2007年注評《資產評估》考試大綱
發布時間：2011-10-22 共16頁
（一）考試目的
通過對資產評估基本方法內容的考核，測試考生對資產評估基本方法內涵、使用前提、具體方法的掌握和運用的情況，考核考生對資產評估各類基本方法和具體方法的應用能力。
（二）考試基本要求
1.掌握以下內容
（1）市場法的基本含義與應用前提；
（2）市場法運用的基本步驟；
（3）市場法中的直接比較法和類比調整法中的具體方法，如現行市價法、功能價值類比法、價格指數法、成新率價格調整法、市價折扣法、成本市價法、市場售價類比法和價值比率（倍數）法等的運用及其適用條件和使用要求；
（4）收益法的基本含義和應用前提；
（5）收益法中收益額、折現率和收益期限三個基本參數的內涵、實質和估測方法；
（6）收益法中各種具體方法的運用及其適用條件和使用要求；
（7）成本法的基本含義；
（8）成本法中重置成本、實體性貶值、功能性貶值和經濟性貶值的含義；
（9）重置核算法、價格指數法、功能價值類比法、規模經濟效益指數法等具體估算重置成本的方法的運用；
（10）各種貶值的估測方法；
（11）掌握市場法、收益法和成本法之問的邏輯關系及應用關系。
2.熟悉以下內容
（1）市場法中可比因素及其內在要求；
（2）收益法的實施步驟；
（3）每類評估方法中各種具體方法之間的邏輯關系和應用關系；
（4）選擇和運用各種評估方法基本要求與需要考慮的各種條件及參數。
3.了解以下內容
（1）成本法的適用范圍；
（2）統計分析法的運用步驟。
（三）要點內容
1.市場法的基本含義與應用前提
（1）市場法的基本含義。市場法是指利用市場上同樣或類似資產的近期交易價格，經過直接比較或類比分析以估測資產價值的各種評估技術方法的總稱。
（2）市場法的應用前提。通過市場法進行資產評估需要滿足兩個最基本的前提條件：一是要有一個活躍的公開市場；二是公開市場上要有可比的資產及其交易活動。
2.市場法運用的基本步驟
（1）選擇參照物；
（2）在評估對象與參照物之間選擇比較因素；
（3）指標對比、量化差異；
（4）在各參照物成交價格的基礎上調整已經量化的對比指標差異；
（5）綜合分析確定評估結果。
3.市場法中的直接比較法
市場法中的直接比較法是指利用參照物的交易價格及參照物的某一基本特征直接與評估對象的同一基本特征進行比較而判斷評估對象價值的一類方法。它包括但并不限于以下具體評估方法（具體方法的名稱可能并不完全統一）。例如，現行市價法、功能價值類比法、價格指數法、成新率價格調整法、市價折扣法等。
（1）現行市價法。當評估對象本身具有現行市場價格或與評估對象基本相同的參照物具有現行市場價格的時候，可以直接利用評估對象或參照物在評估基準日的現行市場價格作為評估對象的評估價值。
（2）市價折扣法。市價折扣法是以參照物成交價格為基礎，考慮到評估對象在銷售條件、銷售時限等方面的不利因素，憑評估人員的經驗或有關部門的規定，設定一個價格折扣率來估算評估對象價值的方法。用數學式表達為：
資產評估價值=參照物成交價格×（1-價格折扣率）
（3）功能價值類比法（類比估價法）。功能價值類比法是以參照物的成交價格為基礎，考慮參照物與評估對象之間的功能差異進行調整來估算評估對象價值的方法。根據資產的功能與其價值之間的線性關系和指數關系的區別，其計算公式分別為：
①資產價值與其功能呈線性關系的情況，通常被稱為生產能力比例法：
資產評估價值=參照物成交價格×評估對象生產能力/參照物生產能力
②資產價值與其功能呈指數關系的情況，通常被稱為規模經濟效益指數法：
資產評估價值=參照物成交價格×（評估對象生產能力/參照物生產能力）
（4）價格指數調整法（物價指數法）。價格指數調整法是以參照物成交價格為基礎，考慮參照物的成交時間與評估對象的評估基準日之間的時間間隔對資產價值的影響，利用價格指數調整估算評估對象價值的方法。
（5）成新率價格調整法。成新率價格調整法是以參照物的成交價格為基礎，考慮參照物與評估對象新舊程度上的差異，通過成新率調整估算出評估對象的價值。其計算公式為：
資產評估價值=參照物成交價格×評估對象成新率/參照物成新率
直接比較法直觀簡潔，便于操作，但通常對參照物與評估對象之間的可比性要求較高。參照物與評估對象要達到相同或基本相同的程度，或參照物與評估對象的差異主要體現在某一明顯的因素上，如新舊程度或交易時間先后等。
4.市場法中的類比調整法
類比調整法是市場法中最基本的具體評估方法。該法并不要求參照物與評估對象必須一樣或者基本一樣。只要參照物與評估對象在大的方面基本相同或相似，該法通過對比分析調整參照物與評估對象之間的差異，在參照物成交價格的基礎上調整估算評估對象的價值。
類比調整法具有適用性強，應用廣泛的特點。但該法對信息資料的數量和質量要求較高，而且要求評估人員要有較豐富的評估經驗、市場閱歷和評估技巧。因為，類比調整法可能要對參照物與評估對象的若干可比因素進行對比分析和差異調整。沒有足夠的數據資料，以及對資產功能、市場行情的充分了解和把握，很難準確地評定估算出評估對象的價值。
在具體操作過程中，類比凋整法中使用頻率較高的有成本市價法、市場售價類比法和價值比率（倍數）法等具體評估方法。
（1）成本市價法。成本市價法是以評估對象的現行合理成本為基礎，利用參照物的成本市價比率來估算評估對象價值的方法。用數學式表達為：
資產評估價值=評估對象現行合理成本×參照物成交價格/參照物現行合理成本
（2）市場售價類比法。市場售價類比法是以參照物的成交價格為基礎，考慮參照物與評估對象在功能、市場條件和銷售時間等方面的差異，通過對比分析和量化差異，調整估算出評估對象價值的各種方法，其數學表達式為：
資產評估價值=參照物售價+功能差異值+時間差異值+…+交易情況差異值
或：資產評估價值=參照物售價×功能差異修正系數×…×時間差異修正系數
（3）價值比率（倍數）法。價值比率法則主要適用于整體企業的評估。價值比率法是以參照企業或并購案例企業的價值比率，如市盈率作為乘數（倍數），以此乘數與評估對象（企業）的相關參數相乘估算評估對象（企業）價值的方法。以市盈率作為價值比率為例，用數學式表達為：
被評估企業評估價值=評估對象（企業）收益額×參照物（企業）市盈率
