2007年注評《財務會計》考試大綱
發布時間：2011-10-22 共21頁
12.投資性房地產的后續計量和后續支出
企業通常應當采用成本模式對投資性房地產進行后續計量，也可以采用公允價值模式對投資性房地產進行后續計量。但是，同一企業只能采用一種模式對所有投資性房地產進行后續計量，不得同時采用兩種計量模式。
（1）采用成本模式進行后續計量的投資性房地產，應當按照固定資產或無形資產的有關規定進行后續計量，計提折舊或進行攤銷，存在減值跡象的，還應當按照資產減值的有關規定進行處理。
（2）企業只有存在確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得，才可咀采用公允價值模式對投資性房地產進行后續計量。企業一旦選擇采用公允價值計量模式，就應當對其所有投資性房地產均采用公允價值模式進行后續計量。采用公允價值模式進行后續計量的投資性房地產應當同時滿足下列條件：一是投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場；二是企業能夠從活躍的房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息，從而對投資性房地產的公允價值作出合理的估計。
企業采用公允價值模式進行后續計量的，不對投資性房地產計提折舊或進行攤銷，應當以資產負債表日投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益（公允價值變動損益）。投資性房地產取得的租金收入確認為其他業務收入。
（3）投資性房地產后續計量模式的變更
企業對投資性房地產的計量模式一經確定，不得隨意變更。從成本模式轉為公允價值模式的，應當作為會計政策變更處理，將計量模式變更時公允價值與賬面價值的差額，調整期初留存收益。已采用公允價值模式計量的投資性房地產，不得從公允價值模式轉為成本模式。
（4）與投資性房地產有關的后續支出，滿足投資性房地產確認條件的，應當計入投資性房地產成本。不滿足投資性房地產確認條件的，應當在發生時計入當期損益。
13.投資性房地產的轉換和處置
（1）房地產的轉換，實質上是因房地產用途發生改變而對房地產進行的重新分類。發生房地產轉換時，將終止確認一項資產，同時確認另一項資產。企業有確鑿證據表明房地產用途發生改變，滿足下列條件之一的，應當將投資性房地產轉換為其他資產或者將其他資產轉換為投資性房地產：①投資性房地產開始自用；②作為存貨的房地產，改為出租；③自用土地使用權停止自用，用于賺取租金或資本增值；④自用建筑物停止自用，改為出租。
投資性房地產開始自用，其轉換日為房地產達到自用狀態，企業開始將房地產用于生產商品、提供勞務或者經營管理的日期。作為存貨的房地產改為出租，或者自用建筑物、自用土地使用權停止自用改為出租，其轉換日為租賃期開始日。
（2）在成本模式下，房地產轉換的會計處理應當足將房地產轉換前的賬面價值作為轉換后的入賬價值。
采用公允價值模式計量的投資性房地產轉換為自用房地產時，應當以其轉換當日的公允價值作為自用房地產的賬面價值，公允價值與原賬面價值的差額計入當期損益（公允價值變動損益）。
自用房地產或存貨轉換為采用公允價值模式計量的投資性房地產時，投資性房地產按照轉換當日的公允價值計量，轉換當日的公允價值小于原賬面價值的，其差額計入當期損益（公允價值變動損益），轉換當日的公允價值大于原賬面價值的，其差額作為資本公積（其他資本公積），計入所有者權益。處置該項投資性房地產時，原計入所有者權益的部分應當轉入處置當期損益（其他業務收入）。
（3）當投資性房地產被處置，或者永久退出使用且預計不能從其處置中取得經濟利益時，應當終止確認該項投資性房地產。
企業出售、轉讓、報廢投資性房地產或者發生投資性房地產毀損時，應當將處置收入扣除其賬面價值和相關稅費后的金額計入當期損益，即將實際收到的處置收入計入其他業務收入，所處置投資性房地產的賬面價值計入其他業務成本。
14.非貨幣性資產交換
（1）非貨幣性資產交換是指交易雙方主要以存貨、固定資產、無形資產和長期股權投資等非貨幣性資產進行的交換。該交換不涉及或只涉及少量的貨幣性資產（即補價）。其中，貨幣性資產。是指企業持有的貨幣資金和將以固定或可確定的金額收取的資產，包括現金、銀行存款、應收賬款和應收票據以及準備持有至到期的債券投資等。非貨幣性資產是指貨幣性資產以外的資產。
認定涉及少量貨幣性資產的交換為非貨幣性資產交換，通常以補價占整個資產交換金額的比例低于25%作為參考。支付的貨幣性資產占換人資產公允價值（或占換出資產公允價值與支付的貨幣性資產之和）的比例低于25%（不含25%）的，視為非貨幣性資產交換；高于25%（含25%）的，則視為以貨幣性資產取得非貨幣性資產。
（2）非貨幣性資產交換同時滿足下列條件的，應當以公允價值和應支付的相關稅費作為換入資產的成本，公允價值與換出資產賬面價值的差額計入當期損益：①該項交換具有商業實質；②換入資產或換出資產的公允價值能夠可靠地計量。換人資產和換出資產公允價值均能夠可靠計量的，應當以換出資產的公允價值作為確定換人資產成本的基礎，但有確鑿證據表明換人資產的公允價值更加可靠的除外。
滿足下列條件之一的非貨幣性資產交換具有商業實質：一是換入資產的未來現金流量在風險、時間和金額方面與換出資產顯著不同。二是換人資產與換出資產的預計未來現金流量現值不同，且其差額與換人資產和換出資產的公允價值相比是重大的。在確定非貨幣性資產交換是否具有商業實質時，企業應當關注交易各方之間是否存在關聯方關系。關聯方關系的存在可能導致發生的非貨幣性資產交換不具有商業實質。
（3）企業在按照公允價值和應支付的相關稅費作為換入資產成本的情況下，公允價值與換出資產賬面價值之間的差額計入當期損益。發生補價的，應當分別下列情況處理：①支付補價的，應當以換出資產的公允價值加上支付的補價（或換入資產的公允價值）和應支付的相關稅費，作為換人資產的成本。②收到補價的，應當以換出資產的公允價值減去補價（或換人資產的公允價值）加上應支付的相關稅費，作為換入資產的成本。
換出資產公允價值與其賬面價值的差額應當分別不同情況處理：①換出資產為存貨的，應當作為銷售處理，按其公允價值確認收入，同時結轉相應的成本。②換出資產為固定資產、
無形資產的，換出資產公允價值與其賬面價值的差額，計入營業外收入或營業外支出。③換出資產為長期股樅投資的，換出資產公允價值與其賬面價值的差額計入投資損益。
企業在按照換出資產的賬面價值和應支付的相關稅費作為換人資產成本的情況下，應當以換出資產的賬面價值和應支付的相關稅費作為換人資產的成本，不確認損益。發生補價的，應當分別下列情況處理：①支付補價的，應當以換出資產的賬面價值，加上支付的補價和應支付的相關稅費，作為換入資產的成本，不確認損益。②收到補價的，應當以換出資產的賬面價值，減去收到的補價并加上應支付的相關稅費，作為換人資產的成本，不確認損益。
（4）非貨幣性資產交換同時換人多項資產的，在確定各項換人資產的成本時，應當分別下列情況處理：①非貨幣性資產交換具有商業實質，且換入資產的公允價值能夠可靠計量的，應當按照換人各項資產的公允價值占換入資產公允價值總額的比例，對換入資產的成本總額進行分配，確定各項換人資產的成本。②非貨幣性資產交換不具有商業實質，或者雖具有商業實質但換入資產的公允價值不能可靠計量的，應當按照換入各項資產的原賬面價值占換入資產原賬面價值總額的比例，對換人資產的成本總額進行分配，確定各項換入資產的成本。
六、資產減值
（一）考試目的
通過對資產減值的考核，測試考生對資產減值基本原理與方法的掌握和運用情況，考核考生運用資產減值的認定、資產可收回金額的計量、資產減值損失的確定等處理原則解決實際問題的能力。
（二）基本要求
1.掌握以下內容
（1）資產減值的認定；
（2）單項資產減值可收回金額的計量；
（3）單項資產減值損失的確定及減值會計處理；
（4）資產組的認定及其減值的會計處理；
（5）商譽減值的處理。
2.熟悉以下內容
（1）資產公允價值減去處置費用后的凈額的確定；
（2）預計未來現金流量及其現值的確定；
（3）總部資產減值的會計處理。
3.了解以下內容
（1）資產減值的概念；
（2）可收回金額的概念。
（三）要點說明
1.資產減值的定義
資產減值，是指資產的可收回金額低于其賬面價值。
2.資產減值的認定
