2007年注評《資產評估》考試大綱
發布時間：2011-10-22 共16頁
P'——可比交易實例價值；
A——交易情況修正系數；
B——交易日期修正系數；
C——房地產狀況因素修正系數。
如果土地容積率、土地使用年期單獨修正，則計算公式為：P=P'×A×B×C
×容積率修正系數×土地使用年期修正系數
（3）市場法評估房地產價值的程序。運用市場法評估房地產價值，一般經過下列程序：收集交易資料，確定可比交易案例，對交易情況、交易日期、房地產狀況等進行修正，確定房地產價值。
9.成本法在房地產評估中的應用
（1）成本法評估土地的基本公式：
土地價值=土地取得費+土地開發費+稅費+利息+利潤+土地增值收益
其中，土地取得費是為取得土地而向原土地使用者支付的費用，分為兩種情況：一是國家征收集體土地而支付給集體土地所有者的費用，包括土地補償費、地上附著物和青苗補償費及安置補助費等。二是為取得已利用城市土地而向原土地使用者支付的補償費用，這是對原城市土地使用者在經濟上的補償。
（2）成本法評估新建房地產的費用。新建房地產開發過程中發生的各項費用，包括土地征收及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費、建筑安裝工程費、配套設施費、管理費用、投資利息和銷售稅費等。
（3）運用成本法評估舊建筑物的基本思路。運用成本法評估舊建筑物的價值，應以評估基準日的重新建造成本為基礎，考慮評估對象的使用和磨損，扣除建筑物的貶值額。
舊建筑物現值的計算公式為：
建筑物價值=重置成本一年貶值額×已使用年限
常用的計算貶值額方法是直線折舊法和成新折扣法。
直線折舊法計算建筑物每年的貶值額為：
式中：D——年貶值額；
C——建筑物的重新建造成本；
S——建筑物的凈殘值；
N——建筑物的耐用年限；
R——建筑物的殘值率，即建筑物的凈殘值與重新建造成本的比率。
10.假設開發法在房地產評估中的應用
（1）假設開發法的基本思路。假設開發法是將被估房地產開發后的預期價值，扣除正常投入費用、正常稅金及合理利潤后，依據該剩余值測算被估房地產價值的方法。
實際評估工作中，常用的一個具體計算公式為：
土地價值=房屋的預期售價-開發建設成本-利息-利潤-稅費
（2）假設開發法評估的程序。假設開發法評估的程序為：
調查房地產基本情況，確定被估房地產的最佳開發利用方式，預測房地產開發完成后的收益，測算開發建設成本，測算開發利潤，測算投資利息和稅費，估算被估房地產價值。
11.基準地價的作用
基準地價是按照城市土地級別或均質地域分別評估的商業、住宅、工業等各類用地和綜合土地級別的土地使用權的平均價格，基準地價一般具有如下作用：
（1）具有政府公告作用；
（2）是宏觀調控地價水平的依據；
（3）是國家征收城鎮土地稅收的依據；
（4）是政府參與土地有償使用收益分配的依據；
（5）是進一步評估宗地地價的基礎；
（6）引導十地資源在行業部門問的合理配置。
12.路線價法在土地評估中的應用
（1）路線價法的計算公式：路線價法的計算公式有不同的表現形式，下面是常用的一種表達方式：
宗地總價=路線價×深度百分率×臨街寬度
如果宗地條件特殊，如宗地屬街角地、兩面臨街地、三角形地、梯形地、不規則形狀地、袋地等，則需依下列公式計算：
宗地總價=路線價×深度百分率×臨街寬度×其他條件修正率
或：
宗地總價=路線價×深度百分率×臨街寬度±其他備件修正額
（2）深度百分率的定義。深度百分率，是地價隨臨街深度長短變化的比率。
（3）深度百分率的表現形式。深度百分率的表現形式有三種，分別為：單獨深度百分率、累計深度百分率和平均深度百分率。單獨深度百分率呈遞減現象，累計深度百分率呈遞增現象，平均深度百分率呈遞減現象。
（4）路線價法的操作步驟。路線價法的操作步驟主要包括以下內容：路線價區段的劃分、標準深度的確定、路線價的評估、深度百分率表和其他條件修正率表的制作、土地宗地價值的計算。
13.在建工程評估中的形象進度法
形象進度法是選擇足夠的可比銷售資料，根據在建工程建造完成后的市場價格，結合工程形象進度評估在建工程價值的方法。
六、資源資產評估
（一）考試目的
通過對資源資產評估內容的考核，測試考生對資源資產評估的基本原理與方法的掌握和了解情況，考核考生分析和解決資源資產評估實際問題的能力。
（二）考試基本要求
1.掌握以下內容
（1）資源性資產的自然屬性、經濟屬性和法律屬性；
（2）森林資源資產價格構成的主要因素；
（3）林木資產評估的市場法、收益法、成本法和剩余法的計算公式；
（4）礦業權的內涵；
（5）采礦權評估的貼現現金流量法、可比銷售法的計算公式。
2.熟悉以下內容
（1）自然資源的分類；
（2）資源性資產評估的特點；
（3）森林資源資產評估中資料的收集內容及核查項目；
（4）影響礦產價格的因素；
（5）探礦權評估的約當投資——貼現現金流量法、重置成本法的計算公式。
3.了解以下內容
（1）森林資源資產的種類；
（2）林木資產評估方法的適用范圍；
（3）探礦權泮估的地勘加和法、地質要素評序法、聯合風險勘查協議法和粗估法的基本思路。
（三）要點內容
1.自然資源的分類
根據自然資源在開發過程中能否再生，可劃分為耗竭性資源和非耗竭性資源。耗竭性資源的主體是礦產資源，是經過漫長的地質過程形成的，隨著人類的開發利用，其絕對數量有明顯的減少現象，是不可再生資源。非耗竭性資源基本上是由環境要素構成的，在合理開發利用的限度內，人類可以永續利用。非耗竭性資源可分為二三種：恒定的非耗竭性資源、可再生的非耗竭性資源和不可再生的非耗竭性資源。
按照資源的性質，從自然資源與人類的經濟關系角度，可劃分為環境資源、生物資源、土地資源、礦產資源和景觀資源等。
2.資源資產的自然屬性、經濟屬性和法律屬性
資源資產具有自然屬性、經濟屬性和法律屬性。自然屬性包括：天然性、有限性與稀缺性、生態性和區域件等。經濟屬性包括：具有使用價值、能夠以貨幣計量和具有可收益性等。法律屬性包括資源資產產權存法律上具有獨立性和資源資產的使用權可以依法交易等。
3.森林資源資產價格構成的主要因素
森林資源資產價格。主要由下列因素構成：營林生產成本、資金的時間價值、利潤、稅金、林木生產中的損失、地租、地區差價和樹種差價等。
