土地估價師土地估價實務基礎考試真題：2007年試題
發布時間：2012-07-25 共1頁
2007年試題
| 一、單項選擇題： |
| 1．土地估價實務中，以下確定估價假設和限制條件的做法不正確的是( )。 |
| 正確答案:A |
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2．在進行路線價評估過程中，估價師調查收集了若干臨街商業宗地的租賃收益資料，在經過樣點地價測算后統計得到下表數據，則對該表所做的分析正確的是( )。 |
| 正確答案:D |
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| 3．已出讓的國有土地，若變更原出讓合同約定提高宗地建筑容積率，應向國家補交土地出讓金差價。從土地估價的角度分析，符合( )原則。 |
| 正確答案:C |
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| 4．以下能夠體現當前我國城鎮地價宏觀管理所處歷史階段的事件是( )。 |
| 正確答案:B |
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| 5．下列關于因素成對比較法確定土地定級因素權重說法錯誤的是( )。 |
| 正確答案:C |
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| 二、多項選擇題： |
| 6．在擬定土地估價作業計劃之前應開展的工作包括( )。 |
| 正確答案:BC |
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| 7．對用于倉儲加工區的某宗地內辦公樓、食堂和職工活動室用地，以下土地估價技術處理方式不正確的有( )。 |
| 正確答案:ACDE |
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| 8．下面是關于土地估價假設條件的說法，( )屬于假設條件應說明的范圍。 |
| 正確答案:ABCD |
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| 9．下面是關于確定土地估價基本事項的有關描述，正確的是( )。 |
| 正確答案:BDE |
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| 10．土地估價報告的內部審核應堅持合法性準則，其審核的重點主要有( )。 |
| 正確答案:ABCD |
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| 三、情景分析題： |
| （11-15題共用題干） |
| 甲企業于2000年以劃撥方式取得某城市四級地范圍內的一宗工業用地，土地面積4000m2，隨后投入資金200萬元進行廠房建設，廠房總建筑面積2500m2。2003年，由于生產發展的需要，甲企業先后向乙、丙兩家銀行申請房地產抵押貸款，并分別獲得貸款80萬元和100萬元，抵押期限均為3年，抵押貸款率均為50％。已知該城市基準地價成果于2000年公布執行，土地出讓金以基準地價為基礎核算，按四級工業用地基準地價核算的工業用地出讓金標準為200元／m2。另據調查，附近區域與該宗地類似的工業用地在2000年、2004年、2006年成交的土地出讓金水平分別為200元／m2、230元／m2、250元／m2。根據上述情況，回答51～55小題的問題。 |
11．甲企業在向銀行申請抵押貸款時，房地產價格評估值V 可以表達為( )。 |
12．在向銀行申請抵押貸款的同時，甲企業向保險公司投保，并委托某評估機構進行投保財產價格評估，則評估值V 為( )。 |
| 13．2006年，由于經營不善，甲企業未能按期償還貸款而被乙、丙兩家銀行共同起訴至法院。法院擬對抵押物房地產進行處置。如果以拍賣方式處置，則該房地產可能的拍賣底價為( )萬元。 |
| 14．如果拍賣成功，所需支付的費用有：①償還乙、丙銀行的貸款；②繳納土地使用權出讓金：③甲企業拖欠的職工工資及養老保險等費用；④處分房地產時發生的相關稅費，則按時間先后順序支付拍賣所得價款最可能的情況是( )。 |
| 15．如果拍賣成功，需向政府補交的土地出讓金總額為( )萬元。 |
| 正確答案:11．ACD；12．BD；13．D；14．C；15．D |
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| （16-20題共用題干） |
某土地估價機構于2006年10月下旬接到一宗土地價格評估的委托，估價基準日確定在當年10月31日。評估對象位于華南K城市的S湖邊，面積500m2，是委托方于2000年10月通過拍賣方式購得的土地，使用期限50年。目前該地塊內有一座900m2磚混結構的寫字樓，建于2002年10月。寫字樓現用于出租，每月租金收入3萬元。市場調查顯示，該類房屋耐用年限為55年，殘值率為2％，當時建筑物綜合造價為2000元／m.gif) ，目前重置價格為2500元／m.gif) 。該寫字樓的利用率為90％。當地同類寫字樓出租正?？罩寐蕿?0％，租金一般為每月50元／m.gif) (建筑面積)，每年需支付的總費用約80元／m.gif) (建筑面積)。假定土地還原率和房屋還原率分別為7％和8％。根據上述情況，計算并回答56-60小題的問題。 |
| 16．如果不考慮其他損失和市場波動，根據已知的條件，該寫字樓的客觀年總收益計算結果為( )萬元。 |
| 17．假定該寫字樓按照自然折舊，則年折舊為( )元。 |
| 18．在上述情況下，如果其他條件不變，假定房屋年折舊固定為5萬元，則房屋的現值為( )萬元。 |
| 19．在上述情況下，如果其他條件不變，假定房屋現值250萬元，寫字樓年總純收益為50萬元，則土地的純收益為( )萬元。 |
| 20．如果其他條件不變，假定土地的純收益為50萬元，則土地總價格為( )萬元。 |
| 正確答案:16．B；17．D；18．D；19．C；20．C |
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| 四、計算題： |
| 21．S市有一面積為4000m2的國有出讓土地，用途為城鎮混合住宅用地，擬在2007年1月1日進行土地使用權轉讓，試根據以下資料估算該宗地于轉讓日期的單位面積價格和總價格。 (1)證載土地使用期至2070年1月1日，但限定商業用途最高土地使用年限為40年。 (2)宗地形狀為規則平行四邊形，規劃容積率≤3．3。宗地實際用途為城鎮混合住宅用地，根據具體規劃指標，確定商、住比例為1:9。開發程度實際與設定均為宗地紅線外“五通”(即通路、通上水、通下水、通電、通信)和宗地紅線內場地平整。 (3)該市基準地價2005年公布，基準日設定為2005年1月1日，土地開發程度設定為紅線外“五通”(即通路、通電、通上水、通下水、通信)，紅線內場地乎整，商業、住宅、工業用地年限分別設定為40年、70年、50年。該宗地屬商業四級、住宅四級用地，其對應的基準地價為商業800元／m2，住宅450元／m2。 (4)其他相關資料如下。 ①該市同類用地價格在2005年1月至5月沒有變化，2005年6月至2006年12月每月遞增0．5％。 ②商業用地、居住用地的還原利率均為6％。 ③根據容積率修正系數表，該市同類型土地在平均容積率為2．5時，對應的地價水平指數為100，容積率每增高或降低0．1，則地價向上或向下修正1％。 ④根據基準地價因素條件分析，該地塊影響因素修正幅度商業為-2％，住宅為3％。 ⑤基準地價系數修正公式為：宗地地價=基準地價×(1+影響因素修正系數)×年期修正系數×期日修正系數×容積率修正系數+土地開發程度修正額。 |
| 正確答案: 1．方法選擇 根據題意，待估宗地位于城鎮基準地價四級覆蓋范圍內，且已給定基準地價內涵、相關因素修正標準等資料，宜選用基準地價系數修正法評估。 2．解題思路 先分別評估商業、住宅部分的單位地價和總地價，再求取該宗城鎮混合住宅用地的總地價和單位地價。 3．適用公式 待估宗地單位地價=宗地所在級別的基準地價×(1+影響因素修正幅度)×年期修正系數×期日修正系數×容積率修正系數+土地開發程度修正額 4．計算步驟 1)選擇計算方法 根據題目所提供的資料，可采用基準地價系數修正法評估。 2)計算商業部分地價 (1)確定宗地所在土地級別及基準地價標準。 處于四級商業地價區，基準地價為800元／m2。 (2)確定影響因素修正系數。 影響因素修正系數=1+(-2％)=0．98 (3)確定年期修正系數。 年期修正系數：[1-1／(1+6％)  ]／[1-1／(1+6％) ]=0．9458(4)確定期日修正系數。 期日修正系數=(1+0．5％) .gif) =1．0994(5)確定容積率修正系數。 容積率修正系數=(1+1％) .gif) =1．0829(6)確定開發程度修正額。 該宗地開發程度為宗地紅線外“五通”和紅線內場地平整，與基準地價內涵一致，故土地開發程度修正額為0。 (7)計算商業部分地價。 商業部分單位地價=基準地價×(1+影響因素修正幅度)×年期修正系數×期日修正系數×容積率修正系數 =800×0．98×0．9458×1．0994×1．0829 =882．79(元／m2) 商業部分總地價=單位地價×總面積×商業部分所占比例 =882．79×4000×10％ =353116(元) 3)計算住宅部分地價 (1)確定其所在土地級別及基準地價標準。 處于四級住宅地價區，住宅基準地價為450fE,／m2。 (2)確定影響因素修正系數。 影響因素修正系數=1+3％=1．03 (3)確定年期修正系數。 年期修正系數=[1-1／(1+6％)  ]／[1-1／(1+6％) ]=0．9913(4)確定期日修正系數。 期日修正系數=(1+0．5％)  =1．0994(5)確定容積率修正系數。 容積率修正系數=(1+1％)  =1．0829(6)確定開發程度修正額。 該宗地開發程度為宗地紅線外“五通”和紅線內場地平整，與基準地價內涵一致，故土地開發程度修正額為0。 (7)計算住宅部分地價。 住宅部分單位地價=基準地價×(1+影響因素修正幅度)×年期修正系數×期日修正系數×容積率修正系數 =450×1．03×0．9913×1．0994×1．0829 =547．01(元／m2) 住宅部分總地價=單位地價×總面積×住宅部分所占比例 =547．01×4000×90％ =1969236(元) 4)計算宗地總價 宗地總價=商業用地總價+住宅用地總價 =353116+1969236 =2322352(元) =232(萬元) 宗地單價：用地總價／用地面積 =2322352／4000 =581(元／m2) |
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22．某土地估價機構接受委托，對一宗擬以拍賣方式出讓的工業用地價格進行底價評估。該宗地面積為100畝，紅線內外均已達到“五通一平”開發程度，征收前的地類為水田和旱地。估價師在進行現場勘察和市場調查后，得到了4個交易實例(宗地A、B、C、D)，整理后見下表。  (1)此外，估價師還獲取了以下資料和信息。 ①根據對當地土地交易歷史數據的統計分析結果，從2003年5月至2006年12月，工業用地價格指數每月平均上漲0．5個百分點。 ②如果與拍賣交易方式相比，招標和協議方式成交價格分別低3％和5％。 ③以待估宗地距區域中心距離為基準，其他宗地距區域中心距離每增加(或減少1km，價格對比指數減少(或增加)2％。 ④以待估宗地距火車貨運站距離為基準，其他宗地距火車貨運站距離每增加(或減少)1km，價格對比指數減少(或增加)1％。 ⑤以宗地外達到“五通”的開發費用為基準，每增加(或減少)“一通”，價格對比指數增加(或減少)2％。 ⑥假定產業集聚度分為低、較低、一般、較高、高5個等級，以待估宗地為基準，其他宗地產業集聚度每上升(或下降)一個等級，價格對比指數上升(或下降)1％。 ⑦假定環境優劣度分為污染嚴重、污染較重、有一定污染、污染小、無污染5個等級，以待估宗地為基準，其他宗地環境優劣度每上升(或下降)一個等級，價格對比指數上升(或下降)2％。 ⑧宗地面積對土地價格的影響程度不顯著，忽略。 ⑨假定宗地形狀分為不規則、較規則、規則3個等級，以待估價宗地為基準，其他宗地每上升(或下降)一個等級，價格對比指數上升(或下降)2％。 ⑩以待估宗地為基準，其他宗地容積率與其相比每增加(或減少)0．1，其價格對比指數增加(或減少)0．5％。 ⑩該地區周邊近3年農作物的年平均畝產值為2000元。根據當地的規定，土地征收時土地補償費和安置補助費的總和取法律規定的最高標準，無論有無，青苗及地上物補償費一律按當地農作物一年的產值計算。 ⑩征地過程中發生的相關稅費包括：征地管理費，按照征地費總額的4％征收；耕地占用稅，按5元／m2征收；征地開墾費，按10元／m2計收。 ⑩該區域土地開發程度達到“五通一平”時，其開發費用平均為150元／m2；假定土地開發周期為2年，開發費在開發周期內均勻投入，投資回報率為15％，根據無限年期市場價格與成本價格差額測算得到土地增值收益率為30％，年貸款利息率為6．57％，土地還原利率為6％。 (2)請根據上述資料和素材完成如下任務。 ①假定待估宗地各個因素的價格對比基準指數為100，將上述交易實例與待估宗地進行比較，補充完成如下“因素條件價格對比指數表”。  ②根據上述資料，以及完成的“因素條件價格對比指數表”中的有關信息選用兩種方法分別計算并確定待估宗地單價(提示：如果采用市場比較法，區域因素和個別因素的各因子采用連乘方式，比準價格的確定采用簡單算術平均法；估價最后結果確定時，兩種方法的結果權重均取0．5)。 |
| 正確答案: 1．方法選擇 市場比較法和成本逼近法。 2．解題思路 “因素條件價格對比指數表”部分，根據條件比較確定指數；地價計算部分先分別用市場比較法和成本逼近法求出單位地價，然后綜合計算確定單位地價。 3．計算過程 1)編制“因素條件價格對比指數表” 有關信息，如下表所示。  2)市場比較法 由于D宗地交易期日與待估宗地的估價期日相差超過3年，排除。   =467．02(元／m2)   =459．38(元／m2)  =481．26(元／m2) 待估宗地單價=(467．02+459．38+481．26)／3 =469．22(元／m2) 或：待估宗地單價=(478．69+459．38+481．26)／3 =473．11(元／m2) 3)成本逼近法 (1)取得費。 土地補償費、安置補償費=2000×30／666．67=90(元／m2) 青苗及地上物補助費=2000／666．67=3(元／m2) (2)稅費。 征地管理費=(90+3)×4％=3．72(元／m2) 耕地占用稅=5元／m2 耕地開墾費=10元／m2 (3)開發費。 土地開發費=150元／m2 (4)利息。 利息=(土地取得費+稅費)×[(1+利息率) .gif) -1]+土地開發費×[(1+利息率).gif) -1]=(93+18．72)×[(1+6．57％) .gif) -1]+150×[(1+6．57％) -1]=25．02(元／m2) (5)利潤。 利潤=(土地取得費+土地開發費+稅費)×15％ =(93+150+18．72)×15％=39．26(元／m2) (6)增值。 土地增值收益=(土地取得費+土地開發費+稅費+利息+利潤)×30％ =(93+150+18．72+25．02+39．26)×30％ =97．80(元／m2) (7)無限年期單價。 無限年期單價=土地取得費+土地開發費+稅費+利息+利潤+土地增值收益 =93+150+18．72+25．02+39．26+97．80 =423．80(元／m2) (8)有限年期單價。 年期修正系數=[1-1／(1+6％)  ]=0．9457有限年期單價=無限年期單價×年期修正系數=423．80×0．9457=400．79(元／m2) 4)評估宗地價格 評估價格=市場比較法評估單價×權重+成本逼近法評估單價×權重 =469．22×0．5+400．79×0．5 =435(元／m2) 或：評估價格=市場比較法評估單價×權重+成本逼近法評估單價×權重 =473．11×0．5+400．79×0．5 =437(元／m2) |
