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一、單項選擇題：

1．某城市一宗工業(yè)用地所處土地級別的基準地價為300元／m2，根據(jù)國土資源部《關(guān)于發(fā)布實施<全國工業(yè)用地出讓最低價標準>的通知》(國土資發(fā)［2006］307號)的規(guī)定，該市工業(yè)用地出讓最低限價為284元／m2，2008年8月，該市國土局擬出讓此宗地，則其出讓價格不得低于(    )元／m2。

A．210 B．240 C．284． D．300

正確答案:C

2．某宗地當(dāng)前年純收益為5萬元，預(yù)計未來每年純收益比上一年增長1％，土地還原率為5％，則該宗地當(dāng)前的無限年期價格為(    )萬元。

A．100 B．125 C．120 D．83．3

正確答案:B

3．房屋拆遷規(guī)模大、分期分段實施拆遷時，拆遷估價期日為(    )。

A．首批房屋拆遷之日 B．全部房屋拆遷之日 C．當(dāng)期(段)房屋拆遷實施之日 D．房屋拆遷許可證頒發(fā)之日

正確答案:C

4．某城市甲、乙兩宗地樓面地價分別為2020元／m2、1850元／m2，建筑容積率分別為3、5，若其他規(guī)劃條件相同，則兩宗地的總價比較為(    )。

A．甲小于乙 B．甲略大于乙 C．甲與乙相同 D．甲遠大于乙

正確答案:A

5．在土地定級中，某評價單元受到市級商服中心、區(qū)級商服中心影響，其中市級商服中心的市級、區(qū)級、小區(qū)級商服功能對其影響分值分別為15、10、20，區(qū)級商服中心的區(qū)級、小區(qū)級商服功能對其影響分值分別為12、21，則其商服繁華度作用分值為(    )。

A．33 B．45 C．48 D．78

正確答案:C

二、多項選擇題：

6．下列選項中，必須計入土地開發(fā)費的有(    )。

A．土地平整費 B．小區(qū)開發(fā)費 C．公交站點建設(shè)費 D．公用設(shè)施配套費 E．客運鐵路專線

正確答案:ABD

7．已知，某宗已完成配套開發(fā)的國有土地評估價為V，政府確定其出讓底價為V，拍賣中其成交價為V。按照正常情況，下列關(guān)于評估價、出讓底價、成交價之間的關(guān)系描述正確的有(    )。

A． B． C． D． E．

正確答案:BCD

8．下列關(guān)于政府干預(yù)地價過度上漲的正確說法是(    )。

A．征收土地增值稅，用于政府基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) B．保證政府對土地的絕對控制權(quán) C．促進正常土地市場的建立，使土地的轉(zhuǎn)移、流動正常化 D．使土地價格的上漲速度同整個經(jīng)濟發(fā)展的速度相協(xié)調(diào) E．滿足社會各部門發(fā)展對土地的需求，防止土地資源和資產(chǎn)浪費

正確答案:CDE

9．開發(fā)商經(jīng)出讓取得某宗商品房開發(fā)建設(shè)用地，在開工建設(shè)前接到政府規(guī)劃調(diào)整通知，將該地塊列入經(jīng)濟適用住房開發(fā)建設(shè)用地，提高容積率，并將南面臨路的部分土地改為街頭綠地。下列關(guān)于開發(fā)商重新辦理用地手續(xù)的正確說法是(    )。

A．沒有改變用途，政府不需要給開發(fā)商補償 B．由建商品房改為建經(jīng)濟適用房，應(yīng)返還給開發(fā)商出讓金 C．必須將開發(fā)商支付的街頭綠地部分的土地出讓金全部返還 D．新增加的容積率是經(jīng)濟適用住房建設(shè)的要求，不應(yīng)向開發(fā)商收取新的費用 E．綠地產(chǎn)權(quán)歸未來業(yè)主共同所有

正確答案:BC

10．某宗地位于城市郊區(qū)，臨城市主干道，周邊生活基礎(chǔ)設(shè)施不夠完善，所在街道人口密度較小。宗地西高東低，北段邊界呈弧形，為不規(guī)則多邊形。根據(jù)所給資料可以準確認定的宗地個別條件有(    )。

A．宗地內(nèi)“三通一平” B．宗地臨城市主干道 C．宗地不平坦 D．宗地交通非常便利 E．宗地周邊人口密度較小

正確答案:BC

三、情景分析題：

（11-15題共用題干）

A城市有一宗國有建設(shè)用地，占地面積為1000m2，土地使用者于2001年以行政劃撥方式取得，后于2004年8月1日通過補辦出讓手續(xù)取得該宗地50年期的土地使用權(quán)，同時建成一棟總建筑面積為2500m2的辦公樓，現(xiàn)全部用于出租。A城市房地產(chǎn)市場比較發(fā)育，擬以2009年8月1日為估價期日進行評估，開展的有關(guān)市場調(diào)查如下： (1)該宗地同一區(qū)域、規(guī)模檔次相同的辦公樓月租金收入一般為30萬元，月平均費用15萬元，可收取押金60萬元； (2)該辦公樓耐用年限為60年，殘值率為0，建筑物重置價為4000元／m2； (3)當(dāng)?shù)赝恋剡€原率為6％，建筑物還原率為8％，銀行一年期存款利率為5％。 請根據(jù)上述內(nèi)容，回答51～55小題的問題。

11．評估該宗地價格時，土地估價人員不宜選擇的估價方法有(    )。

A．收益還原法 B．剩余法 C．市場比較法 D．成本逼近法

12．從該辦公樓的耐用年限和殘值率看，其建筑結(jié)構(gòu)為(    )。

A．磚木結(jié)構(gòu) B．磚混結(jié)構(gòu)一等 C．磚混結(jié)構(gòu)二等 D．鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)

13．該辦公樓客觀年純收益為(    )萬元。

A．180 B．181 C．183 D．185

14．評估中，該辦公樓的年折舊額為(    )萬元。

A．16．7 B．18．2 C．20．0 D．22．2

15．若A城市土地市場上的交易案例較租賃案例多，采用市場比較法求取的價格比收益還原法低一成，那么最終確定土地價格將采用(    )的方法。

A．市場比較法 B．采用權(quán)重法加和，且市場比較法權(quán)重較大 C．收益還原法 D．采用權(quán)重法加和，且收益還原法權(quán)重較大

正確答案:11．D；12．D；13．C；14．C；15．B

（16-20題共用題干）

某城市有一座兩面臨街的商業(yè)不動產(chǎn)，經(jīng)土地估價師收集資料、實地踏勘，得到該宗地的以下資料和信息： (1)宗地現(xiàn)場調(diào)查草圖，如圖所示； (2)與該宗地類似的房地產(chǎn)年出租凈收入一般為400元／m2； (3)該宗地的使用年限為40年，現(xiàn)已使用了10年； (4)該宗地的容積率為1，建筑密度為50％，建筑靠近甲街道； (5)該類不動產(chǎn)綜合還原率為10％，土地還原率為8％； (6)該城市路線價深度修正系數(shù)如下表，并依規(guī)定，兩面臨街且宗地深度在里地線深度2倍值以下時，應(yīng)以中間線分前后兩部分計算其臨街單價。 深度修正系數(shù)表 請就上述內(nèi)容，回答56～60小題的問題。

16．從宗地現(xiàn)場調(diào)查草圖上可以獲得待估宗地的個別條件信息有(    )。

A．宗地兩面臨街 B．土地開發(fā)程度為“七通一平” C．宗地為長方形 D．地質(zhì)狀況較好

17．假定未來年收益不變，該不動產(chǎn)當(dāng)前的評估價格為(    )元／m2。

A．4769．8 B．4503．1 C．3911．6 D．3770．8

18．該宗地當(dāng)前的評估價格為(    )元／m2。

A．1000 B．2500 C．2945 D．3120

19．若不動產(chǎn)的估價為76萬元，土地估價為52萬元，該城市銀行的不動產(chǎn)或土地抵押貸款率為60％，則委托方下列貸款期望數(shù)額中，(    )萬元銀行可以接受。

A．25 B．37 C．45 D．50

20．委托方貸款額為不動產(chǎn)總值的60％，土地估價機構(gòu)仍然不得接受抵押委托評估的情形有(    )。

A．委托方與另一公司共用該宗地使用權(quán)，未經(jīng)對方同意 B．委托方擬將該不動產(chǎn)出售但未發(fā)生 C．委托方已經(jīng)抵押了部分國有土地使用權(quán)，現(xiàn)未解除抵押合同 D．委托方將該不動產(chǎn)出租

正確答案:16．AC；17．D；18．B；19．ABC；20．AC

四、計算題：

21．某企業(yè)于2006年10月30日以掛牌出讓的方式，取得一宗面積為10000m2的綜合用途土地，土地出讓年限為50年，批準的規(guī)劃容積率為2．5。由于市政建設(shè)條件等原因，未能及時開工，后經(jīng)有關(guān)部門的批準，項目于2008年7月開始動工，預(yù)計2010年7月竣工。項目其他有關(guān)資料如下： (1)該不動產(chǎn)為商場、寫字樓用途，總建筑面積25000m2。其中，1～4層為商場，建筑面積10000m2；8層為設(shè)備層，建筑面積為1000m2；其余層為寫字樓，建筑面積14000m2。寫字樓中2層自用，建筑面積2000m2。 (2)該不動產(chǎn)預(yù)算投資2400元／m2，開發(fā)建設(shè)周期預(yù)計2年，第一年投入60％，第二年投入40％，資金在投資期間為均勻投入。該不動產(chǎn)建成時即以出租的方式經(jīng)營，現(xiàn)已計劃出租定價，商場為每平方米建筑面積5．5元，寫字樓為每平方米建筑面積3．5元。 估價師對市場進行調(diào)查獲得一些資料： (3)同類建筑物耐用年限為50年，估價期間，市場建安綜合造價為2500元／m2，經(jīng)估算，本項目投資總量為6250萬元。 (4)估價期間，同一區(qū)域內(nèi)類似物業(yè)的租金水平比較穩(wěn)定，按可出租建筑面積計，商場市場日租金為5．0元／m2，寫字樓市場日租金略低，考慮市場平均可出租率、空置期，以及承租方一般需繳納相當(dāng)于3個月租金數(shù)額的押金等因素，經(jīng)測算，本物業(yè)建好后的年總收益為3000萬元。 (5)估價期間，同一區(qū)域內(nèi)類似物業(yè)出租經(jīng)營中，市場管理費、維修費、稅金分別為年租金的10％、8％和12％。按此標準測算，本物業(yè)經(jīng)營中管理費、維修費、稅金共計800萬元。由于綜合還原率中已考慮建筑物每年的折舊損失因素，所以經(jīng)營費用中不再考慮。保險費為建安綜合造價的0．2％。 (6)當(dāng)?shù)赝恋剡€原率為8％，綜合還原率為10％(已考慮建筑物每年的折舊損失因素)；同類不動產(chǎn)銷售時，銷售稅費相當(dāng)于售價的10％，投資利潤相當(dāng)于土地取得費用和建造成本之和的30％。此外，假設(shè)土地取得費中包含的稅費相當(dāng)于地價款的1％，有關(guān)的銀行存款年利率為6．5％，貸款年利率為10％。 請從上述信息中選擇最恰當(dāng)?shù)臄?shù)據(jù)和參數(shù)，測算本物業(yè)所占土地在2008年7月30日的市場價值。

正確答案: 1．解題思路 根據(jù)所給資料，首先采用收益還原法評估不動產(chǎn)總價，然后采用剩余法評估該宗地于評估期日的價格。 2．計算步驟 (1)計算房地產(chǎn)總價 1)該建筑物房地產(chǎn)年總收益為30000000元。 2)求取該建筑房地產(chǎn)總費用： 管理費、維修費、稅金為8000000元。 保險費=建安造價×0．2％=62500000×0．2％=125000(元) 總費用=管理費+維修費+保險費+稅金 =8000000+125000 ＝8125000(元) 3)房地產(chǎn)總純收益＝30000000－8125000 ＝21875000(元) 4)房地產(chǎn)總價格＝ ＝ ＝216085986．8(元) (2)計算土地價格 1)總建筑成本＝建筑總面積×建安造價＝62500000(元)。 2)估算房地產(chǎn)開發(fā)利息： 房地產(chǎn)開發(fā)利息＝土地取得費用×[(1＋10％)－1]＋60％×6250×[(1＋10％)－1]＋40％×6250×[(1+10％)－1] ＝0．21×土地取得費用＋6983586．19(元) 3)估算房地產(chǎn)開發(fā)利潤： 投資回報率＝(土地取得費用＋開發(fā)成本)×30％ ＝(土地取得費用＋62500000)×30％ ＝0．3×土地取得費用＋18750000(元) 4)估算房地產(chǎn)銷售稅費： 銷售稅費＝售價×10％＝216085986．8×10％＝21608598．68(元) 5)估算待估宗地價格： 土地取得費用＝房地產(chǎn)總價－開發(fā)成本－利息－利潤－稅費 ＝216085986．8－62500000－(0．21×土地取得費用＋6983586．19)－(0．3×土地取得費用＋18750000)－21608598．68 ＝106243801．90－0．51×土地取得費用 則：土地取得費用＝106243801．90－0．51×土地取得費用 土地取得費用＝70360243．69(元) 地價＝土地取得費用／(1＋購地稅費) ＝70360243．69／(1＋1％) ＝6966(萬元) 附：年期不同保留位數(shù)時的不同結(jié)果對照表

22．某公司于2003年11月，出資150萬元以有償出讓方式取得一宗地的50年土地使用權(quán)，并于2005年11月以300萬元的造價完成了廠房、辦公用房等的建筑，已竣工驗收。2008年11月，調(diào)查和實地踏勘后，得到的有關(guān)資料如下。 (1)該宗地面積為3畝，土地開發(fā)程度為“五通一平”，其所屬建筑物面積為2500m2，磚混結(jié)構(gòu)，經(jīng)濟耐用年限為50年，殘值率為2％。 (2)2003－2008年該地區(qū)建材價格指數(shù)平均每年比上年上漲8％。 (3)2008年11月，宗地所在區(qū)域進行成片開發(fā)時，土地補償費、安置補助費及征地發(fā)生的其他稅費為300元／m2，開發(fā)程度為“五通一平”的土地開發(fā)費為200元／m2，土地的開發(fā)周期平均為2年，開發(fā)投資為均勻投入。根據(jù)城市規(guī)劃，公共綠地、道路等公共用地面積比例應(yīng)占成片開發(fā)土地面積的10％。 (4)當(dāng)?shù)劂y行一年期貸款利率為12％，與該宗地類似土地的開發(fā)投資回報率為15％、土地增值收益率為15％、土地還原率為10％。 (5)該類建筑物的重置價為1500元／m2。 2008年11月該公司擬進行合作經(jīng)營，需對整體不動產(chǎn)進行評估作價，試根據(jù)上述資料選擇適當(dāng)?shù)姆椒?，評估整體不動產(chǎn)的現(xiàn)值總價和樓面價格

正確答案: 1．方法選擇 根據(jù)所給資料，應(yīng)采用成本法評估該房地產(chǎn)現(xiàn)值。 2．計算步驟 (1)計算土地價格： 利用成本逼近法計算土地價格 1)土地取得費＝300(元／m2) 2)土地開發(fā)費＝200(元／m2) 3)投資利息＝300×(1．12－1)＋200×(1．12－1)＝100．32(元／m2) 4)投資利潤＝(300＋200)×15％＝75(元／m2) 5)成本價格＝土地取得費＋土地開發(fā)費＋利息＋利潤 ＝300＋200＋100．32＋75＋675．32(元／m2) 6)土地增值＝675．32×15％＝101．30(元／m2) 7)土地?zé)o限年期價格＝土地成本價＋土地增值 ＝675．32＋101．30＝776．62(元／m2) 8)單位宗地價格＝ 9)宗地總價： (2)計算建筑物價格 1)建筑物重置價格＝1500×2500＝3750000(元) 2)建筑物折舊額＝ 3)建筑物現(xiàn)值＝3750000－234375＝3515625(元) (3)計算不動產(chǎn)現(xiàn)值 1)不動產(chǎn)現(xiàn)值＝1702140＋3515625＝5217765(元)≈522(萬元) 2)單位不動產(chǎn)現(xiàn)值＝5217765／2500≈2087(元／m)