土地估價師土地估價實務基礎考試真題：2006年試題
發布時間：2012-07-25 共1頁
2006年試題
| 一、單項選擇題： |
| 1．地價整體狀況分析和判斷是土地估價師要具備的基本能力。假定甲城鎮和乙城鎮相鄰且規模相當，如果甲的GDP增長率為9％，乙為7％，甲的城市建設用地面積增長率為7％，乙為5％。根據這一情況分析，以下判斷中正確的是( )。 |
| 正確答案:C |
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| 2．某企業擬向政府承租某宗工業用地20年的國有土地使用權。在進行土地估價時，經調查獲知以下數據：一年期國債利率4．20％，一年期銀行定期貸款利率5．23％，一年期銀行活期存款利率4．56％，五年期銀行定期貸款利率6．12％。若該地區風險調整值為1％，則估價師對該宗地評估時應確定的土地還原率為( )。 |
| 正確答案:A |
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| 3．關于城鎮基準地價更新的技術思路，下列說法正確的是( )。 |
| 正確答案:B |
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| 4．不同用途土地估價的技術路線應該根據具體情況確定，下列說法中不正確的是( )。 |
| 正確答案:C |
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5．在城鎮土地定級因素量化過程中，下列關于公式 的說法中，不正確的是( )。 |
| 正確答案:C |
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| 二、多項選擇題： |
| 6．根據《城鎮土地估價規程》的規定，我國城鎮基準地價評估的任務有( )。 |
| 正確答案:ABC |
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| 7．以下關于基準地評估區段劃分的具體做法正確的是( )。 |
| 正確答案:ABCE |
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| 8．關于區域因素對地價的影響中，以下說法正確的有( )。 |
| 正確答案:BD |
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| 9．關于運用市場比較法對不同用途土地進行估價應注意的事項，下列觀點正確的有( )。 |
| 正確答案:ACD |
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| 10．基于下列目的的地價評估中，評估結果能夠體現土地在市場上客觀價格水平的有( )。 |
| 正確答案:BDE |
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| 三、情景分析題： |
| （11-15題共用題干） |
2005年5月，某城市擬以招標、拍賣或掛牌的方式出讓一宗已達到“七通一平”開發程度的國有空地，土地總面積10000m ，批準用途為居住，使用年限70年。土地形狀規則，宗地修建性詳細規劃主要控制指標為：2．0≤建筑容積率≤3．0，40％≤建筑覆蓋率≤50％。根據調查，該宗地所在區域房地產市場規范有序，預測未來3～4年房地產市場價格年平均上漲比率為2％，已建成銷售的居住房地產項目用地平均容積率2．8，平均建筑覆蓋率31％，平均開發周期2年，建成后即可全部售出，樓層在8層以上的小高層商品房平均售價為8000元／m。樓層在8層以下的多層商品房平均售價為6000元／m。，平均建筑費和專業費1000元／m，貸款年利率6％，銷售稅費一般為房地產總價的6％，開發利潤率一般為房地產總價的30％。根據以上材料回答51～55小題的問題。 |
| 11．根據上述條件，估價人員適合選擇的估價方法有( )。 |
| 12．根據估價的目的，對確定土地估價原則和估價時所依據的土地利用條件，下列觀點最恰當的是( )。 |
| 13．根據上述條件，在開發完成后，該宗地房地產最可能實現的最大價值是( )。 |
| 14．該宗國有土地使用權公開出讓價格評估結果最可能為( )。 |
| 15．房地產開發商甲于2005年6月16日競價成功獲得一宗地國有土地使用權，并于2005年6月28日與當地國土部門簽訂出讓合同，2005年7月29日取得國有土地使用證。2006年7月26日，經批準，甲獲準在原基礎上增加商業用途，則其應補交土地差價的估價期日可確定為( )。 |
| 正確答案:11．BC；12．ABC；13．D；14．C；15．AB |
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| 四、計算題： |
| 16．某公司在S市開發區擁有一塊工業用地，擬在2006年7月1日通過土地使用權抵押貸款，試根據下面的資料估算該宗地于貸款日期的單位價格和總價格。 土地情況：該土地通過征用后出讓獲得，當時征用時包括代征的500m 綠化用地在內總面積共計5500m。土地出讓手續于2002年7月1日辦理，當時獲得的使用年期為50年，允許的建筑面積為6000m，紅線外基礎設施條件為“五通”(通上水、通下水、通路、通電、通信)，紅線內基礎設施條件為“五通一平”(通上水、通下水、通路、通電、通信，場地平整)。由于市政建設需要，在該地塊紅線內靠近綠地有2m寬、60m長的地帶下埋有高壓電纜，土地出讓時已經按照500元／m在出讓價中扣減(該扣減數額是當地同類問題補償標準，近幾年未進行調整)。其他有關資料如下。 (1)以2003年7月1日為基期，該市工業用地價格在2003年7月1日至2006年7月1日期間，平均每月上漲0．5％。 (2)該市2005年7月1日公布并執行國有土地基準地價的更新成果。基準地價的估價期日為2005年1月1日；基準地價為各類用途在法定最高出讓年期，各級別土地平均容積率和平均開發程度下的土地使用權區域平均價格。 (3)根據基準地價更新成果，得知該宗地位于五級工業地價區，基準地價水平為500元／m ，土地開發程度設定為紅線外“五通”(通上水、通下水、通路、通電、通信)、紅線內“場地平整”；紅線內每增加一通，土地開發費平均增加10元／m。(4)根據基準地價因素條件說明表和優劣度表，計算得該宗地地價影響因素總修正幅度為5％。 (5)該市五級工業用地的平均容積率為1．0，對應的地價水平指數為100。根據容積率修正系數表，平均容積率修正系數為1．0，容積率每增高或降低0．1，均向上修正2％。 (6)土地還原率為6％。 (7)基準地價系數修正法公式為：待估宗地地價=宗地對應的基準地價×(1+影響因素修正幅度)×年期修正系數×期日修正系數×容積率修正系數+土地開發程度修正額。 |
| 正確答案: 1．解題思路與方法選用 根據題意，估價對象處于基準地價覆蓋區域，且有較完整的基準地價系數修正體系，適宜選用基準地價系數修正法進行評估。 2．解題步驟 (1)確定宗地所在土地級別及基準地價水平。 該宗地處于五級工業地價區，基準地價水平為500元／m 。(2)確定宗地影響因素修正系數。 根據本題所提供的資料，得知該宗地地價影響因素總修正幅度為5％。 (3)確定年期修正系數。 評估基準日為2006年7月1日，該宗地2002年7月1日辦理土地出讓手續，出讓年期為50年，估價期日土地的剩余使用年期為46年，工業用地法定最高出讓年期為50年，土地還原率為6％，則使用年期修正系數為：  (4)確定期日修正系數。 該市工業用地價格在2003年7月1日至2006年7月1日期間，平均每月上漲0．5％。基準地價的估價期日為2005年1月1日，宗地估價期日為2006年7月1日，則： 期日修正系數：(1+0．5％)  =1．0939(5)確定容積率修正系數。 根據本題所提供的資料，五級工業用地的平均容積率為1．0，對應的容積率修正系數為1，以此為基準，容積率每增高或降低0．1，均向上修正2％。 待估宗地容積率=建筑面積／土地面積=6000／5000=1．2 容積率修正系數=1+2×2％=1．04 (6)土地開發程度修正。 該宗土地開發程度為紅線外“五通”，紅線內“五通一平”，與基準地價內涵不一致，需進行宗地開發程度修正。 開發程度修正額=10×5=50(元／m )(7)計算宗地價格。 待估宗地單位地價=宗地對應的基準地價×(1+影響因素修正幅度)×年期修正系數×期日修正系數×容積率修正系數+開發程度修正額 =500×(1+5％)×0．9849×1．0939×1．04+50 =638(元／m )宗地總價=638×(5500-500)／100000=319(萬元) (8)地下電纜減價修正。 地下電纜減價=500×60=3(萬元) 最后地價=319-3=316(萬元) |
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| 17．甲公司于2001年6月通過拍賣競得一宗位于K市中心區的土地50年使用權。該宗土地面積為800m，經開發于2002年6月建成一座建筑面積為950m的寫字樓，并全部用于出租。為了解資產狀況，甲公司于2006年6月委托土地評估機構進行估價，要求評估土地價值以及土地與建筑物一體的價值。 評估機構調查資料顯示，當時K市中心區同類寫字樓月租金為50元／m (建筑面積)，管理費支出為租金的5％，年支付各項稅金平均為35元／m(建筑面積)。除管理費外，還需支出維修費、保險費等。假定該寫字樓建筑物的重置價為1600元／m ，殘值為零，年支出維修費為重置價的2％，年支出保險費為重置價的0．2％，土地還原率為6％，建筑物還原率為8％，估價基準日定為2006年6月30日。請根據以上資料進行估算(需提供總價和單價)。 |
| 正確答案: 1．解題思路與方法選用 估價對象為有收益的房地產，且有客觀收益和出租費用等資料，適宜選用收益還原法進行評估。 2．解題步驟 (1)計算房地年總收益。 50×950×12=570000(元) (2)計算房地年總費用。 ①管理費=50×950×12×5％=28500(元) ②維修費=1600×950×2％=30400(元) ③保險費=1600×950×0．2％：3040(元) ④稅金：35×950=33250(元) ⑤折舊費=1600×950／(50-1)=31020(元) ⑥房地年總費用=①+②+③+④+⑤ =28500+30400+3040+33250+31020 =126210(元) (3)計算建筑物年純收益。 建筑物年純收益=建筑物現值×建筑物還原率 =(建筑物重置價-年折舊費×已使用年限)×建筑物還原率 =(1600×950-31020×4)×8％ =111674(元) (4)計算土地年純收益。 土地年純收益=房地年總收益-房地年總費用-建筑物年純收益 =570000-126210-111674 =332116(元) (5)計算2006年6月的土地點價格。  土地單位價格：5133129／800=6416(元／m )(6)建筑物現值。 建筑物現值=建筑物重置價-年折舊費×已使用年限 =1600×950-31020×4 =1395920(元) (7)土地及建筑物一體總價格。 土地及建筑物一體總價格=土地總價格+建筑物現值 =5133129+1395920 =6529049(元) =653(萬元) 土地及建筑物一體單價：6529049／800=8161(元／m .gif) ) |
