土地估價(jià)師土地估價(jià)案例與報(bào)告考試真題:2008年試題
發(fā)布時(shí)間：2012-07-25 共1頁(yè)
2008年試題
| 一、案例分析題： |
1．2007年2月16日，受天星商貿(mào)發(fā)展公司委托，某評(píng)估公司對(duì)其擁有的部分不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)并進(jìn)行資產(chǎn)核算。據(jù)委托方初步說明，估價(jià)對(duì)象土地于2003年2月16日通過出讓方式取得，當(dāng)時(shí)總面積為4908m2，2004年3月20日將批發(fā)零售部分轉(zhuǎn)讓出去，住宿餐飲部分2004年3月26日抵押給民生銀行，抵押期限1年，后因還款糾紛于2005年6月6日被法院查封，2005年11月20日解除查封。另外，由于對(duì)土地面積存在疑義，委托方曾要求登記機(jī)關(guān)進(jìn)行了重新認(rèn)證和登記。為了查證土地的權(quán)屬狀況，土地登記機(jī)關(guān)給估價(jià)師展示了該土地的相關(guān)資料。下面是其中一份主要土地登記卡的抄寫件，閱讀后回答有關(guān)問題。  問題(每小題5分)： 1．由于估價(jià)師筆誤，這份抄寫件的關(guān)于填寫的內(nèi)容，出現(xiàn)了至少4處錯(cuò)誤，請(qǐng)指出并將更正內(nèi)容列在下面。 2．上述表格只是土地初始登記卡，一般情況下，如果土地權(quán)屬發(fā)生變化，均會(huì)增加相應(yīng)的登記卡，以記載相關(guān)情況。請(qǐng)根據(jù)委托方說明中的信息，判斷該土地登記檔案中可能還有其他哪些登記卡? 3．估價(jià)師調(diào)查中沒有查到轉(zhuǎn)讓批發(fā)零售部分的收益，但是根據(jù)有關(guān)資料判斷，估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域商服地價(jià)水平在2003年2月16日至2004年3月20日之前沒有變化，根據(jù)上述相關(guān)信息，測(cè)算2004年土地轉(zhuǎn)讓收益，并列出估算式(土地面積以建筑面積進(jìn)行分?jǐn)偅豢紤]土地歷史用途價(jià)值差異)。 4．估價(jià)師調(diào)查得知，估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域商服基準(zhǔn)地價(jià)為每建筑平方米3000元(基準(zhǔn)日為2007年1月1日)，其中，商業(yè)零售和住宿餐飲的修正系數(shù)分別為+7％和-4％。根據(jù)上述相關(guān)信息，判斷該公司土地2008年7月1日價(jià)值，并列出估算式(不考慮區(qū)位、個(gè)別因素差異及時(shí)間因素)。 |
| 正確答案: 1．錯(cuò)誤更正如下 (1)用途：綜合-商業(yè)零售、住宿餐飲。 (2)證件種類：身份證→法人代碼證。 (3)權(quán)屬性質(zhì)：出讓→國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)。 (4)使用權(quán)類型：國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)→出讓。 (5)使用年期：36年→40年。 (6)土地權(quán)屬來源：協(xié)議方式→出讓方式。 2．其他登記卡 (1)土地變更登記卡。 (2)土地注銷登記卡。 (3)土地查封登記卡。 (4)土地更正登記卡。 (5)土地抵押登記卡。 3．測(cè)算2004年土地轉(zhuǎn)讓收益，并列出估算式(土地面積以建筑面積進(jìn)行分?jǐn)偅豢紤]土地歷史用途價(jià)值差異) 計(jì)算土地轉(zhuǎn)讓價(jià)值： 土地轉(zhuǎn)讓價(jià)值=(土地登記價(jià)值／土地總面積)×商業(yè)零售部分分?jǐn)偼恋孛娣e =(2454／4908)×1532 =766(萬(wàn)元) 4．判斷該公司土地2008年7月1日價(jià)值，并列出估算式(不考慮區(qū)位、個(gè)別因素差異及時(shí)間因素) 土地現(xiàn)價(jià)=基準(zhǔn)地價(jià)×(1+住宿餐飲的修正系數(shù))×住宿餐飲部分建筑面積 =3000×(1-4％)×3376×3．12 =3033．54(萬(wàn)元) |
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| 二、報(bào)告判讀題： |
| 2．下面是一個(gè)完整的土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告(標(biāo)注“略”的為正常內(nèi)容；不考慮排版格式的錯(cuò)誤)，閱讀后請(qǐng)指出錯(cuò)誤點(diǎn)并說明原因(每指出一處錯(cuò)誤并簡(jiǎn)述原因的得1．25分，只指出錯(cuò)誤不簡(jiǎn)述原因的不得分，總分最高為30分)。 (提示：第一、第二部分至少有15個(gè)錯(cuò)誤點(diǎn)，第三、第四部分至少有22個(gè)錯(cuò)誤點(diǎn)) 報(bào)告正文 土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告 第一部分總述 一、估價(jià)項(xiàng)目名稱 ××集團(tuán)公司重組并在境內(nèi)上市項(xiàng)目土地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估。 二、估價(jià)目的 ××集團(tuán)公司擬整體重組并境內(nèi)上市。 據(jù)國(guó)土資源部《關(guān)于印發(fā)(國(guó)土資源部關(guān)于加強(qiáng)土地資產(chǎn)管理促進(jìn)國(guó)有企業(yè)改革和發(fā)展的若干意見)的通知》(國(guó)土資發(fā)[1999]433號(hào))、國(guó)土資源部《關(guān)于改革土地估價(jià)結(jié)果確認(rèn)和土地資產(chǎn)處置審批辦法的通知》(國(guó)土資發(fā)[2001]44號(hào))，××集團(tuán)公司需對(duì)其下屬××工程局位于××市的土地使用權(quán)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。本次評(píng)估為其重組并在境內(nèi)上市確定土地使用權(quán)價(jià)值。 三、估價(jià)依據(jù) (一)國(guó)家有關(guān)部門頒布的法律法規(guī)及相關(guān)文件 1．《中華人民共和國(guó)土地管理法》(1998年8月29日第九屆全國(guó)民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第四次會(huì)議修訂) 2．全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)關(guān)于修改《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》的決定(2007年8月30日第十屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第二十九次會(huì)議通過) 3．《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》(國(guó)發(fā)[2004]28號(hào)) 4．《國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》(國(guó)發(fā)[2006]31號(hào)) 5．關(guān)于印發(fā)《國(guó)土資源部關(guān)于加強(qiáng)土地資產(chǎn)管理促進(jìn)國(guó)有企業(yè)改革和發(fā)展的若干意見》的通知(國(guó)土資發(fā)[1999]44號(hào)) 6．《關(guān)于改革土地估價(jià)結(jié)果確認(rèn)和土地資產(chǎn)處置審批辦法的通知》(國(guó)土資發(fā)[2001]433號(hào)) 7．關(guān)于印發(fā)《企業(yè)改制土地資產(chǎn)處置審批意見(試行)》和《土地估價(jià)報(bào)告?zhèn)浒皋k法(試行)》的通知(國(guó)土資廳發(fā)[2001]42號(hào)) 8．關(guān)于發(fā)布實(shí)施《全國(guó)工業(yè)用地出讓最高價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》的通知(國(guó)土資發(fā)[2006]307號(hào)) (二)地方有關(guān)部門頒布的法規(guī)及相關(guān)文件 1．××省人民政府、××市人民政府頒布的有關(guān)政策、規(guī)定、實(shí)施辦法、通知等法規(guī)文件 2．《××省土地管理?xiàng)l例》 3．《××市土地利用總體規(guī)劃》 4．《××市統(tǒng)計(jì)年鑒》 5．《××市關(guān)于土地級(jí)別與基準(zhǔn)地價(jià)更新的通知》 (三)有關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn) 1．《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》(GB／T18508-2001) 2．《城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)規(guī)程》(GB／T18507-2001) 3．中國(guó)土地估價(jià)師協(xié)會(huì)《關(guān)于印發(fā)(重大項(xiàng)目土地評(píng)估指引)的通知》(中估協(xié)發(fā)[2005]34號(hào)) 4．《土地規(guī)劃分類》(GB／T21010-2007) (四)其他資料 1．委托方提供的有關(guān)產(chǎn)權(quán)、規(guī)劃、登記、有關(guān)協(xié)議等資料 2．估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)勘察、調(diào)查、收集的相關(guān)資料 四、估價(jià)基準(zhǔn)日 二00七年六月三十日 五、估價(jià)日期 二00七年八月五日至二00七年十二月十五日 六、地價(jià)定義 根據(jù)估價(jià)目的及估價(jià)依據(jù)，結(jié)合委托方提供的資料及現(xiàn)場(chǎng)勘查情況，確定本次評(píng)估地價(jià)定義： 估價(jià)對(duì)象于評(píng)估基準(zhǔn)日為出讓土地使用權(quán)，評(píng)估中土地使用權(quán)類型按出讓設(shè)定；估價(jià)對(duì)象土地使用權(quán)終止日期為2050年8月30日，土地使用年期按法定最高年期50年設(shè)定；估價(jià)對(duì)象的實(shí)際開發(fā)程度為紅線外“六通”(通路、通電、通信，通氣、供水、排水)、紅線內(nèi)“五通一平”(通路、通電、通信，供水、排水及場(chǎng)地平整)，根據(jù)此次估價(jià)目的，評(píng)估中設(shè)定的土地開發(fā)程度為宗地紅線外“六通”(通路、通電、通信，通氣、供水、排水)、紅線內(nèi)場(chǎng)地平整。 綜上，本次評(píng)估價(jià)格是指在現(xiàn)狀利用條件下，滿足上述使用年期、開發(fā)程度等各項(xiàng)評(píng)估設(shè)定條件，于評(píng)估基準(zhǔn)日2007年6月30日的正常市場(chǎng)條件下的土地使用權(quán)價(jià)格。 七、估價(jià)結(jié)果 估價(jià)對(duì)象在估價(jià)設(shè)定用途、使用年限、開發(fā)程度和現(xiàn)狀利用條件下，于評(píng)估基準(zhǔn)日正常市場(chǎng)條件下的土地使用權(quán)價(jià)格為： 總地價(jià)：9876492元 大寫：玖佰捌拾柒萬(wàn)陸仟肆佰玖拾貳元整(貨幣種類：人民幣) 估價(jià)結(jié)果詳見《土地估價(jià)結(jié)果一覽表》(表略) 八、需要特殊說明的事項(xiàng) (一)估價(jià)的前提條件和假設(shè)條件 1．現(xiàn)土地使用者合法取得土地使用權(quán)，并支付有關(guān)稅費(fèi)。 2．估價(jià)對(duì)象依法利用，并會(huì)產(chǎn)生相應(yīng)的土地收益。 3．估價(jià)對(duì)象與其他生產(chǎn)要素相結(jié)合，能滿足設(shè)定使用年限內(nèi)經(jīng)營(yíng)管理的正常進(jìn)行，保證公司的持續(xù)發(fā)展。 4．在估價(jià)基準(zhǔn)日地產(chǎn)市場(chǎng)為公正、公開、公平的均衡市場(chǎng)。 5．任何有關(guān)估價(jià)對(duì)象的運(yùn)作方式、程序符合國(guó)家、地方的有關(guān)法律、法規(guī)。 (二)估價(jià)結(jié)果和估價(jià)報(bào)告的使用 1．估價(jià)人員依據(jù)《城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)規(guī)程》撰寫本估價(jià)報(bào)告，形成意見和結(jié)論。 2．本報(bào)告僅為本次評(píng)估目的服務(wù)，其估價(jià)結(jié)果僅用于本次評(píng)估目的時(shí)才有效。 3．本報(bào)告必須完整使用，對(duì)僅使用報(bào)告中的部分內(nèi)容所導(dǎo)致的有關(guān)損失，估價(jià)機(jī)構(gòu)不承擔(dān)責(zé)任。 4．土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告僅供委托方使用。 5．本估價(jià)報(bào)告和估價(jià)結(jié)果的使用權(quán)歸委托方所有，由估價(jià)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)解釋。 6．本報(bào)告的估價(jià)結(jié)果自評(píng)估報(bào)告提交之日起1年內(nèi)有效。 (三)其他需要說明的事項(xiàng) 1．估價(jià)對(duì)象的土地利用狀況等資料由委托方提供，委托方對(duì)所提供資料的真實(shí)性負(fù)責(zé)，估價(jià)機(jī)構(gòu)不負(fù)責(zé)核實(shí)；土地區(qū)位條件、地產(chǎn)市場(chǎng)交易資料等評(píng)估相關(guān)資料由估價(jià)人員實(shí)地調(diào)查而得，估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)所收集資料的真實(shí)性、準(zhǔn)確性負(fù)責(zé)。 2．報(bào)告中有關(guān)估價(jià)對(duì)象的土地權(quán)屬狀況、土地面積等以當(dāng)?shù)赝恋毓芾聿块T核發(fā)的《國(guó)有土地使用證》為準(zhǔn)。 九、土地估價(jià)師簽字 姓名 土地估價(jià)師資格證書號(hào) 簽名 ××× ××××× (簽字) 十、土地估價(jià)機(jī)構(gòu) 估價(jià)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人簽字：(簽字) ××評(píng)估有限公司(公章) 二00七年十二月十五日 第二部分估價(jià)對(duì)象描述及地價(jià)影響因素說明 一、估價(jià)對(duì)象描述 1．土地登記狀況 估價(jià)對(duì)象的土地登記狀況具體如下： 國(guó)有土地使用證號(hào)：×國(guó)用(2007更)第06—283號(hào) 宗地位置：××路××號(hào) 宗地編號(hào)：×× 地籍圖號(hào)：×× 登記用途：辦公 土地使用權(quán)類型：出讓 土地使用權(quán)終止日期：2050年8月30日 土地總面積：9524．1m  四至：東至××，南至××，西至××，北至×× 土地級(jí)別：無(wú)證載。 2．土地權(quán)利狀況 估價(jià)對(duì)象的土地所有權(quán)屬于國(guó)家，土地使用者于2000年通過出讓方式合法取得使用權(quán)，終止日期為2050年8月30日，剩余使用年限為43．2年。根據(jù)委托方提供的權(quán)屬資料，各估價(jià)對(duì)象來源合法，產(chǎn)權(quán)清楚，無(wú)抵押等他項(xiàng)權(quán)利。 3．土地利用狀況 估價(jià)對(duì)象所占用土地的總面積為9524．1m ，地上建筑物主要為辦公樓(信息咨詢中心)，建筑面積為24393m，地下2層，地上17層，建筑結(jié)構(gòu)為框架結(jié)構(gòu)，估價(jià)基準(zhǔn)日未竣工，為在建工程，容積率為2．56。二、土地因素說明 (一)一般因素(略) (二)區(qū)域因素 待估宗地所處區(qū)域?yàn)?times;×市政府駐地，是××市政治經(jīng)濟(jì)中心。區(qū)域人口約17萬(wàn)。區(qū)域內(nèi)有混合型主干道××路、交通性主干道××路通過。該區(qū)域內(nèi)交通便捷，出入方便。基礎(chǔ)設(shè)施條件較完善，市政統(tǒng)一供水，供水保證率高；市內(nèi)排水為雨污合流制；電力設(shè)施齊全，年供電量4億kw／小時(shí)，電力供應(yīng)充足；通信暢達(dá)，裝機(jī)總?cè)萘?5萬(wàn)門的程控電話，形成全天候、多功能現(xiàn)代化通信系統(tǒng)；區(qū)域內(nèi)各用戶單位自建鍋爐供暖，不集中供暖。區(qū)域內(nèi)多為行政事業(yè)單位、教育、金融機(jī)構(gòu)及居民住宅小區(qū)，區(qū)域內(nèi)的人口密度適中，環(huán)境質(zhì)量較好。人文環(huán)境較好。根據(jù)城市規(guī)劃，待估宗地所在區(qū)域無(wú)規(guī)劃限制。 (三)個(gè)別因素(略) 第三部分土地估價(jià) 一、估價(jià)原則 (一)供需原則(略) (二)變動(dòng)原則(略) (三)報(bào)酬遞增、遞減原則(略) 二、估價(jià)方法與估價(jià)過程 (一)估價(jià)方法選擇 估價(jià)人員根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)勘查情況，按照《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》的要求，結(jié)合估價(jià)對(duì)象的區(qū)位、用地性質(zhì)、利用條件及當(dāng)?shù)赝恋厥袌?chǎng)狀況來確定估價(jià)方法。 估價(jià)對(duì)象于估價(jià)基準(zhǔn)日的實(shí)際用途為辦公樓，設(shè)定用途為辦公用途，一般可采用的評(píng)估方法有：市場(chǎng)比較法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法、成本逼近法，對(duì)于在建工程用地還可考慮假設(shè)開發(fā)法。由于當(dāng)?shù)鼗鶞?zhǔn)地價(jià)完成于1991年，當(dāng)?shù)赝恋匦姓芾聿块T在1996年組織更新并公布實(shí)施，至今已有11年未更新，該基準(zhǔn)地價(jià)修正體系已經(jīng)不適于現(xiàn)行地價(jià)水平，故本次不宜采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法進(jìn)行測(cè)算評(píng)估；估價(jià)對(duì)象為在建工程，具有預(yù)期收益，因此適宜選擇假設(shè)開發(fā)法評(píng)估；同時(shí)，所在區(qū)域近期類似交易案例較多，能夠比較客觀地測(cè)算估價(jià)對(duì)象的價(jià)值，故適宜采用市場(chǎng)比較法進(jìn)行測(cè)算。 所以，本次評(píng)估采取市場(chǎng)比較法和假設(shè)開發(fā)法測(cè)算估價(jià)對(duì)象土地使用權(quán)價(jià)格。在上述兩種方法測(cè)算結(jié)果基礎(chǔ)上，經(jīng)綜合分析，最終確定估價(jià)對(duì)象的地價(jià)。 (二)估價(jià)過程 1．采用市場(chǎng)比較法估價(jià) 市場(chǎng)比較法，是根據(jù)市場(chǎng)中的替代原則，將估價(jià)對(duì)象與具有替代性的，且在估價(jià)基準(zhǔn)日近期市場(chǎng)上交易的類似地產(chǎn)進(jìn)行比較，并對(duì)類似地產(chǎn)的成交價(jià)格做適當(dāng)修正，以此估算價(jià)格的方法。計(jì)算公式如下： V=V  ×A×B×C×D+E式中V-待估宗地價(jià)格； V -比較實(shí)例價(jià)格；A-估價(jià)對(duì)象交易情況指數(shù)／比較實(shí)例交易情況指數(shù)； B-比較實(shí)例交易期日地價(jià)指數(shù)／估價(jià)對(duì)象估價(jià)基準(zhǔn)日地價(jià)指數(shù)； C-估價(jià)對(duì)象區(qū)域因素條件指數(shù)／比較實(shí)例區(qū)域因素條件指數(shù)； D-估價(jià)對(duì)象個(gè)別因素條件指數(shù)／比較實(shí)例個(gè)別因素條件指數(shù)； E-基礎(chǔ)設(shè)施水平修正額。 (1)比較實(shí)例選擇 通過調(diào)查分析，我們選擇了近期發(fā)生交易的與估價(jià)對(duì)象條件類似的3個(gè)比較實(shí)例，選擇實(shí)例情況見表1。  (2)因素選擇與因素條件說明 根據(jù)估價(jià)對(duì)象的宗地條件，影響估價(jià)對(duì)象價(jià)格的主要因素有： 1)土地用途、交易期日、交易方式、交易情況和土地使用年期等。 2)區(qū)域因素：主要有區(qū)位和交通條件等。 3)個(gè)別因素：主要指宗地形狀、容積率和地質(zhì)承載力等。 4)基礎(chǔ)設(shè)施狀況：指紅線外“幾通”，紅線內(nèi)場(chǎng)地是否平整。 比較實(shí)例與估價(jià)對(duì)象各因素及其條件說明詳見表2(略)。 (3)編制比較因素條件指數(shù)表 根據(jù)估價(jià)對(duì)象與比較實(shí)例各種因素具體情況，編制比較因素條件指數(shù)表。比較因素指數(shù)確定如下： 1)交易方式 估價(jià)對(duì)象的交易方式與比較案例一致，不需進(jìn)行修正。 2)交易期日修正 根據(jù)估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域的地價(jià)變化情況，確定比較案例和估價(jià)對(duì)象在不同時(shí)間的地價(jià)指數(shù)，見表3。 經(jīng)調(diào)查××市區(qū)域綜合用地在同類地區(qū)2006年全年與2007年上半年綜合用地的市場(chǎng)平均價(jià)格相比較，2006年12月至2007年6月平均每月上漲0．5％。  3)土地使用年期修正 當(dāng)比較案例與估價(jià)對(duì)象的土地使用年期不一致時(shí)，需進(jìn)行年期修正，以估價(jià)對(duì)象為100，年期修正公式如下：  式中K-比較實(shí)例的土地使用年期修正系數(shù)； r-土地還原率(按估價(jià)基準(zhǔn)日時(shí)中國(guó)人民銀行公布的一年期(含一年)存款利率3．06％，綜合考慮通貨膨脹，再加上一定的風(fēng)險(xiǎn)因素調(diào)整值，按7％計(jì))； m-估價(jià)對(duì)象土地使用年期； n-比較實(shí)例土地使用年期。 4)距區(qū)域中心距離：以估價(jià)對(duì)象距區(qū)域中心距離為100，每增加或減少1km，指數(shù)減少或增加2％。 5)距火車站距離：以估價(jià)對(duì)象距火車站距離為100，每增加或減少1km，指數(shù)減少或增加2％。 6)宗地形狀：分為不規(guī)則、較規(guī)則、規(guī)則三等級(jí)，以估價(jià)對(duì)象形狀為100，每上升或下降一個(gè)等級(jí)，指數(shù)上升或下降2％。 7)容積率：以估價(jià)對(duì)象容積率修正指數(shù)為100，比較實(shí)例的容積率與其相比，每增加或減少0．5，指數(shù)減少或增加0．5％。 8)地質(zhì)承載力：分為適宜、較適宜、不適宜三個(gè)等級(jí)，以估價(jià)對(duì)象目前適宜指數(shù)為100，每上升或下降一個(gè)等級(jí)，指數(shù)上升或下降2％。 9)基礎(chǔ)設(shè)施狀況：依據(jù)當(dāng)?shù)鼗A(chǔ)設(shè)施狀況，開發(fā)水平修正額見表4。  根據(jù)上述說明，確定比較因素條件指數(shù)如表5(略)。 (4)計(jì)算比準(zhǔn)價(jià)格 根據(jù)比較因素條件指數(shù)表，可制定估價(jià)對(duì)象的比較因素修正系數(shù)表，依據(jù)市場(chǎng)比較法的基本公式，測(cè)算估價(jià)對(duì)象的比準(zhǔn)價(jià)格見表6。   經(jīng)過比較分析，3個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格比較接近，故取3個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格的簡(jiǎn)單算術(shù)平均值作為市場(chǎng)比較法測(cè)算估價(jià)對(duì)象的評(píng)估價(jià)格： 評(píng)估價(jià)格=(952．22+1108．11+1052．22)／3 =1037．5(元／m )2．采用假設(shè)開發(fā)法估價(jià) 假設(shè)開發(fā)法，是在不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)完成后房地產(chǎn)價(jià)值的基礎(chǔ)上，扣除預(yù)計(jì)的正常開發(fā)成本及有關(guān)專業(yè)費(fèi)用、利息、利潤(rùn)和銷售稅費(fèi)等，以價(jià)格余額來估算估價(jià)對(duì)象價(jià)格的方法。公式如下： 地價(jià)=目前不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)一開發(fā)成本一投資利息一投資利潤(rùn)一銷售稅費(fèi) (1)確定土地的最佳利用方式 估價(jià)對(duì)象地上建筑物擬建為信息咨詢中心辦公樓，據(jù)委托方提供資料及估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查，該辦公樓在估價(jià)基準(zhǔn)日已完成主體構(gòu)建及外部裝飾裝修工程，計(jì)劃于2008年3月底竣工驗(yàn)收，土地證記載用途為辦公樓，該宗地符合規(guī)劃，建筑容積率為2．56，建筑結(jié)構(gòu)為框架結(jié)構(gòu)， 為土地的最佳利用方式。 (2)預(yù)期不動(dòng)產(chǎn)總價(jià) 該區(qū)域不動(dòng)產(chǎn)單價(jià)為2516元／m ，建筑物的總面積為24393m。則：預(yù)期不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)=24393×2516 =6137．28(萬(wàn)元) (3)建筑物開發(fā)成本 1)建造成本 根據(jù)《××省建筑工程預(yù)算綜合基價(jià)》及估價(jià)人員對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)類似建筑的建造成本的調(diào)查，綜合分析確定，磚混結(jié)構(gòu)1300元／m 。2)專業(yè)費(fèi)用 專業(yè)費(fèi)用包括立項(xiàng)、可行性研究、勘察、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、評(píng)估等費(fèi)用，按建造成本的11％確定。 故： 專業(yè)費(fèi)用=建造成本×11％ =143(元／m )所以，建筑物開發(fā)成本=(建造成本+專業(yè)費(fèi)用)×土地面積 =3519．91(萬(wàn)元) (4)投資利息 以上述建筑物開發(fā)成本及地價(jià)的合計(jì)為基數(shù)，結(jié)合開發(fā)項(xiàng)目的投資規(guī)模，開發(fā)周期為2年，利息率按評(píng)估基準(zhǔn)日中國(guó)人民銀行公布的一年期貸款(含一年以下)利息率6．57％計(jì)，開發(fā)成本費(fèi)用均勻投入，計(jì)息期為開發(fā)期的一半，地價(jià)是一次性投入，計(jì)息期為整個(gè)開發(fā)周期，按復(fù)利計(jì)息，貸款利息為： 投資利息=地價(jià)×[(1+利息率)開發(fā)周期-1]+建筑物開發(fā)成本×[(1+利息率)×開發(fā)周期／2-1] =地價(jià)×[(1+6．57％) -1]+3519．91×[(1+6．57％)×2／2-1]=地價(jià)×0．1357+231．26(萬(wàn)元) (5)投資利潤(rùn) 開發(fā)項(xiàng)目正常利潤(rùn)一般以不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)一定比例計(jì)算。根據(jù)估價(jià)人員的實(shí)地調(diào)查，開發(fā)類似辦公樓房地產(chǎn)開發(fā)期一般為2年，待估宗地所在區(qū)域內(nèi)開發(fā)辦公樓房地產(chǎn)的平均利潤(rùn)率為18％，本次評(píng)估投資利潤(rùn)率為18％。 投資利潤(rùn)=(地價(jià)+建筑物開發(fā)成本)×投資利潤(rùn)率 =(地價(jià)+3519．91)×18％ =地價(jià)×0．18+633．58(萬(wàn)元) (6)交易稅費(fèi) 在銷售過程中支出的費(fèi)用主要有： 1)營(yíng)業(yè)稅及附加：包括①營(yíng)業(yè)稅，營(yíng)業(yè)稅按不動(dòng)產(chǎn)售價(jià)的5％計(jì)；②城市建設(shè)維護(hù)稅，按營(yíng)業(yè)稅稅額的7％計(jì)；③教育費(fèi)附加，按營(yíng)業(yè)稅稅額的3％計(jì)。 2)買賣手續(xù)費(fèi)：按不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)的0．2％支付。 3)廣告宣傳及代理費(fèi)：按不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)的1．5％計(jì)。 則，交易稅費(fèi)=不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)×7．2％ =6137．28×7．2％ =441．88(萬(wàn)元) (7)計(jì)算待估宗地總地價(jià) 將上述各項(xiàng)代入公式： 地價(jià)=預(yù)期不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)-開發(fā)成本-投資利息-投資利潤(rùn)-交易稅費(fèi) =6137．28-3519．91-(地價(jià)×0．1357+231．26)-(地價(jià)×0．18+633．58)-441．88 =1154．05(萬(wàn)元) (8)計(jì)算宗地單位面積地價(jià) 單位面積地價(jià)=總地價(jià)／土地面積 =11540500／9524．1 =1211．72(元／m )三、地價(jià)的確定 1．地價(jià)確定的方法 估價(jià)對(duì)象運(yùn)用市場(chǎng)比較法評(píng)估結(jié)果為1037．5元／m ，運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法評(píng)估結(jié)果為1037．1元／m。結(jié)合估價(jià)對(duì)象實(shí)際情況，兩種估價(jià)方法分別從不同側(cè)面反映了估價(jià)對(duì)象的地價(jià)水平。市場(chǎng)比較法測(cè)算結(jié)果反映估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域的現(xiàn)實(shí)價(jià)值；假設(shè)開發(fā)法測(cè)算結(jié)果反映估價(jià)對(duì)象在規(guī)劃用途的未來客觀價(jià)格。由于兩種方法測(cè)算結(jié)果相差較小，經(jīng)綜合分析，采用兩種方法測(cè)算結(jié)果的算術(shù)平均值取整，確定待估對(duì)象的最終評(píng)估價(jià)格。 土地單價(jià)=(1037．5+1211．72)／2 =1124．61(元／m )2．估價(jià)結(jié)果 估價(jià)對(duì)象在估價(jià)設(shè)定的用途、使用年限，設(shè)定的開發(fā)程度和利用條件下，于評(píng)估基準(zhǔn)日正常市場(chǎng)條件下的土地使用權(quán)價(jià)格為： 土地總面積：9524．1m 土地單價(jià)：1124．61元／m 總地價(jià)：11540459．6元 大寫：壹仟壹佰伍拾肆萬(wàn)零肆佰伍拾玖元陸角 第四部分附件 附件1：估價(jià)對(duì)象區(qū)域位置示意圖 附件2：估價(jià)對(duì)象現(xiàn)狀利用照片 附件3：土地估價(jià)委托書復(fù)印件 附件4：估價(jià)機(jī)構(gòu)營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件 附件5：估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書復(fù)印件 附件6：土地估價(jià)師資格證書復(fù)印件 |
| 正確答案: (1)總述內(nèi)容不全，缺少委托方、受托估價(jià)方。 (2)估價(jià)目的中確定價(jià)值錯(cuò)誤。 (3)《中華人民共和國(guó)土地管理法》引用錯(cuò)誤，2004年8月28日該法已經(jīng)修訂。 (4)《全國(guó)工業(yè)用地出讓最高價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》錯(cuò)誤，應(yīng)為《全國(guó)工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》。 (5)有關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)中《土地規(guī)劃分類》應(yīng)為《土地利用現(xiàn)狀分類》。 (6)地價(jià)定義不全，缺少土地用途的設(shè)定。 (7)土地使用年期設(shè)定錯(cuò)誤，不該是法定最高使用年期，實(shí)際剩余使用年期為43．2年。 (8)估價(jià)結(jié)果表述不全，缺少土地單價(jià)。 (9)報(bào)告撰寫的依據(jù)不準(zhǔn)確，應(yīng)依據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》。 (10)土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告提交對(duì)象錯(cuò)誤，提供給委托方僅為土地估價(jià)報(bào)告，土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告不提供給委托方。 (11)其他需要說明的事項(xiàng)中，估價(jià)機(jī)構(gòu)不負(fù)責(zé)核實(shí)是錯(cuò)誤的。 (12)缺少估價(jià)師簽字，至少要兩名土地估價(jià)師簽字。 (13)土地登記狀況不全，缺少土地權(quán)利人登記信息。 (14)標(biāo)題名稱不符，應(yīng)為地價(jià)影響因素分析。 (15)區(qū)域因素分析缺項(xiàng)，還應(yīng)包括通氣、公共配套設(shè)施等內(nèi)容。 (16)估價(jià)原則不全，缺少合法原則、運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法需要最有效利用原則。 (17)方法選擇錯(cuò)誤，辦公樓具有收益性，不適宜運(yùn)用成本逼近法。 (18)采用市場(chǎng)比較法估價(jià)過程中，公式V=V ×A×B×C×D+E不正確。(19)公式錯(cuò)誤，分子分母顛倒了，B應(yīng)為估價(jià)對(duì)象估價(jià)基準(zhǔn)日地價(jià)指數(shù)／比較實(shí)例交易期日地價(jià)指數(shù)。 (20)比較案例描述缺項(xiàng)：土地用途內(nèi)涵是否一致未作說明，位置沒有說明。 (21)地價(jià)指數(shù)確定不清：未對(duì)地價(jià)指數(shù)的基準(zhǔn)日期進(jìn)行說明，地價(jià)增長(zhǎng)缺依據(jù)。 (22)公式  。(23)容積率修正確定缺乏依據(jù)：應(yīng)說明如何確定容積率修正系數(shù)。 (24)采用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)中，地價(jià)應(yīng)=預(yù)期不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格-開發(fā)成本-投資利息-投資利潤(rùn)-銷售稅費(fèi)。 (25)預(yù)期不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格確定缺乏依據(jù)，應(yīng)闡明預(yù)期不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的依據(jù)。 (26)建筑物開發(fā)成本內(nèi)容不全：缺少不可預(yù)見費(fèi)等。 (27)建筑結(jié)構(gòu)與土地利用狀況中描述矛盾：根據(jù)前述介紹，該建筑為框架結(jié)構(gòu)。 (28)建筑物開發(fā)成本=(建造成本+專業(yè)費(fèi)用)×土地面積不正確。建筑物開發(fā)成本計(jì)算應(yīng)用建筑面積。 (29)利率計(jì)算期錯(cuò)誤：開發(fā)期為2年。利息率取一年期不正確。 (30)公式錯(cuò)誤：前述按復(fù)利計(jì)算，投資利息=地價(jià)×  +建筑物開發(fā)成本× 。(31)投資利潤(rùn)計(jì)算基數(shù)前后矛盾：是以不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)還是投資的一定比例計(jì)算，前后應(yīng)保持一致。 (32)計(jì)算總地價(jià)不準(zhǔn)確：應(yīng)扣除取得土地時(shí)支付的相關(guān)稅費(fèi)等。 (33)地價(jià)確定的方法中所述的，假設(shè)開發(fā)法測(cè)算結(jié)果反映估價(jià)對(duì)象在規(guī)劃用途的未來客觀價(jià)格是錯(cuò)誤的。 (34)開發(fā)程度和利用條件不應(yīng)該是設(shè)定的。 (35)估價(jià)結(jié)果表述錯(cuò)誤：大寫沒有貨幣單位，沒寫幣種。 (36)附件不全：附件中缺少估價(jià)對(duì)象《國(guó)有土地使用證》復(fù)印件。 (37)附件不全：附件中缺少委托估價(jià)方營(yíng)業(yè)執(zhí)照或法人代表身份證復(fù)印件。 |
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| 3．以下是一份估價(jià)技術(shù)報(bào)告關(guān)于成本逼近法估價(jià)的片斷(標(biāo)注“略”的為正常內(nèi)容)，閱讀后回答所提問題。 “(一)采用成本逼近法估價(jià) 1．土地取得費(fèi) 估價(jià)師調(diào)查了估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域征用同類用地所支付的土地取得費(fèi)用案例，計(jì)算平均值為92．25元／m 。根據(jù)當(dāng)?shù)刂贫ǖ恼鞯貐^(qū)片價(jià)，估價(jià)對(duì)象所在區(qū)片的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)為80元／m，考慮到估價(jià)對(duì)象的具體位置和條件，確定估價(jià)對(duì)象土地取得費(fèi)為90YE／m。2．有關(guān)稅費(fèi) A．土地管理費(fèi) 根據(jù)××省財(cái)政廳、××省土地管理局《征地管理費(fèi)、建設(shè)用地批準(zhǔn)書工本費(fèi)納入預(yù)算管理暫行辦法》([1995]×財(cái)農(nóng)字第82號(hào))規(guī)定，“土地管理費(fèi)按征地費(fèi)總額的2％征收”，確定估價(jià)對(duì)象土地管理費(fèi)為1．8元／m 。B．耕地占用稅 根據(jù)《××省耕地占用稅實(shí)施辦法》(×政［1987］119號(hào))，耕地占用稅為8元／m 。C．耕地開墾費(fèi) 根據(jù)《××省土地管理?xiàng)l例》第29條，在10～15元／m 的征收范圍，本次評(píng)估過程中，按10元／m征收耕地開墾費(fèi)。有關(guān)稅費(fèi)=A+B+C=19．8元／m3．土地開發(fā)費(fèi) 估價(jià)對(duì)象已經(jīng)達(dá)到宗地紅線外“六通”宗地內(nèi)平整的狀態(tài)，根據(jù)××市國(guó)土資源局提供的資料及《××省××市城區(qū)土地定級(jí)估價(jià)更新報(bào)告》，并參考周圍地區(qū)的土地開發(fā)實(shí)際發(fā)生費(fèi)用情況，確定土地開發(fā)費(fèi)用為85元；／m 。4．投資利息 投資利息的本質(zhì)是體現(xiàn)資金的時(shí)間價(jià)值，在取得土地及開發(fā)過程中，資金的投入應(yīng)考慮其時(shí)間價(jià)值，在土地評(píng)估中投入資金的利息應(yīng)計(jì)入投資成本。 通過調(diào)查了解，平均開發(fā)期限確定為1年，投資利息率取估價(jià)期日2006年12月31日的一年期銀行貸款利率6．12％，土地取得費(fèi)及稅費(fèi)為一次性投入，土地開發(fā)費(fèi)用為均勻投入，投資利息計(jì)算如下： 投資利息=(土地取得費(fèi)+有關(guān)稅費(fèi))×開發(fā)周期×6．12％+土地開發(fā)費(fèi)×開發(fā)周期×1／2×6．12％ =(90+19．8)×1×6．12％+85×1×1／2×6．12％ =9．32(元／m )5．投資利潤(rùn) 通過調(diào)查當(dāng)?shù)赝恋亻_發(fā)及投資狀況，成本逼近法中利潤(rùn)計(jì)算的基數(shù)包括土地取得費(fèi)、各項(xiàng)稅費(fèi)和土地開發(fā)費(fèi)。通過對(duì)估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域內(nèi)的工業(yè)用地實(shí)際開發(fā)情況，工業(yè)用地開發(fā)的利潤(rùn)率一般為10％左右，則估價(jià)對(duì)象投資利潤(rùn)為：投資利潤(rùn)=(土地取得費(fèi)+有關(guān)稅費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi))×10％=19．48(元／m )6．土地增值收益 根據(jù)土地管理部門提供的資料，當(dāng)?shù)赝恋卦鲋凳找嬉话惆闯杀緝r(jià)格(土地取得費(fèi)及有關(guān)稅費(fèi)、土地開發(fā)費(fèi)、投資利息、投資利潤(rùn)四項(xiàng)之和)的10％～30％計(jì)，考慮到估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和土地市場(chǎng)的發(fā)育程度，本次評(píng)估中估價(jià)對(duì)象土地增值收益率按15％計(jì)。根據(jù)土地增值收益公式： 土地增值收益=(土地取得費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+有關(guān)稅費(fèi)+投資利息+投資利潤(rùn))×15％ =33．54(元／m )7．無(wú)限年期土地使用權(quán)價(jià)格 該宗地?zé)o限年期土地使用權(quán)單位面積地價(jià)為： 土地單價(jià)=1+2+3+4+5+6 =90+19．8+85+9．32+19．48+33．54 =257．14(元／m )8．區(qū)位修正 成本逼近法測(cè)算過程中土地取得費(fèi)和相關(guān)稅費(fèi)、土地開發(fā)費(fèi)、利息、利潤(rùn)、土地增值收益等均為估價(jià)對(duì)象平均的客觀價(jià)格，有必要對(duì)其進(jìn)行微觀區(qū)位因素修正。 估價(jià)人員認(rèn)為，對(duì)本次估價(jià)對(duì)象的區(qū)位修正采用基準(zhǔn)地價(jià)修正體系比較恰當(dāng)，綜合分析后 確定，區(qū)位修正系數(shù)確定為6．64％。 則：區(qū)位修正后土地使用權(quán)價(jià)格=257．14×(1+6．64％) =274．21(元；／m )9．有限年期土地使用權(quán)價(jià)格 根據(jù)有限年期地價(jià)測(cè)算公式：  式中V  -估價(jià)對(duì)象N年期土地使用權(quán)價(jià)格(元／m)；V  -無(wú)限年期土地使用權(quán)價(jià)格(元／m)；r-土地還原率取6％(按估價(jià)基準(zhǔn)日中國(guó)人民銀行公布的一年期(含一年)存款利率2．52％，綜合考慮通貨膨脹，再加上一定的風(fēng)險(xiǎn)因素調(diào)整值，按6％計(jì))； N-剩余土地使用年期。 運(yùn)用上述公式，有限年期土地使用權(quán)單價(jià)=253．3(元／m )。”問題(每小題3分)： 1．成本逼近法一般適用于征收新開發(fā)土地的估價(jià)，也比較適用于市場(chǎng)發(fā)育不成熟的城市邊緣地帶土地，或者是沒有直接收益的土地估價(jià)。本案例為工業(yè)用地，請(qǐng)根據(jù)土地現(xiàn)狀分類標(biāo)準(zhǔn)二級(jí)類，列舉除工業(yè)用地以外的，至少5個(gè)適用成本逼近法估價(jià)的地類。 2．上述案例在計(jì)算土地取得費(fèi)用時(shí)，使用的是案例綜合數(shù)據(jù)，在實(shí)際操作中，需要對(duì)案例的數(shù)據(jù)進(jìn)行分解歸類分析，依照現(xiàn)行法律，上述案例數(shù)據(jù)可以分解為哪幾大類? 3．上述案例中，土地取得費(fèi)的計(jì)算結(jié)果要高于征地區(qū)片價(jià)，請(qǐng)從區(qū)片價(jià)的特點(diǎn)簡(jiǎn)述可能的原因。 4．上述案例中確定的土地開發(fā)費(fèi)用為85元／m .gif) ，實(shí)際上是由多個(gè)單項(xiàng)工程支出構(gòu)成，請(qǐng)列出土地開發(fā)中可能的單項(xiàng)工程。5．上述案例中區(qū)位修正運(yùn)用了基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正體系，請(qǐng)列出該體系中可能有的影響工業(yè)地價(jià)的區(qū)域因素。 |
| 正確答案: 1．根據(jù)土地現(xiàn)狀分類標(biāo)準(zhǔn)二級(jí)類，除工業(yè)用地以外，有下列適用成本逼近法估價(jià)的地類 (1)采礦用地。 (2)倉(cāng)儲(chǔ)用地。 (3)機(jī)關(guān)團(tuán)體。 (4)科教。 (5)醫(yī)院衛(wèi)生慈善。 (6)新聞出版。 (7)文體娛樂。 (8)公共設(shè)施。 (9)公園綠地。 2．依照現(xiàn)行法律，上述案例數(shù)據(jù)可以分解為下列幾大類 (1)土地補(bǔ)償費(fèi)。 (2)青苗補(bǔ)償費(fèi)。 (3)勞動(dòng)力安置補(bǔ)償費(fèi)用。 (4)地上物補(bǔ)償。 (5)社會(huì)保障。 3．上述案例中，土地取得費(fèi)的計(jì)算結(jié)果要高于征地區(qū)片價(jià)，從區(qū)片價(jià)的特點(diǎn)簡(jiǎn)述可能的原因 (1)征地區(qū)片價(jià)不包括青苗補(bǔ)償。 (2)征地區(qū)片價(jià)不包括地上物補(bǔ)償。 (3)估價(jià)對(duì)象人均耕地面積較低。 (4)估價(jià)對(duì)象土地質(zhì)量較好。 (5)估價(jià)對(duì)象區(qū)位條件好。 (6)人均收入水平高。 (7)人均生活水平高。 (8)人均社會(huì)保障水平高。 (9)區(qū)片價(jià)只是實(shí)際補(bǔ)償?shù)幕A(chǔ)。 4．土地開發(fā)中可能的單項(xiàng)工程 (1)通路。 (2)通電。 (3)通信。 (4)供水。 (5)排水。 (6)通氣(暖氣、熱力、燃?xì)?。 (7)土地平整。 5．該體系中可能有的影響工業(yè)地價(jià)的區(qū)域因素 (1)工業(yè)區(qū)用地類型。 (2)產(chǎn)業(yè)聚集效益。 (3)工廠與原料和市場(chǎng)的配合。 (4)道路級(jí)別。 (5)過境公路連接狀況。 (6)距火車站的距離。 (7)環(huán)境質(zhì)量?jī)?yōu)劣狀況。 (8)區(qū)域土地利用限制。 (9)基礎(chǔ)設(shè)施狀況。 |
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| 4．以下是一份估價(jià)技術(shù)報(bào)告關(guān)于估價(jià)方法選擇的片斷(標(biāo)注“略”的為正常內(nèi)容)，閱讀后回答所提問題。 “二、估價(jià)方法與估價(jià)過程 (一)方法選擇 根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》的要求，此次估價(jià)中每宗土地至少選用兩種估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)，然后在兩種方法的估價(jià)結(jié)果上，結(jié)合土地市場(chǎng)價(jià)格水平，采用適當(dāng)?shù)姆椒ù_定最后的評(píng)估價(jià)格。此次估價(jià)的四宗土地中，前三宗土地在同一個(gè)區(qū)域之內(nèi)，均為生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)配套的附屬設(shè)施用地用途，具有很強(qiáng)的相似性，可以采用相同的方法估價(jià)；第四宗地為工業(yè)用地，單獨(dú)選擇方法估價(jià)。 根據(jù)估價(jià)目的和估價(jià)原則，前三宗土地可以選擇用市場(chǎng)比較法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法進(jìn)行估價(jià)，第四宗地采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法和成本逼近法進(jìn)行估價(jià)，理由如下： (1)本次估價(jià)目的為企業(yè)重組改制，需要確定土地資產(chǎn)的獨(dú)立市場(chǎng)價(jià)值，前三宗地也能夠在目前市場(chǎng)條件下自由流動(dòng)，且完全具有交易條件，估價(jià)應(yīng)該優(yōu)先選擇市場(chǎng)比較法。分析估價(jià)師調(diào)查的資料，前三宗地所在區(qū)域具有類似的市場(chǎng)交易，并且發(fā)生在近期1至2年之內(nèi)，可以作為比較案例使用，所以具備采用市場(chǎng)比較法估價(jià)的條件。 (2)第四宗地用途為工業(yè)，是2005年新征的土地，周邊也是大規(guī)模新開發(fā)的土地，但市場(chǎng)并不發(fā)育，專業(yè)人士對(duì)該地區(qū)土地價(jià)值的看法，更多體現(xiàn)在土地取得及開發(fā)成本和未來適當(dāng)?shù)脑鲋担赃m合采用成本逼近法估價(jià)；由于第四宗地是2005年新征的土地，估價(jià)師調(diào)查也收集到周邊很多新的征地案例，采用成本逼近法具有可行性。 (3)通過對(duì)前三宗地及第四宗地的分析，前三宗地位于A市中心區(qū)域，第四宗地位于A市城鄉(xiāng)結(jié)合部，均在城市基準(zhǔn)地價(jià)覆蓋范圍之內(nèi)。根據(jù)估價(jià)師的調(diào)查分析，在估價(jià)時(shí)點(diǎn)，四宗地所在的市場(chǎng)條件及自身的市場(chǎng)狀態(tài)符合A市基準(zhǔn)地價(jià)的基本沒定，匹配性好，具有一定的替代性。估價(jià)師對(duì)A市基準(zhǔn)地價(jià)的合法性和現(xiàn)時(shí)性進(jìn)行了調(diào)查，情況表明，A市基準(zhǔn)地價(jià)由A市政府于2007年1月公布，文件名稱為《A市人民政府關(guān)于印發(fā)<A市國(guó)有土地有償使用規(guī)定>的通知》，文號(hào)為(A政發(fā)［2007］19號(hào))，在合法的有效使用期內(nèi)；A市基準(zhǔn)地價(jià)制定后沒有發(fā)生重大的城市建設(shè)調(diào)整，也沒有大的市場(chǎng)變化，其現(xiàn)時(shí)性較好，完全可以據(jù)此進(jìn)行宗地估價(jià)。另外，從本次估價(jià)目的看，交易量規(guī)模較大，并且競(jìng)爭(zhēng)性一般，對(duì)市場(chǎng)未來要求一定的穩(wěn)定性，這與基準(zhǔn)地價(jià)的特點(diǎn)很接近，所以這四宗地使用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法估價(jià)是非常適當(dāng)?shù)摹９纼r(jià)中未能采用假設(shè)開發(fā)法和收益還原法，理由如下： 前三宗地由于是中國(guó)YJKG集團(tuán)公司生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)配套的附屬設(shè)施用地，沒有直接的收益，市場(chǎng)收益性特征不強(qiáng)，找不到具有替代性用地或者收益，并且該公司對(duì)這一類資產(chǎn)沒有建立獨(dú)立的收益核算體系，難以判斷和確定其土地收益或整體收益，因此不宜采用收益還原法估價(jià)，也不具備采用收益還原法估價(jià)的條件。第四宗地由于剛剛開發(fā)完成，尚未正式投入使用，設(shè)備等也剛剛開始安裝，沒有產(chǎn)生收益的條件。周邊的工業(yè)用地沒有同類生產(chǎn)企業(yè)，無(wú)法確定替代的收益，所以也不適合采用收益還原法估價(jià)，也不具備采用收益還原法估價(jià)的條件。由于四宗地的估價(jià)目的均為企業(yè)重組改制，不改變未來土地使用條件，不屬于投資開發(fā)的土地，對(duì)于預(yù)期的開發(fā)價(jià)值難以判斷，不適宜采用剩余法評(píng)估。前三宗地由于位于建成區(qū)中的老城區(qū)，不屬于新開發(fā)完成區(qū)，因此不適宜運(yùn)用成本逼近法評(píng)估。 本次采用的市場(chǎng)比較法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法和成本逼近法的估價(jià)基本原理如下： (1)市場(chǎng)比較法的基本原理。 市場(chǎng)比較法，是根據(jù)市場(chǎng)中的替代原理，將估價(jià)對(duì)象與具有替代性的，且在估價(jià)基準(zhǔn)日近期市場(chǎng)上交易的類似地產(chǎn)進(jìn)行比較，并對(duì)類似地產(chǎn)的成交價(jià)格做適當(dāng)修正，以此估算估價(jià)對(duì)象客觀合理價(jià)格的方法。其計(jì)算公式為： V=V ×A×B×C×D式中V-估價(jià)宗地價(jià)格； V  -比較實(shí)例價(jià)格；A-估價(jià)對(duì)象交易情況指數(shù)／比較實(shí)例交易情況指數(shù)； B-估價(jià)對(duì)象估價(jià)基準(zhǔn)日地價(jià)指數(shù)／比較實(shí)例交易期日地價(jià)指數(shù)； C-估價(jià)對(duì)象區(qū)域因素條件指數(shù)／比較實(shí)例區(qū)域因素條件指數(shù)； D-估價(jià)對(duì)象個(gè)別因素條件指數(shù)／比較實(shí)例個(gè)別因素條件指數(shù)。 (2)基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法的基本原理。 基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法是利用城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)和基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表等評(píng)估成果，按照替代原則，對(duì)估價(jià)對(duì)象的區(qū)域條件和個(gè)別條件等與其所處區(qū)域的平均條件相比較，并對(duì)照修正系數(shù)表選取相應(yīng)的修正系數(shù)對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行修正，進(jìn)而求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)基準(zhǔn)日價(jià)格的方法。基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法計(jì)算公式為： 宗地價(jià)格=宗地所處區(qū)域基準(zhǔn)地價(jià)×(1+∑K  )×相關(guān)修正系數(shù)式中∑K  -影響地價(jià)的個(gè)別因素修正系數(shù)之和。(3)成本逼近法的基本原理。 成本逼近法是以土地取得費(fèi)、土地開發(fā)所耗各項(xiàng)費(fèi)用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利潤(rùn)、利息、應(yīng)繳納的稅金和土地使用權(quán)出讓金或土地增值收益來確定土地價(jià)格。其計(jì)算公式為： 土地價(jià)格=土地取得費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+土地稅費(fèi)+投資利息+投資利潤(rùn)+土地增值收益 其中： 土地取得費(fèi)，指征用農(nóng)地或者購(gòu)買土地的費(fèi)用，包括土地補(bǔ)償和人員安置補(bǔ)償及相關(guān)稅費(fèi)； 土地開發(fā)費(fèi)，指為使土地達(dá)到能夠使用狀況的改良投入，比如平整費(fèi)用、道路修建費(fèi)用、水電費(fèi)用等； 土地稅費(fèi)，是指征地中發(fā)生的相關(guān)稅費(fèi)，比如耕地占用稅、菜田基金等，各地不同； 投資利息，指土地取得費(fèi)及土地開發(fā)費(fèi)實(shí)際投入資金按照當(dāng)時(shí)利息率計(jì)算的利息，是一種機(jī)會(huì)利息，或者是利息損失，開發(fā)商或土地購(gòu)買者并不需要另外支付； 投資利潤(rùn)，指以土地取得費(fèi)及土地開發(fā)費(fèi)的投入量為基礎(chǔ)，按照土地開發(fā)市場(chǎng)平均收益率計(jì)算的利潤(rùn)； 土地增值收益，指集體土地轉(zhuǎn)變?yōu)閲?guó)有土地后在各種因素作用下帶來的土地增值，以土地取得費(fèi)及土地開發(fā)費(fèi)為基礎(chǔ)計(jì)算。 (二)估價(jià)過程(略)” 問題(每小題3分)： 1．這段關(guān)于估價(jià)方法選擇的敘述比較完整。參照這段敘述并結(jié)合你自己的理解，用最簡(jiǎn)潔的語(yǔ)言進(jìn)行總結(jié)，估價(jià)報(bào)告中關(guān)于估價(jià)方法選擇的敘述一般應(yīng)該包括哪幾方面? 2．從上述內(nèi)容看，一宗土地的具體估價(jià)方法的選擇需要考慮哪些方面的因素? 3．以上述內(nèi)容為基礎(chǔ)，用簡(jiǎn)短的語(yǔ)言說明，決定選擇基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法估價(jià)之前，一般需要對(duì)其進(jìn)行哪幾個(gè)方面的分析和考察? 4．上述內(nèi)容選擇了成本逼近法。你認(rèn)為成本逼近法中，關(guān)于土地增值收益的來源，一般表現(xiàn)在哪幾個(gè)方面? 5．在基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法計(jì)算公式中，除正常的個(gè)別因素修正外，還有相關(guān)修正一項(xiàng)，根據(jù)你的經(jīng)驗(yàn)，一般包括哪些方面的內(nèi)容? |
| 正確答案: 1．估價(jià)報(bào)告中關(guān)于估價(jià)方法選擇的敘述一般應(yīng)該包括的方面 (1)說明方法選擇總的思路。 (2)列出選擇的方法。 (3)說明所選方法的理由。 (4)說明未選方法的理由。 (5)對(duì)所選方法基本原理進(jìn)行介紹。 2．從上述內(nèi)容看，一宗土地的具體估價(jià)方法的選擇需要考慮以下幾方面的因素 (1)估價(jià)目的。 (2)估價(jià)原則。 (3)估價(jià)方法使用的條件。 (4)估價(jià)對(duì)象的自身情況。 (5)估價(jià)對(duì)象所在市場(chǎng)狀況。 3．需要對(duì)其進(jìn)行以下幾個(gè)方面的分析和考察 (1)基準(zhǔn)地價(jià)是否覆蓋估價(jià)對(duì)象。 (2)基準(zhǔn)地價(jià)設(shè)定的市場(chǎng)條件是否與估價(jià)對(duì)象所在的市場(chǎng)條件近似。 (3)基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵設(shè)定是否與宗地自身?xiàng)l件近似(內(nèi)涵)。 (4)基準(zhǔn)地價(jià)是否在合法使用期內(nèi)。 (5)基準(zhǔn)地價(jià)現(xiàn)時(shí)性是否較好。 (6)估價(jià)目的所反映的競(jìng)爭(zhēng)性一般，與基準(zhǔn)地價(jià)的特點(diǎn)接近。 4．成本逼近法中，關(guān)于土地增值收益的來源，一般表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面 (1)所有權(quán)的變化。 (2)用途的變化。 (3)開發(fā)程度的變化。 (4)投資集約度的變化。 (5)相對(duì)區(qū)位條件的變化。 5．一般包括以下幾方面的內(nèi)容 (1)用途修正。 (2)年期修正。 (3)時(shí)間修正。 (4)開發(fā)程度修正。 (5)估價(jià)目的修正。 (6)土地容積率修正。 (7)權(quán)益狀況修正。 |
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