物業管理操作實務(七)
發布時間：2010-01-14 共5頁
三、物業管理企業的權利和義務
（一）物業管理企業權利以及權利來源
建設部第33號令《城市新建住宅小區管理辦法》指出，物業管理公司的權利是：
（1）物業管理企業應當根據有關法規，結合實際情況，制定小區管理辦法；
（2）依照物業管理合同和管理辦法對住宅小區實施管理；
（3）依照物業管理合同和有關規定收取管理費用；
（4）有權制止違反規章制度的行為；
（5）有權要求管委會協助管理；
（6）有權選聘專營公司（如清潔公司、保安公司等）承擔專項管理業務 ；
（7）可以實行多種經營，以其收益補充小區管理經費。
這些權利的得到首先必須貫徹合法的原則，要依法取得，即權利主體、權利內容要符合法律和行政法規的規定。只有符合法律和行政法規的規定，物業管理企業的權利才能受到法律的保護。如果不符合法律和行政法規的規定，物業管理企業不僅不能達到預想的管理效果，反而可能造成其管理行為產生的后果無效。
物業管理企業在實施管理時，必須制定小區或大廈等管理辦法，這些辦法不能與法律法規和行政規章相悖，而是要在法律的范疇之內制定。如：哪些是物業使用的禁止行為，對限制性行為產生后果怎樣處理；業主或使用人如果要改變住宅使用性質，如何對待；業主要進行裝修有哪些注意事項；對消防設備的管理平時如何保持良好狀態；各小區內各種公共設施和管線怎樣管理，小區車輛停放、綠化管理等，都要依照相關法規制定管理條文。小區的治安管理也一定要納入社會治安總的范疇，要執行行政部門頒布的治安管理條例和規章。
其次，物業管理公企業管理權利來之于合同。這里有三個方面：
（1）物業管理服務合同。合同簽訂雙方業主委員會和物業管理企業是平等的民事主體，是委托和被委托的關系。合同明確了物業管理服務的事項、權限、標準費用、期限和違約責任等，在管理服務的權限之內就是物業管理企業的服務范圍。即委托后，才進行管理；不委托，不能超越權限。如果超越管理權限，事后要得到業主委員會的追認。 物業管理公司行使委托之外的職權，業主委員會如不予認可，則由物業管理公司自己承擔責任。例如，如果沒有委托代辦產權證、代辦裝煤氣和電話等合同，物業管理公司自行其是，業主們可以予以否決，不支付費用；
（2）對物業使用中的各種禁止行為，物業管理企業要與業主有書面約定，或用“公約”、“合約”、“辦法”等這些約定、協議來得到業主的認可，并在協議中雙方約定違約的責任。這樣物業管理公司才能有效進行制止違章行為，使得行使制止違章的行為有效，并具有追究對方違章的權限；
（3）關于聘請專業公司如保安公司、綠化公司，情況也是這樣，一定要通過簽訂轉委托合同，把業主委托的權限轉委托給這些專業公司，并且事先要得到業主委員會的同意。
（二）物業管理企業的主要義務
《城市新建住宅小區管理辦法》指出，物業管理企業的義務是：
（1）履行物業管理合同，依法經營；
（2）接受管委會和住宅小區內居民的監督；
（3）重大的管理措施應當交管委會審議，并經管委會認可；
（4）接受房地產行政主管部門、有關行政主管部門及住宅小區所在地人民政府的監督指導。
物業管理企業的義務，首先是履行合同，對合同規定的事項要全面履行：
（1）管理服務合同一經簽訂，受國家法律保護，合同義務受國家法律監督。如果物業管理企業不全面履行合同，要承擔相應的違約責任。
（2）不得擅自變更和解除管理服務合同，雙方必須信守合同。如果發生新的情況，要經雙方協議重新達成新的合同。任何一方當時人都不得擅自變更或解除合同，也不允許單方拒絕履行或者變更已經訂立的管理服務合同；
（3）依法解決管理服務合同中的糾紛。一種是通過協議解決糾紛，一種是通過有關主管部門的調解解決，也可以向人民法院起訴。
其次，服從政府部門房地產等有關行政主管部門的監督，接受物業管理相關部門的指導和監督，這又是物業管理企業的另一條重要義務：
（1）首先要接受工商管理。工商行政機關依法確定各類企業和個體工商業的合法地位，監督管理或參與管理市場上的各種經濟活動，檢查處理經濟違法違章行為，保護合法經營，取締非法經營，維護正常的市場秩序，保證社會主義市場經濟的健康發展。物業管理公司要依法登記成立，經營范圍要明確，以營業執照為準。與業主委員會訂立管理服務合同要對照經濟合同訂立的條件：雙方當事人是否具有主體資格；合同內容是否合法；是否損害國家利益、社會公共利益或第三者利益；是否超越企業經營范圍；雙方當事人意思是否表示真實；訂立合同是否符合法定程序。根據規定，物業管理服務合同應到房地產主管部門備案。另外，物業管理公司在經營活動中使用商標、廣告等，也要服從行政部門的管理；
（2）接受行業行政主管部門和政府有關行政主管理部門的行政管理。這主要是要接受資質核準登記管理，對物業管理行為的管理，對違反物業管理有關規定進行行政處罰，社區管理規定等；
（3）接受物業管理的價格管理。物業管理關系到千家萬戶的安居樂業，其收費既要考慮公平合理，還必須實行公開，還要考慮與物業所有權人、使用人經濟承受能力相適應。物業管理企業要在物業管理價格政策范圍之內經營。
