土地估價師土地估價實務基礎考試真題：2008年試題
發(fā)布時間：2012-07-25 共1頁
2008年試題
| 一、單項選擇題： |
| 1．甲公司擬將土地使用權作價與乙公司成立股份有限公司，委托土地估價機構對其已出讓在建辦公樓用地價格進行評估。按照委托方的估價目的，經分析所收集到的資料，估價師在評估地價過程中采用的建筑面積指標應選擇( )。 |
| 正確答案:A |
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| 2．土地估價師在運用市場比較法評估宗地市場公開價格時，可以選擇( )作為案例。 |
| 正確答案:C |
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| 3．對于評估已建設完成的普通住宅小區(qū)居住用地，土地估價師不宜選用的估價方法是( )。 |
| 正確答案:B |
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| 4．在其他條件不變的前提下，建設一條工業(yè)專用鐵路線對居住區(qū)的土地價格和倉儲或工業(yè)用地價格可能會產生的變化，下列判斷最合理的是( )。 |
| 正確答案:D |
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| 5．土地估價師在確定宗地地價評估結果時，完全聽從委托方的要求，這樣的行為違反了土地估價的( )。 |
| 正確答案:D |
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| 二、多項選擇題： |
| 6．某大型國有企業(yè)因改制上市的需要，委托甲土地評估公司對涉及的多宗劃撥土地進行評估，為土地資產處置(擬采用作價出資方式)提供參考依據(jù)。對此，以下觀點正確的是( )。 |
| 正確答案:BE |
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| 7．編制路線價修正系數(shù)表考慮的因素主要有( )。 |
| 正確答案:DE |
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| 8．土地定級估價的成果資料主要包括( )。 |
| 正確答案:BC |
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| 9．農用地定級單元劃分應遵循的原則主要包括( )。 |
| 正確答案:BE |
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| 10．關于農用地基準地價評估方法，下列說法不正確的是( )。 |
| 正確答案:BC |
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| 三、情景分析題： |
| （11-15題共用題干） |
某評估機構在接受委托對位于某市兩宗用途分別為工業(yè)、住宅用地的國有土地進行評估時，估價師收集到如下資料：①作為地區(qū)重要的政治、經濟、文化中心和交通樞紐城市，該市進入21世紀后歷年GDP平均增長率達12％，城鎮(zhèn)居民可支配收入平均增長率為5％；②2005-2006年兩年間，城市舊城改造拆遷建筑面積10萬m ；③制定并公布了征地區(qū)片綜合地價；④該市土地出讓金按基準地價的70％收取，最末級別工業(yè)用地出讓平均價格為270元／m：⑤該市工業(yè)用地出讓最低價標準為384元／m；⑥2004-2006年，該市商品住宅價格年平均增長率為10％。待估價宗地有關信息如下：(1)甲房地產開發(fā)公司2004年初通過拍賣方式取得待估宗地土地使用權，拍賣成交樓面地價1200元／m，當時區(qū)域相同規(guī)劃條件下公開交易地塊平均成交樓面價為1000元／m。2004年末，甲公司以土地使用權作價入股方式與乙公司聯(lián)合成立新公司。2006年上半年項目建成，年末完成銷售。以2004年為基期，宗地所在區(qū)域2005年、2006年年度住宅用地環(huán)比地價指數(shù)分別為106、105。(2)丙企業(yè)取得的工業(yè)用地面積20畝，繳納出讓金467萬元，并按該市經批準的城市規(guī)劃，繳納了因在城市規(guī)劃區(qū)內取得土地使用權而應負擔的城市公益用地征地成本，折合5畝共計50萬元。在取得出讓土地使用權后，為方便出行，丙出資50萬元對外界通往宗地的道路進行了維修。另外，已知該宗地土地征收時向村集體支付的補償費及耕地開墾費、征地管理費等相關稅費為300萬元，區(qū)域市政配套“五通一平”開發(fā)平均成本為12萬元／畝。請根據(jù)以上情況，回答51-55小題的問題。 |
| 11．下列對該城市地價水平變化的分析正確的是( )。 |
| 12．下列關于該市工業(yè)用地出讓及地價評估觀點正確的是( )。 |
| 13．丙企業(yè)以資產重組為目的，運用成本逼近法評估該工業(yè)用地價格時應計算的成本費用最接近( )萬元。 |
| 14．甲公司以土地使用權作價人股時，乙方要求對土地使用權價格進行評估，則評估樓面地價最接近( )元／m。 |
| 15．若將上述住宅宗地作為城市地價監(jiān)測點，則其在2006年末的平均地價水平為( )元／m。 |
| 正確答案:11．AD；12．BCD；13．C；14．B；15．B |
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| （16-20題共用題干） |
甲企業(yè)使用的某宗地位于A市一級工業(yè)用地范圍，由該企業(yè)于1985年以劃撥方式取得，批準用途為工業(yè)，土地面積30畝；宗地上各幢磚混結構廠房建筑總面積17000m，平均成新度70％，宗地建筑密度45％，部分廠房自2000年出租給A市百貨公司做批發(fā)市場經營至今。因該宗地已被列入舊城改造區(qū)范圍，由市規(guī)劃管理部門核定的原廠區(qū)用地詳細規(guī)劃指標為：規(guī)劃用途為商業(yè)、住宅，規(guī)劃批準用地總面積18000m，其中商業(yè)用地面積8000m、住宅用地面積10000m；規(guī)劃平均容積率2．89，其中商業(yè)建筑面積28000m、住宅建筑面積24000m。經調查：①該宗地土地開發(fā)程度紅線內達到“五通一平”(通路、通上水、通下水、通信、通電及場地平整)，紅線外達到“六通”(通路、通上水、通下水、通信、通電、通燃氣)；②A市一級商業(yè)、住宅、工業(yè)用地基準地價分別為5800元／m、2000元／m、800元／m，對應各用途平均容積率分別為2．0、2．0、1．0，開發(fā)程度為宗地紅線外“六通”(通路、通上水、通下水、通信、通電、通燃氣)及紅線內場地平整，估價基準日為2006年1月1日；③以2006年1月1日為基期，A市一級商業(yè)、住宅、工業(yè)用地年均環(huán)比增長率分別為2％、4％、0％；④通燃氣平均成本為20元／m；⑤磚混結構建筑重置價600元／m；⑥A市各類用地容積率修正系數(shù)表(部分)如下： 按規(guī)劃的商業(yè)用途及各項用地條件、規(guī)劃指標，選擇案例通過市場比較法修正后得到商業(yè)用地地價為9500元／m 。運用基準地價系數(shù)修正法，得到該宗地在現(xiàn)狀工業(yè)用途、規(guī)劃商業(yè)和住宅用途的區(qū)域及個別因素修正系數(shù)分別為8％、4％、6％。請根據(jù)以上情況，回答56～60小題的問題。 |
| 16．根據(jù)上述情況，下列表述正確的是( )。 |
| 17．若甲企業(yè)以地上全部廠房和土地作為抵押向銀行申請貸款，委托估價機構進行地價評估，則評估時采用的容積率為( )。 |
| 18．依據(jù)規(guī)劃要求，若該宗地變更土地用途為商業(yè)、住宅，則以2008年1月1日為基準日，采用基準地價修正法評估該宗地，價格應為( )萬元。 |
| 19．。根據(jù)規(guī)劃條件，在規(guī)劃條件下的商業(yè)用地容積率和住宅用地容積率分別為( )。 |
| 20．若甲企業(yè)于2006年1月1日取得該宗地工業(yè)用地出讓土地使用權，繳納土地出讓金780萬元，現(xiàn)經批準按照上述規(guī)劃條件用途補辦出讓手續(xù)，則對應補交土地出讓金的表述正確的是( )。 |
| 正確答案:16．C；17．A；18．C；19．B；20．A |
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| 四、計算題： |
21．A市為地價動態(tài)監(jiān)測試點城市，按技術規(guī)范的要求，該市居住用地監(jiān)測范圍覆蓋全市所有的3個土地級別，每個土地級別各劃分為3個地價區(qū)段，各級別土地面積、地價區(qū)段編號等具體信息見下表。 請根據(jù)上表所給出的信息完成以下監(jiān)測指標計算(計算保留整數(shù))。 1．計算A市2007年各季度各區(qū)段居住地價水平值(列出J001的計算過程，并將全部結果在答題卡上制作成表格)： (表格式樣) 一季度 二季度 三季度 四季度 J001 …… J009 2．計算A市2007年第一季度各級別地價水平值。 3．計算A市2007年第一季度整體居住地價水平值。 4．以2007年第一季度為基期，并設定基期指數(shù)為100，計算一級地當年各季度定基地價指數(shù)。 |
| 正確答案: 1．計算A市2007年各季度各區(qū)段居住地價水平值(列出JOO1的計算過程，并將全部結果制作成表格，表格分為區(qū)段編號，一季度、二季度、三季度、四季度共四列) J001地價水平值計算式如下： J001地價水平值=(1200+1100)／2=1150(元／m )各季度各區(qū)段地價水平值計算結果表：  2．計算A市2007年第一季度各級別地價水平值，列出計算式： 一級地價水平值=(1150×0．2+1000×0．2+1050×0．2)／(0．2+0．2+0．2) =1067(元／m )二級地價水平值：(675×0．6+600×1．2+750×0．6)／(0．6+1．2+0．6) =656(元／m )三級地價水平值=(500×1+520×1．5+450×1．5)／(1+1．5+1．5) =489(元／m )3．計算A市2007年第一季度整體居住地價水平值： 整體地價水平=(1150×0．2+1000×0．2+1050×0．2+675×0．6+600×1．2+750×0．6+500×1+520×1．5+450×1．5)／(0．2+0．2+0．2-I-0．6+1．2+0．6+1+1．5+1．5) =596(元／m )4．以2007年第一季度為基期，并設定基期指數(shù)為100，計算一級地當年各季度定基地價指數(shù)： 一季度地價水平值=1067(元／m )二季度地價水平值=(1150×0．2+1000×0．2+1050×0．2)／(0．2+0．2+0．2) =1067(元／m )三季度地價水平值=(1190×0．2+1080×0．2+1120×0．2)／(0．2+0．2+0．2) =1130(元／m )四季度地價水平值=(1190×0．2+1080×0．2+1120×0．2)／(0．2+0．2+0．2) =1130(元／m )2007年一季度定基地價指數(shù)：100 2007年二季度定基地價指數(shù)：1067／1067×100=100 2007年三季度定基地價指數(shù)：1130／1067×100=106 2007年四季度定基地價指數(shù)：1130／1067×100=106 |
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| 22．某市黃河大酒店所占用土地的使用權于2002年6月1日取得，年限為40年，容積率為2．00。酒店共20層，總建筑面積為30000m。收集到酒店其他有關情況如下： (1)1～5層為酒店大堂、中西餐廳、歌舞廳、娛樂場所等，建筑面積為6000m ，平均每天總經營收入為10萬元，總經營成本為6萬元。(2)6～20層為酒店客房，建筑面積為22500m 。其中：酒店客房有單間68間(其中普通單間有38間，118元／天，豪華單間30間，158元／天)、標準雙人間158間(其中普通標間為98間，188元／天，豪華標間60間，258元／天)、套房58間(其中普通套房為38間，288元／天，豪華套房有20間，388元／天)、總統(tǒng)套房8問(988元／天)，全部入住率為70％。(3)該酒店取得土地使用權后2年內建成并投入使用，結構為鋼混結構，經濟耐用年限50年，建筑物殘值率為0％。 (4)該酒店設計不合理，由于層高較低，相對于市場一般結構的建筑物，預計在剩余的使用期內，其建筑物價值每年預計減少7萬元。 請以該酒店的實際經營數(shù)據(jù)和有關參數(shù)，按照剩余法的思路，計算其土地在2008年6月1日的使用權總價格和地面單位價格(假定：大堂等經營管理的利潤為總收入的10％，其不動產綜合還原率為8％；客房部分不考慮經營管理成本，其不動產的綜合還原率為7％；該酒店建筑物重新建造綜合成本為3800元／m ；未來資金貼現(xiàn)率固定設為7％)。 |
| 正確答案: 計算房地產總價值： 1．計算1～5層房地產價值 (1)經營收益=(10-6-10×10％)×365=1095(萬元) (2)1～5層的價值=1095×[1-1／(1+8％)  ]／8％=12687．69(萬元)2．計算6～20層房地產價值 (1)單間年潛在毛收入=(38×118+30×158)×365=336．68(萬元) (2)標準間年潛在毛收入=(98×188+60×258)×365=1237．50(萬元) (3)套房年潛在毛收入=(38×288+20×388)×365=682．70(萬元) (4、總統(tǒng)套房年潛在毛收入=8×988×365=288．50(萬元) (5)6-20層年凈收益：(336．68+1237．50+682．70+288．50)×70％=1781．77(萬元) (6)6～20層價值：1781．77×[1-1／(1+7％) ]／7％=22902．89(萬元)3．計算估價對象房地產在估價基準日的收益價值 1268769+22902．89=35590．58(萬元) 計算房屋現(xiàn)值： 1．計算建筑物重置價 建筑物重置造價：3800×30000=11400(萬元) 2．計算建筑物折舊 (1)物理折舊=4／38×11400=1200(萬元) (2)功能折舊=7／7％×[1-1／(1+7％)  ]=89．98(萬元)3．房屋現(xiàn)值=11400-1200-89．98：10110．02(萬元) 計算地價： 1．土地總價=35590．58-10110．02=25480．56(萬元) 2．土地單價=25480．56×10000／30000×2．00=16987．04(元／m .gif) ) |
