物業管理操作實務(七)
發布時間：2010-01-14 共5頁
二、物業管理企業的組建
（一）組建條件
1.企業名稱預先審核
企業有名稱，猶如自然人有姓名一樣。企業的名稱一般由四部分組成：企業所在地、具體名稱、經營類別、企業種類等。其具體名稱可考慮原行業的特點、所管物業名稱特點、地理位置、企業發起人名字等，如“東湖”、“萬科”“XX別墅”等。除叫物業管理公司外也有稱物業管理有限公司、物業發展公司、物業公司等。根據國家工商行政管理局制定的《企業名稱登記管理規定》的有關精神，企業名稱中不得含有下列內容和文字：
（1）有損于國家社會公共利益的；
（2）可能對公眾造成欺騙或誤解的；
（3）外國國家地區名稱、國際組織名稱；
（4）黨政名稱、黨政軍機關名稱、群眾組織名稱、社會團體名稱及部隊番號；
（5）漢語拼音字母（外文名稱中使用的除外）、數字；
（6）其他法律、行政法規規定禁止的。
對于企業中使用中國、中華或者冠以國際字詞的企業名稱只限于全國性的大公司、國務院或者授權機關批準的大型進出口企業和大型企業集團，國家工商行政管理局規定的其他企業。在企業名稱中用“總”字的必須設三個以上分支機構等。
根據公司登記管理有關規定，設立公司應當申請名稱預先核準。法律、行政法規規定必須報經審批后成立的公司，例如三資公司或者公司經營范圍中有法律、行政法規規定必須審批的項目的，應當在報送審批前辦理公司名稱預先核準，然后以核準的名稱報送審批。例如設立外商投資的物業管理企業，在報經有關外經貿行政管理機關審批前必須將申請名稱報工商行政管理部門預先核準。
設立有限責任公司，應當由全體股東指定的代表或共同委托的代理人申請名稱預先核準；設立股份有限公司，由全體發起人指定的代表或共同委托的代理人申請名稱預先核準。申請時，必須提交：
（1）全體股東或發起人簽署的申請書；
（2）股東或發起人的法人資格證明或者自然人的身份證明等。
工商行政管理機關應當自收到申請文件之日起10日內作出核準或駁回的決定。決定批準的，應當發給《企業名稱預先核準通知書》。
公司名稱是企業的品牌中一部分，從開始起名的時候就要注意其合法性和效應性，一般要求簡明、響亮、有寓意、有創意。
2.公司住所
《民法通則》規定，法人以它的主要辦事機構所在地為住所。物業管理公司的主要辦事機構所在地為物業管理公司的住所。物業管理公司設立條件中的住所用房可以是自有產權房或租賃用房。在租賃用房作為住所時，必須辦理合法的租賃憑證，房屋租賃的期限一般必須在1年以上。有了確定的住所，就可以確定所屬工商行政管轄的行政機關。
3.法定代表人
物業管理公司作為企業法人，經國家授權審批機關或主管部門審批和登記主管機關核準登記注冊后，其代表企業法人行使職權的主要負責人是企業法人的法定代表人。全民和集體企業的主要負責人是經有關主管機關審查同意，當企業申請登記經核準后，主要負責人取得了法定代表人資格。法定代表人必須符合下列條件：
（1）有完全民事行為能力；
（2）有所在地正式戶口或臨時戶口；
（3）具有管理企業的能力和有關的專業知識；
（4）具有從事企業的生產經營管理能力；
（5）產生的程序符合國家法律和企業章程的規定；
（6）符合其他有關規定的條件。
物業管理公司選好法定代表人對企業的經營管理有著至關重要的作用。“千軍易得，一將難求”就是說決策人物的重要性。物業管理公司法定代表人應在合法前提下，在企業章程規定的職責內行使職權履行義務，代表企業法人參加民事活動，對物業管理全面負責，并接受本公司全體成員監督，接受政府部門、主管物業管理的行政機關的監督。
4.注冊資本
公司法定的人員、住所和注冊資本是公司設立的三要素，其中注冊資本是公司從事經營活動，享受和承擔債權債務的物質基礎。一般來說，注冊資本的大小直接決定公司的債務能力和經營能力。世界各國對公司的最低的資本額都有具體嚴格的規定。我國有關法律也對各類公司注冊資本有規定。
企業法人登記管理有關規章對申請企業法人登記規定了各類公司的注冊資金：生產性公司注冊資金不得少于30萬元人民幣，咨詢服務性公司的注冊資金不得少于10萬元人民幣。物業管理公司，作為服務性企業，其注冊資本不得少于10萬元人民幣。
《中華人民共和國公司法》對有限責任公司和股份有限公司的注冊資本分別作出最低限額規定。有限責任公司的注冊資本，生產經營為主的、以商業為主的公司為人民幣50萬元，以商業零售為主的公司為人民幣30萬元，技術開發、咨詢、服務性公司為人民幣10萬元。股份有限公司注冊資本最低限額為人民幣1000萬元人民幣。
股東或發起人可以用貨幣出資，也可以用實物、工業產權、非專利技術、土地使用權作出資。股東或發起人用非貨幣出資時，要對非資貨幣作價評估，評估時要核實財產，不得高估或低估作價。對于土地使用權的評估作價，要按照有關房地產法法規、行政規章的規定辦理。還應當指出：股東以工業產權、非專利技術作價出資的金額不得超過有限責任公司注冊資本的20％，國家對采用高新技術成果有特別規定的除外；同樣，發起人以工業產權、非專利技術作價出資的金額不得超過股份有限公司注冊資本的20％。這些規定在組建物業管理股份有限公司都必須遵守。
5.公司章程
公司章程是明確企業宗旨、性質、資金狀況、業務范圍、經營規模、經營方向和組織形式、組織機構，以及利益分配原則、債權債務處理方式、內部管理制度等規范性的書面文件。其內容一般應包括：
（1）公司的宗旨；
（2）名稱和住所；
（3）經濟性質；
（4）注冊資金數額以及來源；
（5）經營范圍和經營方式；
（6）公司組織機構及職權；
（7）法定代表人產生程序及職權范圍；
（8）財務管理制度和利潤分配方式；
（9）其他勞動用工制度；
（10）章程修改程序；
（11）終止程序；
（12）其他事項。
聯營企業章程還應載明：
（1）聯營各方出資方式、數額和投資期限；
（2）聯合各方成員的權利和義務；
（3）參加和退出的條件、程序；
（4）組織管理機構的產生、形式、職權及其決策程序；
（5）主要負責人任期。
有限責任公司的章程應載明下列事項：
（1）公司名稱和住所；
（2）公司經營范圍；
（3）公司注冊資本；
（4）股東的姓名或名稱；
（5）股東的權利和義務；
（6）股東的出資方式和出資額；
（7）股東轉讓出資的條件；
（8）公司的機構及產生辦法、職權、議事規則；
（9）公司法定代表人；
（10）公司解散事由與清算辦法；
（11）股東認為需要規定的其他事項。股東應當在公司章程上簽名、蓋章。
股份公司章程應當載明下列事項：
（1）公司名稱和住所；
（2）公司經營范圍；
（3）公司設立方式；
（4）公司股份總數每股金額和注冊資本；
（5）發起人的姓名或者名稱，認購的股份數；
（6）股東的權利和義務；
（7）董事會的組成、職權、任期和議事規則；
（8）公司法定代表人；
（9）監事會的組成、職權、任期和議事規則；
（10）公司利潤分配辦法；
（11）公司的解散事由與清算辦法；
（12）公司的通知和公告辦法；
（13）股東大會認為需要規定的其他事項。
6.公司人員
企業法人登記管理有關規章規定，申請成立全民、集體、聯營、私營、三資等企業，必須有與生產經營規模和業務相適應的從業人員，其中專職人員不得少于8人。物業管理公司一般應具有8名以上的專業技術管理人員，其中中級職稱以上的須達3人以上。
根據《公司法》設立物業管理有限責任公司，應當由2人以上50以下股東共同出資；設立股份有限公司，除國有企業改建為股份有限公司的外，應當有5個以上發起人，且其中須有過半數的發起人在中國境內有住所。國家授權投資的機構或部門可以單獨設立國有獨資的有限責任公司。外國投資者包括外國的企業和其他經濟組織或個人，可以獨資設立外資性質的物業管理有限責任公司。
（二）設立登記
1.三資物業管理企業的設立登記
三資物業管理企業在向工商行政管理機關申請登記之前，如前所述，首先要進行向工商行政部門申請名稱登記，然后進行審查批準即經過對外經濟貿易主管部門審查批準。對外經貿行政主管部門主要審查外資企業、中外合資企業、中外合作企業的經營目的、范圍、資金和章程，合資企業合營各方簽訂的合營協議、合同、章程，合作企業中外合作者簽訂的協議、合同、章程等文件。審查機關一般在三個月內作出批準或不批準的決定。
當三資物業管理企業接到對外經濟貿易主管部門的批準書之后30日內，向工商行政管理機關申請營業登記。營業登記主要看是否具備了開業的條件：是否有符合規定的名稱，是否有審批機關批準的合同章程，是否有固定的經營場所、必要的設施，是否有規定的從業人員，是否有符合國家規定的注冊資金，經營范圍是否符合國家法律、法規和政策規定，是否有健全的財會制度等。
營業登記的主要事項有：名稱、住所、經營范圍、投資總額、注冊資本、企業類別、董事長、副董事長、總經理、副總經理、經營期限、分支機構等。在登記時應向工商行政管理部門提交下列文件、證件：
（1）由董事長、副董事長簽署的外商投資企業登記申請書；
（2）合同章程以及審批機關的批準文件和批準證書；
（3）項目建議書、可行性研究報告及其批準文件；
（4）投資者合法的開業證明；
（5）投資者的資信證明；
（6）董事會名單以及董事會成員、總經理、副總經理的委派（任職）文件和上述中方人員的身份證明；
（7）其他有關文件證件。
當三資物業管理取得營業執照后，將取得進入資質登記和資質備案階段。
2.內資物業管理企業的設立登記
內資全民所有制、集體所有制、聯營、私營、股份制、股份合作制等物業管理企業，當具備前文所述的設立條件時，這些條件概括起來包括：名稱、組織機構和章程；固定的經營場所和必要的設施；符合規定的并與其經營規模相適應的資金數額和從業人員；能夠獨立承擔民事責任；符合規定的經營范圍等時，即可進行營業登記。登記的主要事項有：名稱、地址、負責人、經營范圍、經營方式、經濟性質、隸屬關系、資金數額等。
當登記核準取得營業執照后，進入資質登記和資質備案階段。
應當指出的是，原區縣房管行政部門組建的物業管理集團公司，一般領導著由原房管所轉制成立的物業管理公司，當前要根據政、企、事分開的原則，實行企業化管理，與原房屋行政管理部門從經濟、人員、產業上分開。
（三）資質等級管理
1.資質等級管理的目的
物業管理企業的資質管理是行業歸口管理，是對企業經營規模、能力和規模的管理。為了加強對不同規模、不同經營能力、不同性質、不同隸屬關系、不同所有制形式的物業管理企業的管理，促進物業管理有序發展，提高物業管理的整體水平，必須對物業管理企業進行資質等級管理。物業管理企業必須接受并按照資質管理的規定從事物業管理服務。
市、區、縣房地產行政管理部門是物業管理的行政主管部門，按照有關職責分工，審批各類物業管理企業資質，接受資質備案和核發資質等級證書，并進行對物業管理企業資質等級管理的日常工作。
2.資質等級
目前，部分省和城市根據當地實際情況制定了物業管理公司資質審批規定，但尚無全國性的規定。根據上海市房地局制定的《上海市物業管理企業資質等級管理暫行辦法》的規定，物業管理企業按資質條件分為一、二、三級和無級
一級物業管理企業需具備的條件是：管理物業規模50萬平方米以上，或管理涉外物業20萬平方米以上；管理物業類型3種以上，或涉外物業2種以上；必須有2個以上優秀小區或大廈，所管物業達標面積50％以上；企業經理或常務副經理須從事專業物業管理工作3年以上；有經濟類、工程類中級職稱管理人員10人以上；經營年限須在3年以上；注冊資本在100萬元人民幣以上。
二級物業管理企業需具備的條件：管理規模20-50萬平方米，或管理涉外物業5-20萬平方米；管理物業類型2種以上，或管理涉外物業；須有1個以上優秀小區或大廈，所管物業達標30％以上；有經濟類、工程類中級職稱管理人員6人以上；經營年限須在2年以上；注冊資本在50萬元人民幣以上。
三級物業管理企業須具備的條件：管理物業規模3-20萬平方米，或涉外物業1-5萬平方米；有中級專業技術職稱3人以上；企業注冊資本10萬元人民幣以上。
暫不定級的物業管理企業：管理物業規模在3萬平方米以下或涉外物業1萬平方米以下的.
3.資質等級審批
根據上海市規定，資質備案與核發資質等級證書同步進行。
物業管理企業，一般要在取得營業執照30日內按規定申辦資質備案。
外商獨資、中外合資、中外合作的物業管理企業的資質備案和資質等級向市房地局申報，由市房地局審批。
內資物業管理企業資質備案和資質等級向注冊地的區縣房管部門申報，其中符合一級資質條件的由區縣房管部門初審后報市房地局審批，二級以下資質等級由區縣房管部門審批。申辦物業資質備案和資質證書，必須提交下列文件和資料：
（1）企業法人營業執照；
（2）公司經理出任聘任書；
（3）中級以上職稱人員的證書或證明材料；
（4）資質等級申報表；
（5）公司的管理章程、管理合同；
（6）其他所需材料。
市房地局和區縣房地產管理部門應當自受理物業管理企業申請之日起20日內，核發物業管理資質證書。
4.日常資質管理
資質證書有效期2年；無正當理由不申請的企業要責令其限期申請；企業開業兩年內不實施物業管理的，復評不再核發證書；企業如注銷或破產，資質證書交回主管部門。
對物業管理企業違反以下規定的行為，區縣房管部門有權限期整改，并可降低資質，直至建議工商行政管理部門取消其經營資質：
（1）不履行物業管理合同及管理辦法規定的；
（2）管理制度不健全，管理混亂，業主住戶投訴較多的；
（3）被物價部門認定亂收費或收費不規范，又不認真整改的；
（4）利用管理職權擅自搭建，占用綠地、改變公共設施用途的；
（5）對于業主、住戶投訴置之不理，又不服從行政主管部門監督的；
（6）因管理失職，造成重大事故的。
