米） （2）土地開(kāi)發(fā)費(fèi) 土地開(kāi)發(fā)費(fèi)=90元／平方米 （3）投資利息 投資利息=111.72×[（1+8％）l.5－1]+90×[（1+8％）0.75－1]=19.02（元／平方米） （4）投資利潤(rùn) 投資利潤(rùn)=（111.72+90）×15％=30.26（元／平方米） （5）計(jì)算土地成本價(jià)格 成本價(jià)格=111.72+90+19.02+30.26=251.0（元／平方米） （6）計(jì)算土地增值 根據(jù)題意，這里土地增值率取20％，則： 土地增值=251×20％=50.2（元／平方米） （7）計(jì)算全開(kāi)發(fā)區(qū)土地單位面積地價(jià) 全開(kāi)發(fā)區(qū)土地單位面積地價(jià)：251.0+50.2=301.2（元/平方米） （8）計(jì)算可出讓土地單位面積地價(jià) 可出讓土地單位面積地價(jià)：301.2÷80％=376.5（元／平方米） 即開(kāi)發(fā)區(qū)50年期工業(yè)用地可出讓土地使用權(quán)價(jià)格為376.5元／平方米。 |
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